2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬試題(1)

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1、居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)之一是不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯，下列關(guān)于不同住房權(quán)屬性質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，擁有一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)

B、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)

C、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)只能是劃撥的

D、廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的。參見(jiàn)教材P84。

2、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是(　)。

A、交通條件

B、裝飾裝修

C、土地所有權(quán)狀況

D、地質(zhì)條件

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況。影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況有：位置、交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量。參見(jiàn)教材P84。

3、房地產(chǎn)估價(jià)方法中，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)，在居住房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用較少的是(　)。

A、收益法

B、比較法

C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

D、成本法

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P86。

4、商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，這是(　)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。

A、家居中心

B、專賣店

C、超級(jí)市場(chǎng)

D、便利店

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其種類。專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，也開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng);商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利;注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員往往具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù);選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi);商圈范圍不定，營(yíng)業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)而定;目標(biāo)顧客以中青年為主;商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。參見(jiàn)教材P102。

5、下列各項(xiàng)中，屬于商業(yè)房地產(chǎn)中便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)的是(　)。

A、目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人

B、目標(biāo)顧客以居民為主

C、目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人，商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格

D、目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其種類。選項(xiàng)A為百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn);選項(xiàng)B為超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn);選項(xiàng)D為專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。參見(jiàn)教材P102。

6、商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以(　)是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。

A、比較法

B、成本法

C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

D、收益法

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。參見(jiàn)教材P107。

7、關(guān)于不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是(　)。

A、商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式的不同可劃分為出租型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)型兩類

B、出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和比較法進(jìn)行估價(jià)

C、租金收益的測(cè)算不必區(qū)分是否存在租約限制

D、對(duì)估價(jià)對(duì)象及交易案例的現(xiàn)場(chǎng)查勘非常重要

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，租金收益的測(cè)算要區(qū)分是否存在租約限制，有租約限制的，估價(jià)出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場(chǎng)租金。參見(jiàn)教材P108。

8、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況不包括(　)。

A、集聚程度

B、交通條件

C、樓層

D、物業(yè)服務(wù)水平

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境和樓層。參見(jiàn)教材P123。

9、下列關(guān)于工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

B、不必區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

C、涉及的行業(yè)多

D、廠房使用壽命受腐蝕性影響大

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)主要有：(1)涉及的行業(yè)多;(2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大;(3)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià);(4)廠房使用壽命受腐蝕性影響大。參見(jiàn)教材P168。

10、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2010年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2014年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。則對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)物狀況分析時(shí)，一般不重點(diǎn)分析的因素是(　)。

A、用地面積與形狀

B、設(shè)備設(shè)施和用具

C、地質(zhì)和水文條件

D、房地產(chǎn)用途

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括用地面積與形狀、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途。參見(jiàn)教材P169。