2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬試題(3)

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1、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對(duì)其擁有和經(jīng)營(yíng)的××酒樓的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號(hào)餐飲店。

1) 、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特點(diǎn)是(　)。

A、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

B、產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

C、裝修高檔且復(fù)雜

D、收益性

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣;一類是長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)。參見(jiàn)教材P103。

2)、下列屬于影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格主要區(qū)位狀況的是(　)。

A、生活服務(wù)設(shè)施

B、交通狀況

C、集聚程度

D、環(huán)境質(zhì)量

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括：地段繁華程度;交通條件;臨街狀況;樓層。參見(jiàn)教材P104。

3)、下列屬于影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格主要實(shí)物狀況的是(　)。

A、地段繁華程度

B、樓層

C、建筑密度

D、無(wú)形價(jià)值

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局;凈高;面積;裝飾裝修;無(wú)形價(jià)值。參見(jiàn)教材P106。

2、某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2015年6月開(kāi)始，2016年9月結(jié)束。

1)、以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為(　)。

A、市場(chǎng)價(jià)格上升

B、市場(chǎng)價(jià)格下降

C、市場(chǎng)價(jià)格不變

D、市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況。高架橋可能帶來(lái)大的客流量，使商業(yè)用房?jī)r(jià)格上升;也可能帶來(lái)噪音污染、采光不暢等引起房地產(chǎn)價(jià)格下降;還有可能利、害兩個(gè)方面的影響互相抵消，使房地產(chǎn)維持原來(lái)的價(jià)格。參見(jiàn)教材P105。

2)、以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)住宅用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為(　)。

A、市場(chǎng)價(jià)格上升

B、市場(chǎng)價(jià)格下降

C、市場(chǎng)價(jià)格不變

D、市場(chǎng)價(jià)格變化不確定

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況。高架路對(duì)于居住用房來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)，使房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見(jiàn)教材P85。

3)、2016年3月需對(duì)臨道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距價(jià)值時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過(guò)(　)。

A、6個(gè)月

B、9個(gè)月

C、1年

D、2年

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該高架路工程于2015年6月開(kāi)始，2015年9月結(jié)束。三個(gè)月就建設(shè)完工了。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能在半年內(nèi)就會(huì)有很快的反應(yīng)。這時(shí)候應(yīng)該選越短的時(shí)期越好。

3、甲上市公司為收購(gòu)其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)。由于甲上市公司要求出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間短，乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問(wèn)了其評(píng)估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)，分別測(cè)算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡，然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/㎡作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/㎡，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率測(cè)算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。

1)、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些?

【正確答案】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層;影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無(wú)形價(jià)值。參見(jiàn)教材P105。

2)、上述估價(jià)工作中有哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處?

【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。

1)乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘;

直接根據(jù)甲上市公司提供的該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況進(jìn)行評(píng)估不當(dāng)，估價(jià)師必須進(jìn)行實(shí)地踏勘，了解房地產(chǎn)的實(shí)際狀況、周邊環(huán)境、市場(chǎng)氛圍，才能準(zhǔn)確估價(jià)。直接使用甲提供的資料，是一個(gè)實(shí)際價(jià)值，而估價(jià)應(yīng)該使用市場(chǎng)價(jià)格平均水平。

2)租金的選取根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/㎡，不正確;

應(yīng)該給出依據(jù)，使用平均值或加權(quán)平均法，而且3個(gè)比較實(shí)例差異較大。

3)計(jì)算有效毛收入時(shí)沒(méi)有考慮空置率;

本題空置率是考點(diǎn)，因?yàn)轭}目說(shuō)了是某處空置的商業(yè)房產(chǎn)，后面沒(méi)有進(jìn)行空置率的計(jì)算。

4)選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，不正確;

收益法的計(jì)算是選用報(bào)酬率，報(bào)酬率不能等同于折現(xiàn)率，不能用銀行貨款利率。參見(jiàn)教材P107。

4、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某對(duì)該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用比較法作為主要的估價(jià)方法，但僅搜集到A、B、C、三個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場(chǎng)租金;實(shí)例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓;實(shí)例C系相鄰商鋪的業(yè)主購(gòu)買后擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。除以上情況外，三個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。

1)、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求有哪些?上述三個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例?

【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近;與估價(jià)對(duì)象的用途相同;與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同;與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng);與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng);與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同;(2)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的;(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。

三個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性，可以選作可比實(shí)例，但要進(jìn)行可比實(shí)例系數(shù)修正。參見(jiàn)教材P107。

2)、三個(gè)個(gè)交易實(shí)例中若有可以選作可比實(shí)例的，應(yīng)如何對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或者調(diào)整?

【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。需要進(jìn)行的修正和調(diào)整：

1)實(shí)例A，要用市場(chǎng)租金，對(duì)實(shí)例A合同租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)調(diào)高達(dá)到市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)。

2)實(shí)例B，屬于利害關(guān)系人之間的交易，價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)值，需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調(diào)高。

3)實(shí)例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，價(jià)格高于正常市場(chǎng)價(jià)值，也是需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調(diào)低。

5、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購(gòu)買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其對(duì)該商鋪的最高出價(jià)。

1)、商務(wù)辦公樓估價(jià)的常用方法有哪些?

【正確答案】本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。參見(jiàn)教材P126。

2)、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況有哪些?

【正確答案】本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括外觀形象;內(nèi)部裝修;設(shè)備、設(shè)施;智能化程度;物業(yè)服務(wù)水平以及租戶類型。參見(jiàn)教材P125。

3)、該估價(jià)項(xiàng)目主要適宜采用哪種估價(jià)方法?請(qǐng)簡(jiǎn)述該方法的估價(jià)技術(shù)路線。

【正確答案】本題考查的是整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該估價(jià)項(xiàng)目主要適宜采用收益法。首先，確定未來(lái)收益期限;其次，預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益;第三，求取報(bào)酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價(jià)，報(bào)酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值。參見(jiàn)教材P126。

6、2013年6月甲公司購(gòu)買了某幢寫字樓的第7層，2015年8月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)5年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年3月1日。

1)、簡(jiǎn)述出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。

【正確答案】出租人權(quán)益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值、帶租約的價(jià)值，是指出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。

承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。

2)、說(shuō)明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。

【正確答案】本題考查的是整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場(chǎng)租金的差額，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價(jià)值。參見(jiàn)教材P128。

7、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請(qǐng)某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估，以確定該餐館的市場(chǎng)價(jià)值。

1)、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性?

【正確答案】本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：

(1)地段選擇的差異性.餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模可以達(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場(chǎng)，生意非常紅火。

(2)營(yíng)業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，主要是經(jīng)營(yíng)收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等，不同地段、環(huán)境帶來(lái)不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來(lái)，而經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等往往會(huì)給餐飲房地產(chǎn)帶來(lái)更大的收入差異。在實(shí)際中處于同一地段的餐飲房地產(chǎn)，有的門庭若市，有的卻比較冷清，這種收入的差異主要來(lái)自于房地產(chǎn)以外的因素。因此估價(jià)時(shí)要考慮將這部分收入進(jìn)行剝離。參見(jiàn)教材P161。

2)、說(shuō)明對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)路線。

【正確答案】本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，故利用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。方法之一是通過(guò)商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤(rùn)包括平均商業(yè)利潤(rùn)和超額商業(yè)利潤(rùn);即當(dāng)估價(jià)對(duì)象獲取的利潤(rùn)率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤(rùn)率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤(rùn)率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤(rùn)也扣除超額利潤(rùn)。方法之二是利用平均商業(yè)利潤(rùn)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營(yíng)收入。參見(jiàn)教材P161。