2019房地產估價師《制度與政策》第三章考點：建設工程施工與質量管理

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建設工程施工與質量管理

一、項目報建制度(考點、熟悉)

1994年8月原建設部發(fā)布了《工程建設項目報建管理辦法》(建建字[1994]482號)。該管理辦法規(guī)定：

(1)凡在我國境內投資興建的房地產開發(fā)項目，包括外國獨資、合資、合作的開發(fā)項目都必須實行報建制度，接受當地建設行政主管部門或其授權機構的監(jiān)督管理。

(2)報建的程序為：工程建設項目在工程項目可行性研究報告或者其他立項文件被批準后，建設單位或其代理機構須向當地建設行政主管部門或其授權機構進行報建，交驗有關批準文件，領取《工程建設項目報建表》，認真填寫后報送，并按要求進行招標準備。

(3)報建內容主要包括：工程名稱、建設地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額、工程規(guī)模、開工竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況共9項。

二、施工許可管理

為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質量和安全，根據《建筑法》，住房城鄉(xiāng)建設部于2014年6月25日重新發(fā)布了《建筑工程施工許可管理辦法》(住房城鄉(xiāng)建設部令第18號)，自2014年10月25日起施行。

(一)建筑工程施工許可管理的原則

1.在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門(以下簡稱發(fā)證機關)申請領取施工許可證。

2.工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300m 2 以下的建筑工程，不申請辦理施工許可證。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門可以根據當地的實際情況，對限額進行調整，并報國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

3.按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

4.本辦法規(guī)定應當申請領取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。任何單位和個人不得將應當申請領取施工許可證的工程項目分解為若干限額以下的工程項目，規(guī)避申請領取施工許可證。

(二)申請建筑工程施工許可證的條件

建設單位申請領取施工許可證，應當具備下列條件，并提交相應的證明文件?？h級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門不得違反法律法規(guī)規(guī)定，增設辦理施工許可證的其他條件。

1.依法應當辦理用地批準手續(xù)的，已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。

2.在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經取得建設工程規(guī)劃許可證。

3.施工場地已經基本具備施工條件，需要征收房屋的，其進度符合施工要求。

4.已經確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應當招標的工程沒有招標，應當公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應資質條件的企業(yè)的，所確定的施工企業(yè)無效。

5.有滿足施工需要的技術資料，施工圖設計文件已按規(guī)定審查合格。

6.有保證工程質量和安全的具體措施。

7.按照規(guī)定應當委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

8.建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%,建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30% 。建設單位應當提供本單位截至申請之日無拖欠工程款情形的承諾書或者能夠表明其無拖欠工程款情形的其他材料，以及銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。

9.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

(三)申請辦理施工許可證的程序

發(fā)證機關應當將辦理施工許可證的依據、條件、程序、期限以及需要提交的全部材料和申請表示范文本等，在辦公場所和有關網站予以公示。申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行：

1.建設單位向發(fā)證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。

2.建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關提出申請。

3.發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內 頒發(fā)施工許可證;對于證明文件不齊全或者失效的，應當當場或者五日內一次告知建設單位需要補正的全部內容，審批時間可以自證明文件補正齊全后做相應順延;對于不符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內書面通知建設單位，并說明理由。

建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證。建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應當符合依法簽訂的施工承包合同。

(四)建筑工程施工許可證的管理

發(fā)證機關作出的施工許可決定，應當予以公開，公眾有權查閱。發(fā)證機關應當建立頒發(fā)施工許可證后的監(jiān)督檢查制度，對取得施工許可證后條件發(fā)生變化、延期開工、中止施工等行為進行監(jiān)督檢查，發(fā)現違法違規(guī)行為及時處理。

施工許可證分為正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。復印的施工許可證無效。施工許可證應當放置在施工現場備查，并按規(guī)定在施工現場公開。施工許可證不得偽造和涂改。建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內 開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由;延期以兩次為限，每次不超過三個月 。既不開工又不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可證自行廢止。

在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起一個月內向發(fā)證機關報告，報告內容包括中止施工的時間、原因、在施部位、維修管理措施等，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護管理工作。建筑工程恢復施工時，應當向發(fā)證機關報告;中止施工滿一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發(fā)證機關核驗施工許可證。對于未取得施工許可證或者為規(guī)避辦理施工許可證將工程項目分解后擅自施工的，由有管轄權的發(fā)證機關責令停止施工，限期改正。

