2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題(1)

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1、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來(　)。

A.操作風(fēng)險(xiǎn)

B.法律風(fēng)險(xiǎn)

C.信用風(fēng)險(xiǎn)

D.管理風(fēng)險(xiǎn)

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。(1)操作風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭;(2)管理風(fēng)險(xiǎn)：銀行的管理能力不高，如借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件等;(3)信用風(fēng)險(xiǎn)：與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及開發(fā)商欺詐、項(xiàng)目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問題;來源于購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，則包括自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。參見教材P311。

2、銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于(　)風(fēng)險(xiǎn)。

A.信用

B.管理

C.法律

D.操作

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)客戶調(diào)查不深入，容易出現(xiàn)假按揭。參見教材P310。

3、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月150元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于(　)元。

A.3583

B.3909

C.4300

D.4778

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理?？己酥笜?biāo)中的房產(chǎn)支出與收入比。本題中沒有提及其它債務(wù)問題，所以不計(jì)算第二個(gè)指標(biāo)。房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入=(2000+150)/月均收入﹤50%，月均收入﹥4300。參見教材P312。

4、某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2 ，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價(jià)為5500元/m 2 ，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為(　)萬元。(2014 年真題)

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

【正確答案】A

5、某房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始投資額為310萬元，基準(zhǔn)收益率為15%，經(jīng)營(yíng)期為15年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為210萬元，該項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的等額年值為(　)萬元。(2014 年真題)

A.14.00

B.34.67

C.35.91

D.88.93

【正確答案】C

6、投資者在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了(　)。

A.抵御通貨膨脹的影響

B.提高資本金的投資收益率

C.提高全部投資的平均收益率

D.降低借貸資金的資金成本

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益率。參見教材P178。

7、如果某項(xiàng)目 FNPV 等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力(　)。

A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求

B.超過了基準(zhǔn)收益率的要求

C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目的獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求，等于零，說明正好達(dá)到了基準(zhǔn)收益率。參見教材P181。

8、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為(　)萬元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是償債備付率。參見教材P203。

9、對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率(　)。

A.包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償

B.不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償

C.沒有實(shí)際意義

D.不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收人現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。參見教材P179。

10、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取 i1 =15%、i2 =16%、i3 =17%，i4 =18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為 NPV1 =300萬元、NPV2 =100 萬元、NPV3 =-50萬元、NPV4 =-150萬元，則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度最高的是(　)。

A.16.67%

B.16.71%

C.16.80%

D.17.00%

【正確答案】A