2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》?？碱}(2)

相關(guān)推薦：2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》?？碱}匯總

單項選擇題

1.基準地價是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的(　)。

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

D.成交價格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是基準地價、標定地價和房屋重置價格。基準地價是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。參見教材P110。

2.下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是(　)。

A.土地總價　　

B.土地單價

C.樓面地價　　

D.商品房價格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平高低。參見教材P112。

3.下列購買某宗房地產(chǎn)的付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟的是(假定年折現(xiàn)率為 6%)(　)。

A.現(xiàn)在按9.5折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。

選項A，現(xiàn)在一次性支付0.95;　

選項B，一年后支付1/1.06=0.943;

選項C，現(xiàn)在首付30%，以后3年內(nèi)等額支付=0.3+0.7/3×(P/A，6%，3)=0.923702788;

選項D，現(xiàn)在首付50%，10年內(nèi)等額支付=0.5+0.5/10×(P/A，6%，10)=0.868004353。

參見教材P113～114。

4.一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

(1)要求在成交日期一次性付清;

(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;

(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是(　)。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。

(1)名義價格實際價格絕對相同，(3)由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以選項 AB 可以排除。(5)肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。參見教材P113～114。

5.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500 元/m 2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為(  )元/m2。

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。期房價格=現(xiàn)房價格-從期房到達現(xiàn)房期間的租金凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償=4500-500/1.08-500/(1+8%)2 -4500×3%=3473。參見教材P115。

6.在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估(　)。

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是起價、標價、成交價和均價。嚴格審題。因為是為競買人確定報價提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價;而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。參見教材P116。

7.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟 8 層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元/平方米。該宗土地的總價為()萬元。

A.96

B.192

C.240

D.480

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積=2000萬/5000=4000平方米，土地總價=4000×1200=480萬元。參見教材P112。

8.下列關(guān)于掛牌價格的說法中，正確的是(　)。

A.掛牌價格一般高于市場成交價格

B.掛牌價格一般低于市場成交價格

C.掛牌價格與市場成交價格的差異大，說明市場景氣

D.掛牌價格與市場成交價格差異小，說明市場不景氣

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。掛牌價格一般都會高一些，給買家砍價空間。只有A是正確的說法。參見教材P93。

9.當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的(　)。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。參見教材P116。