2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第四章考點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

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第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析如何加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀管理等的決策起著非常重要的作用。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究類型

按房地產(chǎn)類型的不同以及委托方需求的不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要對(duì)象有整體房地產(chǎn)市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、商業(yè)購(gòu)物中心市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)等。

(一)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究一般是就包含各種類型房地產(chǎn)的總體市場(chǎng)供求、價(jià)格變化狀況及其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析研究，其分析研究的區(qū)域范圍變化很大，可以是對(duì)一個(gè)城市、一個(gè)省乃至一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的服務(wù)對(duì)象以地方政府相關(guān)管理部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及投資商、金融機(jī)構(gòu)為主。對(duì)地方政府而言，不論是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開(kāi)工許可等環(huán)節(jié)，都需要整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究結(jié)果的支持。

(二)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

住宅市場(chǎng)分析非常普遍，它主要是針對(duì)某一城市或城市某一區(qū)域住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析，其主要任務(wù)是分析和預(yù)測(cè)住宅整體市場(chǎng)的供給、需求和價(jià)格水平及其未來(lái)趨勢(shì)，某種特定類型住宅的需求、供給、價(jià)格水平及其消費(fèi)者特征。住宅市場(chǎng)調(diào)查研究一方面可以幫助開(kāi)發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型，另一方面可以了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅滿意的程度和對(duì)未來(lái)住房的希望，以確定所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平面布置、裝修標(biāo)準(zhǔn)和室內(nèi)設(shè)備的配置。

(三)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究主要是針對(duì)城市區(qū)域中某大型項(xiàng)目展開(kāi)，其主要是分析項(xiàng)目所處地區(qū)的購(gòu)買力水平，流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量，該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊需求，項(xiàng)目商圈范圍，同類型項(xiàng)目的分布、供求及其競(jìng)爭(zhēng)狀況等。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的服務(wù)對(duì)象一般是開(kāi)發(fā)商、投資商及其金融機(jī)構(gòu)。

(四)寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

寫字樓市場(chǎng)調(diào)查研究往往是針對(duì)特大城市及其某一區(qū)域展開(kāi)，中小城市由于寫字樓的建設(shè)量很少，因此很少涉及這類市場(chǎng)調(diào)查研究。寫字樓市場(chǎng)調(diào)查研究主要評(píng)估市場(chǎng)中寫字樓的總供給和總需求、某特定類型寫字樓的供求及價(jià)格變化，并預(yù)測(cè)其主要的吸納特征。寫字樓市場(chǎng)調(diào)查研究的服務(wù)對(duì)象一般是開(kāi)發(fā)商、投資商及其金融機(jī)構(gòu)。

(五)酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究一般應(yīng)用于城市一些大型酒店項(xiàng)目特別是星級(jí)酒店項(xiàng)目的投資分析中，是開(kāi)發(fā)商、投資商及其金融機(jī)構(gòu)是否進(jìn)行酒店項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的重要決策依據(jù)。酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究一般是就城市環(huán)境，旅游資源，酒店物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)狀況，酒店消費(fèi)群體的構(gòu)成與特征等方面進(jìn)行分析。

(六)工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究

目前專門進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究還比較少，這與工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度比較低有關(guān)。工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究主要根據(jù)某區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及其趨勢(shì)，分析該區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)的總需求和總供給，辦公、生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)用房的供求比例，以及工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所必須具備的條件，諸如勞動(dòng)力、交通運(yùn)輸、原材料和專業(yè)人員的來(lái)源等問(wèn)題。

二、不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容

(一)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟(jì)圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟(jì)圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進(jìn)、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展?fàn)顩r、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進(jìn)程等。

第三分析城市的社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市人口及其近年的變動(dòng)情況、城市外來(lái)人口狀況與人口導(dǎo)入政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢(shì)、城市居民人均可支配收入及其變動(dòng)趨勢(shì)、城市居民儲(chǔ)蓄存款余額及其變化趨勢(shì)、社會(huì)消費(fèi)品零售額。

(2)城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市總體布局規(guī)劃;城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標(biāo);城市交通建設(shè)狀況;城市更新和舊村改造。

(3)政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析

(1)城市土地供應(yīng)。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價(jià)格變動(dòng)，土地出讓政策變化和土地供應(yīng)特征等。

(2)城市住宅開(kāi)發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等。

(3)住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積、政策性住房建設(shè)狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場(chǎng)消化系數(shù)、外銷面積、平均價(jià)格、房?jī)r(jià)收入比等。

(4)存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價(jià)格、存量房租售價(jià)格比等。

3.客戶分析

(1)產(chǎn)品的需求特征。分析市場(chǎng)上主流的和消費(fèi)者偏好的住宅類型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、功能空間的配置、面積分配;小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì);小區(qū)配套設(shè)施。

(2)產(chǎn)品購(gòu)買決策過(guò)程。分析消費(fèi)者購(gòu)房的動(dòng)因，獲取信息的途徑，影響消費(fèi)者決策的因素等。

(3)客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費(fèi)觀和傳播觀，如消費(fèi)者年齡、家庭生命周期、個(gè)人和家庭收入、工作及休閑觀念、購(gòu)物與消費(fèi)方式等方面。

4.競(jìng)爭(zhēng)分析

(1)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。主要是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的專業(yè)化程度、品牌知名度、資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、樓盤質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢(shì)、價(jià)格策略、與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系、歷年來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況以及項(xiàng)目銷售情況等方面進(jìn)行分析研究。

