2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題(5)

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1 、在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有( 　 )。

A、從房租中分離出地租

B、由地價求出地租

C、采用市場法求出地租

D、由土地開發(fā)成本求出地租

E、采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租

【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是地租的測算。實(shí)際中測算地租的方法還有多種：從房租中分離出地租;聯(lián)由地價求出地租;采用比較法求出地租;采用類似于假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。參見教材P367。

2 、利用路線價求取臨街土地價值時，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的是( 　 )。

A、臨街宗地的平均價格已是經(jīng)過修正后正常價格

B、在求取路線價時沒有搜集非正常交易實(shí)例

C、該路線價所對應(yīng)的日期本身就是價值時點(diǎn)

D、該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格

E、交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進(jìn)行

【正確答案】AC

【答案解析】本題考查的是路線價法概述。在路線價法中，利用路線價求取街道兩側(cè)的土地價值時不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”的原因是：求得的路線價——若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價格;求得的路線價所對應(yīng)的日期，已與欲求取的該街道兩側(cè)的土地價值的日期一致，都是價值時點(diǎn)的。參見教材P369。

3 、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求，包括下列( 　 )。

A、一面臨街

B、土地形狀為規(guī)則形狀

C、臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

D、臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

E、寬深比適當(dāng)

【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地。選項(xiàng)B不嚴(yán)謹(jǐn)，土地形狀應(yīng)為矩形。參見教材P370。

4 、調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用( 　 )等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。

A、比較法

B、收益法

C、成本法

D、假設(shè)開發(fā)法

E、建筑物剩余技術(shù)

【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是調(diào)查評估路線價。調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中土地剩余技術(shù))、比較法等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。參見教材P371。

5 、臨街深度價格修正率表，可以稱為( 　 )。

A、深度調(diào)查評估表

B、數(shù)學(xué)曲線擬合表

C、深度價格修正率表

D、深度百分率表

E、深度指數(shù)表

【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是制作價格修正率表。臨街深度價格修正率表簡稱深度價格修正率表，也稱為深度百分率表、深度指數(shù)表。參見教材P371。

6 、應(yīng)用路線價法制作臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有( 　 )。

A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

B、將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份

C、制定容積率修正系數(shù)

D、求取單獨(dú)深度價格修正率

E、制定使用年限修正系數(shù)

【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是制作價格修正率表。制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份;確定臨街深度價格遞減率;求取單獨(dú)深度價格修正率或累計(jì)深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。

7 、制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是( 　 )。

A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

B、將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份

C、確定臨街深度價格遞減率

D、求取單獨(dú)深度價格修正率

E、將標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度劃分為若干等份

【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是制作價格修正率表。制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份;確定臨街深度價格遞減率;求取單獨(dú)深度價格修正率或累計(jì)深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。

8 、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的( 　 )。

A、容積率

B、土地使用稅

C、土地開發(fā)程度

D、土地使用期限

E、征地補(bǔ)償費(fèi)

【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的程序和方法。明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵和表達(dá)方式。其中，明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵是要確定基準(zhǔn)地價對應(yīng)的下列條件：價值時點(diǎn);土地用途;土地使用權(quán)性質(zhì);土地使用期限;容積率;土地開發(fā)程度。參見教材P382。

9 、需要補(bǔ)交地價的情形包括下列( 　 )。

A、改變土地用途

B、提高容積率

C、延長土地使用期限

D、改變土地使用面積

E、轉(zhuǎn)讓劃撥建設(shè)用地使用權(quán)

【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是補(bǔ)地價的測算。需要補(bǔ)地價的情形(3種)：改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件;延長土地使用期限;轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。參見教材P385。

10 、高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ? 　 )。

A、按建筑物價值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

B、按房地價值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

C、按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

D、按建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

E、按樓面地價進(jìn)行分?jǐn)?/p>

【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ā８邔咏ㄖ貎r分?jǐn)偟姆椒ㄓ校喊凑战ㄖ锩娣e進(jìn)行分?jǐn)?、按照房地價值進(jìn)行分?jǐn)偤桶凑胀恋貎r值進(jìn)行分?jǐn)偟确椒?。參見教材P387。