2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬試題(6)

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簡單題：

1 、房屋征收估價中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價值評估應(yīng)符合哪些要求?

2、簡述房屋征收估價工作流程。

3 、簡述房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線。

4 與一般價值估價相比，損害賠償估價的主要不同點有哪些?

5、房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對某商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進行整幢房地產(chǎn)估價，則估價時應(yīng)注意的問題有哪些?

6 、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法有哪些?

7 、相對于其他房地產(chǎn)而言，地下停車庫的特點有哪些?

8 、加油站房地產(chǎn)估價的特點有哪些?

答案：

1、本題考查的是房屋征收估價的價值內(nèi)涵。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價的價值內(nèi)涵為市場價值，即指評估對象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點資源進行交易的金額，但政府對評估對象定價有特別規(guī)定的除外。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，應(yīng)符合：(1)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值;(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當政府或其有關(guān)部門對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。參見教材P245。

2、本題考查的是房屋征收估價工作流程。房屋征收估價工作流程包括：(1)估價機構(gòu)選定;(2)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)承攬;(3)股價委托;(4)估價準備和業(yè)務(wù)開展;(5)實地查勘;(6)初步估價結(jié)果公示;(7)提交估價報告;(8)解釋說明;(9)資料保管。參見教材P247～250。

3、本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的技術(shù)路線。房地產(chǎn)拍賣、變賣是一種特殊的市場交易，《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條規(guī)定，拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價;未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定。因此房地產(chǎn)拍賣、變賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，而拍賣保留價則由人民法院參考評估價進行確定。估價對象正常的市場價格可以根據(jù)估價對象的類型，選用比較法、收益法、成本法等方法進行評估。參見教材P264。

4、本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點。損害賠償估價與一般價值股價相比，其估價的不同點主要體現(xiàn)在以下幾點：(1)損害賠償估價包括正價值估價與負價值估價;

(2)損害賠償估價不僅包括負價值估價，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟損失估價;

(3)損害賠償估價的獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例;

(4)損害賠償估價對建筑等專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定;

(5)損害當事人雙方對估價結(jié)果都很關(guān)注，要求估價更加精準，說服力強。通常需要出庭作證(老師證人)，要求有較強的語言表達能力。參見教材P278。

5、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點。按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次，其中乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。參見教材P122。

6、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點：

(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大;(2)多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善;

(3)出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。參見教材P123。

7、本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況包括交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。參見教材P169。

8、本題考查的是停車庫的估價。選項C錯誤，同一地區(qū)統(tǒng)一類型房地產(chǎn)地下停車庫單位價格比較一致。參見教材P176。