(2)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析。主要是分析建成或正在建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，具體包括：項(xiàng)目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設(shè)施、綠化率、面積戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建造年代、空置、價(jià)格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究。

(2)城市規(guī)劃。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究。

(3)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標(biāo);商業(yè)中心規(guī)劃布局;各類商業(yè)專項(xiàng)市場(chǎng)規(guī)劃布局;大型零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。

(4)政策環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究。

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

(1)城市商業(yè)用地的供應(yīng)。分析歷年供應(yīng)的商業(yè)用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價(jià)格等關(guān)鍵指標(biāo)，推算未來(lái)商業(yè)形態(tài)分布、商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)供應(yīng)等情況，以及根據(jù)土地價(jià)格變動(dòng)推斷未來(lái)幾年商業(yè)物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)。

(2)城市商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。通過(guò)分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，進(jìn)一步推斷未來(lái)幾年內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)的供應(yīng)情況。

(3)商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況分析。分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、平均價(jià)格、商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、租金走勢(shì)以及商業(yè)房地產(chǎn)出租率等。

(4)租售價(jià)格比。租售價(jià)格比被廣泛用于衡量一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)的投資價(jià)值，在國(guó)內(nèi)，評(píng)判商業(yè)的投資價(jià)值時(shí)，較多采用的租售價(jià)格比為120～150倍之間。通過(guò)觀察該指標(biāo)可以判斷城市或地區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平或投資價(jià)值以及商業(yè)成熟度和經(jīng)商環(huán)境。

3.商圈(區(qū)域)分析

(1)商圈環(huán)境。商圈環(huán)境指商圈內(nèi)的基本情況，分析內(nèi)容主要包括，商圈內(nèi)人口總量及構(gòu)成，交通條件，各種功能物業(yè)總量，市政配套與基礎(chǔ)設(shè)施。

(2)商圈流量。主要分析商圈的車流量，包括車型、數(shù)量以及行駛方向;人流量，研究的內(nèi)容包括數(shù)量、性別以及步行方向。

(3)商業(yè)房地產(chǎn)分布。分析商業(yè)房地產(chǎn)所處位置，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及價(jià)格，商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)，包括建筑形式、建筑面積、開(kāi)間與進(jìn)深、層高等。

(4)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

(5)典型項(xiàng)目(案例分析)。

4.消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析

(1)消費(fèi)目的。消費(fèi)的目的不同就會(huì)反映出不同的消費(fèi)需求。

(2)消費(fèi)時(shí)間。主要是消費(fèi)頻率和消費(fèi)主要時(shí)段分析。

(3)消費(fèi)對(duì)象。消費(fèi)者的消費(fèi)構(gòu)成。

(4)消費(fèi)數(shù)量。分析消費(fèi)商品的數(shù)量和支付金額。

(5)消費(fèi)地點(diǎn)。主要了解消費(fèi)區(qū)域或商家選擇及選擇原因。

(6)消費(fèi)者特征。包括個(gè)人的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征。

5.客戶分析

(1)對(duì)所處行業(yè)的認(rèn)識(shí)。包括進(jìn)入該行業(yè)的時(shí)間、行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景等。

(2)現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)情況。包括當(dāng)前物業(yè)的狀況、營(yíng)業(yè)額、是否有擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的愿望等。

(3)選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。如產(chǎn)業(yè)聚集、所處商圈、物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理等。

(4)投資的偏好、投資的標(biāo)準(zhǔn)及投資能力。

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(三)寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

(1)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。

(2)城市規(guī)劃和城市功能。

2.寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)

(1)寫字樓用地供應(yīng)。

(2)城市寫字樓開(kāi)發(fā)狀況。

(3)寫字樓供給和需求狀況。

3.商務(wù)圈(區(qū)域)分析

(1)商務(wù)區(qū)分布。

(2)圈層環(huán)境分析。

4.競(jìng)爭(zhēng)、典型項(xiàng)目研究

(1)項(xiàng)目的基本情況。

(2)項(xiàng)目規(guī)模。

(3)項(xiàng)目等級(jí)。

(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)。

(5)入住企業(yè)特征。

(6)運(yùn)營(yíng)情況。

(7)寫字樓建筑特點(diǎn)。

(8)附屬設(shè)施情況。

5.寫字樓客戶分析

(1)產(chǎn)品需求及需求特征。

(2)決策過(guò)程和影響因素。

(3)寫字樓客戶特征。分析客戶所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模、現(xiàn)辦公面積、企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)規(guī)模的計(jì)劃等。

(四)酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1.宏觀環(huán)境分析

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。

(2)城市的功能定位和規(guī)劃。

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

(1)酒店房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況。

(2)酒店房地產(chǎn)的供給狀況。

(3)酒店房地產(chǎn)的需求狀況。

(4)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房?jī)r(jià)等。

3.酒店消費(fèi)者分析

(1)消費(fèi)者的構(gòu)成和特征。

(2)消費(fèi)模式和需求特征。

(3)決策過(guò)程及影響因素。

4.酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)進(jìn)行分析的主要目標(biāo)是通過(guò)對(duì)各種數(shù)據(jù)和信息的搜集與分析，充分了解競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，獲取關(guān)于行業(yè)領(lǐng)先者或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性判斷、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)節(jié)奏和營(yíng)銷策略提供參考依據(jù)和借鑒，并選擇合適的競(jìng)爭(zhēng)策略。分析內(nèi)容主要包括：

(1)行業(yè)狀況分析。

(2)競(jìng)爭(zhēng)酒店研究。

5.酒店經(jīng)營(yíng)者分析(略)