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三、建設工程質量管理(考點、熟悉)

國務院于2000年1月發(fā)布了《建設工程質量管理條例》(國務院令第279號)。凡在中華人民共和國境內從事建設工程的新建、擴建、改建等有關活動及對建設工程質量實施監(jiān)督管理的，必須遵守《建設工程質量管理條例》。建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。

(一)建設工程質量管理的原則

(1)縣級以上人民政府建設行政主管部門和其他有關部門負責對建設工程質量實行監(jiān)督管理。

(2)從事建設工程活動，必須嚴格執(zhí)行基本建設程序，堅持先勘察、后設計、再施工 的原則。

(3)縣級以上人民政府及其有關部門不得超越權限審批建設項目或者擅自簡化基本建設程序。

(4)國家鼓勵采用先進的科學技術和管理方法，提高建設工程質量。

(二)建設單位的質量責任和義務

(1)建設單位應當將工程發(fā)包給具有相應資質等級的單位。建設單位不得將建設工程肢解發(fā)包。

(2)建設單位應當依法對工程建設項目的勘察、設計、施工，以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購進行招標。

(3)建設工程發(fā)包單位不得迫使承包方低于成本競標，不得任意壓縮合理工期。建設單位不得明示或者暗示設計單位或者施工單位違反工程建設強制性標準，降低建設工程質量。

(4)建設單位應當將施工圖設計文件報縣級以上人民政府建設行政主管部門或者其他有關部門審查。施工圖設計文件未經審查批準的，不得使用。

(三)施工單位的質量責任和義務

(1)施工單位應當依法取得相應等級的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。禁止施工單位超越本單位資質等級許可的業(yè)務范圍或者以其他施工單位的名義承攬工程。禁止施工單位允許其他單位或者個人以本單位的名義承攬工程。施工單位不得轉包或者違法分包工程。

(2)施工單位對建設工程的施工質量負責。施工單位應當建立質量責任制，確定工程項目的項目經理、技術負責人和施工管理負責人。建設工程實行總承包的，總承包單位應當對全部建設工程質量負責，建設工程勘察、設計、施工、設備采購的一項或者多項實行總承包的，總承包單位應當對其承包的建設工程或者采購的設備的質量負責。

(3)總承包單位依法將建設工程分包給其他單位的，分包單位應當按照分包合同的約定對其分包工程的質量向總承包單位負責，總承包單位與分包單位對分包工程的質量承擔連帶責任。

(4)施工單位必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料。施工單位在施工過程中發(fā)現設計文件和圖紙有差錯的，應當及時提出意見和建議。

(5)施工單位必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行檢驗，檢驗應當有書面記錄和專人簽字;未經檢驗或者檢驗不合格的，不得使用。

(6)施工單位必須建立、健全施工質量的檢驗制度，嚴格工序管理，作好隱蔽工程的質量檢查和記錄。隱蔽工程在隱蔽前，施工單位應當通知建設單位和建設工程質量監(jiān)督機構。

(7)施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應當在建設單位或者工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現場取樣，并送具有相應資質等級的單位檢測。

(8)施工單位對施工中出現質量問題的建設工程或者竣工驗收不合格的建設工程，應當負責返修。

(9)施工單位應當建立、健全教育培訓制度，加強對職工的教育培訓;未經教育培訓或者考核不合格的人員，不得上崗作業(yè)。

(四)建設工程質量監(jiān)督管理制度

1.建設工程質量監(jiān)督管理機構

(1)國務院建設行政主管部門對全國的建設工程質量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

縣級以上地方人民政府建設行政主管部門對本行政區(qū)域內的建設工程質量實施監(jiān)督管理。

(2)國務院建設行政主管部門和國務院鐵路、交通、水利等有關部門加強對有關建設工程質量的法律、法規(guī)和強制性標準執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

(3)國務院發(fā)展和改革部門按照國務院規(guī)定的職責，組織稽查特派員，對國家出資的重大建設項目實施監(jiān)督檢查。國務院經貿主管部門按照國務院規(guī)定的職責，對國家重大技術改造項目實施監(jiān)督檢查。

