2019年房地產估價師《理論與方法》模考題(6)

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1.房地產價格由房地產的有用性、稀缺性和有效需求三者結合而產生。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產價格的形成條件。房地產與其他經濟物品一樣，之所以有價格，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即同時具有有用性、稀缺性和有效需求。參見教材P82。

2.當某商品價格上升時，其需求數量必然下降。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產需求。這是一般商品的需求規(guī)律，但是存在需求規(guī)律的例外，如炫耀性商品和吉芬商品。題干中有“必然”字樣。參見教材P86。

3.一種房地產商品價格上升，導致另一種房地產商品需求增加，則這兩種房地產商品是互補品。

(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產需求。這兩種房地產商品是替代品。Px上升，則Qx下降，Qy增加，則說明因為商品X更昂貴，所以消費者用相對便宜的商品Y替代了商品X。二者不是互補品的關系，而是替代品。這個要學會自己分析，推導。參見教材P86。

4.比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于最低賣價，成本價值趨向于最高買價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。從某種意義上講，比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于最高買價，成本價值趨向于最低賣價。從另一方面來看，比較價值趨向于市場價值，收益價值趨向于理論價值。參見教材P96。

5.對于房地產開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。市場價值源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值，在某一具體時點，市場價值是唯一的;投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價值，投資價值因人而異。投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價值，投資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。參見教材P98。

6.房地產作價入股估價應當采用謹慎價值標準。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。房地產作價入股要體現出對合作各方的公平性，應該采用市場價值標準。謹慎價值標準僅只在抵押貸款的情況下才存在。參見教材P97。

7.評估市場價值時，采用的收益率為與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率，而評估投資價值時，采用的收益率為某特定投資者所要求的最低收益率。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。評估市場價值時采用的應視與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率，而評估投資價值時所采用的應是某個特定的投資者所要求的最低收益率。參見教材P98。

8.房地產的現狀價值一般都小于房地產的市場價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。當現狀使用就是最高最佳使用時，現狀價值等于市場價值。當現狀使用不是最高最佳使用時，現狀價值小于市場價值。這個說法缺少了前提。參見教材P99。

9.除獨立、客觀、公正原則外，評估房地產的現狀價值時，還應遵循合法原則、價值時點原則、替代原則和最高最佳利用原則。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值?，F狀價值可以不遵循最高最佳利用原則。也不必必須遵守合法原則。參見教材P99。

10.房地產的殘余價值一般低于房地產的市場價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。殘余價值是在非繼續(xù)利用前提下的價值，一般是低于市場價值的。征收估價是個特例，盡管也是非繼續(xù)利用，但是為了保護被征收人的合法權益，征收估價要按照市場價值評估。參見教材P100。