2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》強(qiáng)化練習(xí)(2)

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簡答題

1、居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)有哪些?

2、簡述房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理?

3、2015年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題有哪些?

4、商務(wù)辦公房地產(chǎn)以主要以租賃經(jīng)營為主，其租金構(gòu)成往往存在差異，這些差異主要表現(xiàn)在哪些方面?

5、估價對象為某三星級酒店，用收益法求取該酒店凈收益時，應(yīng)注意的問題有哪些?

6、簡述工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

7、某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價。評估該宗房地產(chǎn)評估價格時，如何來界定土地用途?適宜選用那些估價方法?

8、簡述加油站估價常用的估價方法及其技術(shù)路線。

【參考答案】

1、本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。與其他類型的房地產(chǎn)相比，居住房地產(chǎn)主要有以下特點(diǎn)：(1)單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大;(2)具有較強(qiáng)的相似性、可比性;(3)不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯。參見教材P83。

2、本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應(yīng)評估估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。參見教材P87。

3、本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。確定出租部分潛在毛收入時應(yīng)注意：(1)租賃期內(nèi)按租約計，租賃期外按正?？陀^的市場租金計;(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。參見教材P108。

4、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金構(gòu)成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：(1)租金中包含物業(yè)管理費(fèi);(2)租金中包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);(3)租金中不包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);(4)計租面積按建筑面積計，含分?jǐn)偨ㄖ娣e;⑤計租面積按套內(nèi)建筑面積計，不含分?jǐn)偨ㄖ娣e。此外，還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否為續(xù)租等。參見教材P127。

5、本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。對酒店房地產(chǎn)利用收益法估價時，必須清楚估價對象范圍及內(nèi)涵，動產(chǎn)與不動產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價時，在凈收益的計算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤。當(dāng)界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進(jìn)行估價時，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，還應(yīng)考慮扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。參見教材P145。

6、本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法估價，在利用成本法估價時，往往是將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價，然后再將兩部分價格合并處理。土地的估價通常采用基準(zhǔn)地價修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價估價時，應(yīng)注意所采用的基準(zhǔn)地價應(yīng)為當(dāng)?shù)卣诠嫉模瑢τ谟型恋厥褂媚昶谙拗频?，?yīng)考慮對地價進(jìn)行年期修正。對建筑物的估價時，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、(行車)軌頂標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價定額管理部門公布的計價標(biāo)準(zhǔn)確定估價對象的工程造價。參見教材P170。

7、本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。政府收購該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準(zhǔn)地價修正法。參見教材P170。

8、本題考查的是加油站常見的估價方法和技術(shù)路線。(1)目前加油站市場交易實(shí)例還不多見，加油站估價一般難以采用比較法，由于加油站是在經(jīng)營期間有持續(xù)性收益的經(jīng)營型房地產(chǎn)，因此一般主要采用收益法估價，此外也可以利用成本法作為估價的輔助方法。

(2)采用收益法估價加油站房地產(chǎn)價格時，關(guān)鍵是凈收益的測算，加油站的營業(yè)利潤中包含了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤，因此應(yīng)在凈收益的計算中扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤。參見教材P178。