2019年房地產估價師《經營與管理》模擬試題(5)

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單項選擇題

1、某房地產開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權，可供選擇的融資方式是()。

A.發(fā)行可轉換債券

B.發(fā)行普通股股票

C.發(fā)行優(yōu)先股股票

D.發(fā)行公司債券

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產債務融資。債務融資不會稀釋股權。參見教材P289。

2、在房地產開發(fā)項日建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發(fā)項目將面臨(　)。

A.政策風險

B.市場風險

C.財務風險

D.信用風險

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)貸款的風險。政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來損失的可能性。房地產投資受到多種政策因素的影響和制約，例如產業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費政策、住房政策和房地產市場管理政策等。參見教材P302。

3、以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地(　)的70%。

A.評估價值

B.實際價值

C.投資價值

D.出讓金收入

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是土地儲備貸款。以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P306。

4、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用月房產支出與收入比來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是(　)。

A.本次貸款的月還款額/月均收入

B.(本次貸款的月還款額+其他債務月償還額)/月均收入

C.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入

D.(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費十其他債務月償還額)/月均收入

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是個人住房抵押貸款的風險管理。房產支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入;所有債務與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費十其他債務月償還額)/月均收入。參見教材P312。

5、下列市盈率的表達式中，正確的是(　)。

A.市盈率=股價/每股凈資產

B.市盈率=股價/每股收益

C.市盈率=市值/銷售收入

D.市盈率=市值/現(xiàn)金流

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是公開資本市場融資中的定價問題。市盈率(P/E)=股價/每股收益;市凈率(P/B)=股價/每股凈資產。參見教材P300。

6、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為 1200 元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務費支出為100元，則其月均收入至少應為(　)元。

A.2363.64

B.2600.00

C.3818.18

D.4200.00

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是個人住房抵押貸款的風險管理。采用月所有債務支出與收入比這個指標，不能大于 55%。(1200+100+800)/55%=3818.18(元)。參見教材P312。

7、一般來說，投資于房地產信托基金(REITs)的風險比直接投資于房地產的風險要小得多，這主要是因為REITs 具有(　)。

A.較高的收益性

B.較強的流動性

C.直接融資的功能

D.抵御通貨膨脹影響的功能

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產投資信托基金概述。信托的流動性僅次于現(xiàn)金。流動性好就會減小風險。參見教材P316。