2.建設工程質量監(jiān)督管理的實施

(1)建設工程質量監(jiān)督管理，可以由建設行政主管部門或者其他有關部門委托的建設工程質量監(jiān)督機構具體實施。

(2)縣級以上地方人民政府建設行政主管部門和其他有關部門應當加強對有關建設工程質量的法律、法規(guī)和強制性標準執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。在履行監(jiān)督檢查職責時，有權采取下列措施：要求被檢查的單位提供有關工程質量的文件和資料;進入被檢查單位的施工現場進行檢查;發(fā)現有影響工程質量的問題時，責令改正。

(3)有關單位和個人對縣級以上人民政府建設行政主管部門和其他有關部門進行的監(jiān)督檢查應當支持與配合，不得拒絕或者阻礙建設工程質量監(jiān)督檢查人員依法履行公務。

(4)供水、供電、供氣、公安消防等部門或者單位，不得明示或者暗示建設單位、施工單位購買其指定的生產供應單位的建筑材料、建筑構配件和設備。

(5)建設工程發(fā)生質量事故，有關單位應當在24小時內 向當地建設行政主管部門和其他有關部門報告。

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四、建設工程的竣工驗收管理制度(考點、重點、熟悉)

竣工驗收，是建設工程施工與施工管理的最后環(huán)節(jié)。任何建設工程竣工后，都必須進行竣工驗收。單項工程完工，進行單項工程驗收;分期建設的工程，進行分期驗收;全部工程竣工，進行竣工綜合驗收。

凡未經驗收或驗收不合格的建設工程和開發(fā)項目，不準交付使用。

住房與城鄉(xiāng)建設部于2009年10月發(fā)布了《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(2號令)。

(一)建設工程竣工驗收的監(jiān)督管理機構

國務院建設行政主管部門負責全國工程的竣工驗收備案管理工作?？h級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內工程的竣工驗收備案管理工作。

建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內 ，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。

(二)建設工程竣工驗收的條件

建設工程符合下列要求方可進行竣工驗收：

(1)完成工程設計和合同約定的各項內容。

(2)有完整的技術檔案和施工管理資料。

(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。

(4)有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件。

(5)有施工單位簽署的工程保修書。

(三)建設工程竣工驗收備案

建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

(1)工程竣工驗收備案表;

(2)工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料;

(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件;

(4)施工單位簽署的工程質量保修書;

(5)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

五、建設工程質量保修辦法(考點、熟悉)

根據《建筑法》和《建設工程質量管理條例》，原建設部于2000年6月發(fā)布了《房屋建筑工程質量保修辦法》(原建設部令第80號)，適用于在中華人民共和國境內各類房屋建筑工程(包括裝修工程)的質量保修。

(一)房屋建筑工程質量保修期限

在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限見下表：

其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

建筑工程項目最低保修期限

地基基礎和主體結構工程設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏5年

供熱與供冷系統(tǒng)2個采暖期、供冷期

電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝2年

裝修工程2年

注：要分清《房屋建筑工程質量保修辦法》與《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》制度確定的最低保修項目和保修期限的異同。一方面，二者調整的責任主體不同?！斗课萁ㄖこ藤|量保修辦法》中的“保修項目和保修期限”針對的是房地產開發(fā)單位和施工單位，是施工單位向房地產開發(fā)單位做的“保證”。

而“兩書”中的“保修項目和保修期限”針對的是房地產開發(fā)單位和商品房購買人，是房地產開發(fā)單位向商品房購買人做的“保證”。另一方面，二者“保修”開始計算時間不同?！斗课萁ㄖこ藤|量保修辦法》中的“保修期限”是從房屋竣工驗收合格之日起計算。而“兩書”中的“保修期限”針對的是房地產開發(fā)單位和商品房購買人，是從所購買商品房交付之日起計算。

(二)房屋建筑工程質量保修責任

(1)房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應當到現場核查情況，在保修書約定的時間內予以保修。發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現場搶修。

(2)發(fā)生涉及結構安全的質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當立即向當地建設行政主管部門報告，采取安全防范措施;由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質量監(jiān)督機構負責監(jiān)督。

(3)保修完后，由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結構安全的，應當報當地建設行政主管部門備案。

(4)施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。

(5)保修費用由質量缺陷的責任方承擔 。

(6)在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。

房地產開發(fā)企業(yè)售出的商品房保修，還應當執(zhí)行《開發(fā)經營管理條例》和其他有關規(guī)定。

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六、建筑施工企業(yè)的資質管理(考點、了解)

