2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第四章考點：房地產(chǎn)投資項目可行性研究

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第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

房地產(chǎn)投資項目可行性研究屬于房地產(chǎn)投資項目開發(fā)的前期工作。房地產(chǎn)投資項目可行性研究也是房地產(chǎn)估價師經(jīng)常要做的一項工作，這項工作與一般的房地產(chǎn)估價既有不同，又有密切聯(lián)系。

房地產(chǎn)投資項目可行性研究與一般的房地產(chǎn)估價的最大不同在于：可行性研究主要是以評價項目能否安全可靠獲取投資收益為目的，而一般的房地產(chǎn)估價則以評估房地產(chǎn)的價值為目的。

二者的聯(lián)系則在于：可行性研究一般都需要預(yù)測項目建成后的市場價值，這正是一般的房地產(chǎn)估價所要做的工作。

房地產(chǎn)投資項目可行性研究和一般的投資項目可行性研究也有一個關(guān)鍵的區(qū)別。這里講的一般投資項目指其他生產(chǎn)行業(yè)的投資項目，以工業(yè)投資項目為主。工業(yè)投資項目的投資—回收過程是：項目建成之后成為生產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。

而房地產(chǎn)投資項目(以建成后全部銷售的房地產(chǎn)項目為例)的投資—回收過程則是：項目建成之后形成產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。也就是說：房地產(chǎn)項目完成之后直接形成產(chǎn)品，而一般工業(yè)投資項目完成之后是形成企業(yè)。這導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的投資測算過程和一般工業(yè)項目的投資測算過程是有所區(qū)別的，主要的區(qū)別在一般工業(yè)項目投資測算過程中的固定資產(chǎn)攤銷和企業(yè)運營過程中的流動資產(chǎn)占用的測算，在房地產(chǎn)項目投資測算時的表現(xiàn)形式是不同的。

但從目前的實踐情況看，并未將房地產(chǎn)投資的上述特點反映出來。

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要依據(jù)是建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，這個評價方法的基本過程和用于一般工業(yè)項目投資可行性分析的《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價參數(shù)》(由國家發(fā)展改革委和建設(shè)部發(fā)布)等文件是一樣的，并未充分體現(xiàn)上述房地產(chǎn)投資的特點，這有待今后加以改進。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的主要內(nèi)容

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模、性質(zhì)和復(fù)雜程度不同，因此，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。但一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

(一)項目總論

(1)項目背景

主要說明項目名稱、開發(fā)企業(yè)基本情況、承擔可行性研究工作的單位、研究報告編制的依據(jù)、項目建設(shè)規(guī)模以及建設(shè)規(guī)劃情況等。

(2)可行性研究結(jié)論及建議

主要包括：宏觀投資環(huán)境分析、市場前景預(yù)測、投資估算和資金籌措、項目經(jīng)濟效益、社會效益及其環(huán)境效益評價、項目綜合評價結(jié)論及建議。

(二)項目概況

主要包括：項目位置、項目地塊現(xiàn)狀及地塊分析、項目SWOT分析等。

(三)項目投資環(huán)境分析

主要針對宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進行分析。

(四)項目區(qū)域環(huán)境分析

主要針對項目所在區(qū)域的基本狀況、區(qū)域規(guī)劃及重點發(fā)展區(qū)域、交通規(guī)劃及重大交通建設(shè)項目、區(qū)域基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施狀況等進行分析。

(五)房地產(chǎn)市場分析

(1)城市總體房地產(chǎn)市場分析

主要針對城市總體市場供應(yīng)、需求的數(shù)量及結(jié)構(gòu)，價格分布及趨勢進行分析。

(2)項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

主要針對區(qū)域市場供需的數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價格、客戶分布及結(jié)構(gòu)、項目競爭狀況等進行分析。

(3)房地產(chǎn)市場分析總結(jié)

(六)項目市場定位

主要包括：產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位、項目定位評估及發(fā)展設(shè)想。

(七)項目規(guī)劃與建筑設(shè)計方案

主要包括：項目總體規(guī)劃、環(huán)境景觀規(guī)劃、建筑設(shè)計方案及布局、道路規(guī)劃等。

(八)項目開發(fā)建設(shè)進度安排

主要包括：有關(guān)工程計劃說明、前期開發(fā)計劃、工程建設(shè)計劃、項目實施安排、建設(shè)場地布置等。

(九)投資估算與資金籌措

主要包括：項目總投資估算;項目投資來源、籌資方式確定;開發(fā)成本估算;銷售成本、經(jīng)營成本估算。

(十)項目經(jīng)濟效益分析

(1)項目銷售及經(jīng)營收入測算。

(2)項目銷售回款計劃。

(3)項目利潤測算。

(4)項目贏利能力分析。

(5)項目償債能力分析。

(十一)項目風險分析

(1)項目盈虧平衡分析

(2)項目敏感性分析

(3)項目風險分析

主要包括項目競爭風險、投資風險、市場風險、籌資風險的分析。

(十二)項目社會效益和影響分析

(十三)項目可行性研究結(jié)論與建議

(1)項目可行性研究結(jié)論

(2)項目主要問題及解決建議

(3)項目風險及防范建議