2015年1月22日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《建筑業(yè)企業(yè)資質管理規(guī)定》(住房和城鄉(xiāng)建設部令第22號)。

建筑業(yè)企業(yè)應當按照其擁有的注冊資本、專業(yè)技術人員、已完成的工程業(yè)績和技術裝備等條件申請資質，經審查合格，取得建筑業(yè)企業(yè)資質證書后，方可在資質許可的范圍內從事建筑施工活動。建筑業(yè)企業(yè)資質分為施工總承包、專業(yè)承包和勞務分包 三個序列。

施工總承包資質、專業(yè)承包資質按照工程性質和技術特點分別劃分為若干資質類別，各資質類別按照規(guī)定的條件劃分為若干資質等級。施工勞務資質不分類別與等級。

下列建筑業(yè)企業(yè)資質，由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門許可：(1)施工總承包資質序列特級資質、一級資質及鐵路工程施工總承包二級資質;(2)專業(yè)承包資質序列公路、水運、水利、鐵路、民航方面的專業(yè)承包一級資質及鐵路、民航方面的專業(yè)承包二級資質;涉及多個專業(yè)的專業(yè)承包一級資質。

下列建筑業(yè)企業(yè)資質，由企業(yè)工商注冊所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門許可：(1)施工總承包資質序列二級資質及鐵路、通信工程施工總承包三級資質;(2)專業(yè)承包資質序列一級資質(不含公路、水運、水利、鐵路、民航方面的專業(yè)承包一級資質及涉及多個專業(yè)的專業(yè)承包一級資質);(3)專業(yè)承包資質序列二級資質(不含鐵路、民航方面的專業(yè)承包二級資質);鐵路方面專業(yè)承包三級資質;特種工程專業(yè)承包資質。

下列建筑業(yè)企業(yè)資質，由企業(yè)工商注冊所在地設區(qū)的市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門許可：(1)施工總承包資質序列三級資質(不含鐵路、通信工程施工總承包三級資質);(2)專業(yè)承包資質序列三級資質(不含鐵路方面專業(yè)承包資質)及預拌混凝土、模板腳手架專業(yè)承包資質;(3)施工勞務資質;(4)燃氣燃燒器具安裝、維修企業(yè)資質。

七、注冊建造師制度

2006年12月28日原建設部發(fā)布了《注冊建造師管理規(guī)定》(原建設部令第153號)，并自2007年3月1日起施行。

(1)注冊建造師是指通過考核認定或考試合格取得中華人民共和國建造師資格證書，并按照《注冊建造師管理規(guī)定》注冊，取得中華人民共和國建造師注冊證書和執(zhí)業(yè)印章，擔任施工單位項目負責人及從事相關活動的專業(yè)技術人員。

(2)國務院建設主管部門對全國注冊建造師的注冊、執(zhí)業(yè)活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理;國務院鐵路、交通、水利、信息產業(yè)、民航等有關部門按照國務院規(guī)定的職責分工，對全國有關專業(yè)工程注冊建造師的執(zhí)業(yè)活動實施監(jiān)督管理。

注冊建造師分為一級注冊建造師和二級注冊建造師。一級注冊建造師由國務院建設主管部門核發(fā)《中華人民共和國一級建造師注冊證書》，并核定執(zhí)業(yè)印章編號。二級注冊建造師由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設主管部門負責受理和審批。注冊建造師的具體執(zhí)業(yè)范圍按照《注冊建造師執(zhí)業(yè)工程規(guī)模標準》執(zhí)行。

(3)取得建造師資格證書的人員應當受聘于一個具有建設工程勘察、設計、施工、監(jiān)理、招標代理、造價咨詢等一項或者多項資質的單位，經注冊后方可從事相應的執(zhí)業(yè)活動;擔任施工單位項目負責人的，應當受聘并注冊于一個具有施工資質的企業(yè)。注冊建造師不得同時在兩個及兩個以上的建設工程項目上擔任施工單位項目負責人。

(4)注冊建造師可以從事建設工程項目總承包管理或施工管理，建設工程項目管理服務，建設工程技術經濟咨詢，以及法律、行政法規(guī)和國務院建設主管部門規(guī)定的其他業(yè)務。建設工程施工活動中形成的有關工程施工管理文件，應當由注冊建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。施工單位簽署質量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。