2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模考題(10)

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多項(xiàng)選擇題

1.關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有(　)。

A.合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度對(duì)無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響

B.抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值

C.在其他條件相同時(shí)，無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值

D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值

E.合同租金不變，市場(chǎng)租金漲跌，承租人權(quán)益價(jià)值不變

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng)A應(yīng)該無(wú)影響。無(wú)租約限制，則無(wú)合同租金；選項(xiàng)B應(yīng)該評(píng)估出租人的權(quán)益價(jià)格；選項(xiàng)C，如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會(huì)大于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權(quán)益價(jià)值是負(fù)的；選項(xiàng)E承租人的權(quán)益價(jià)值就是市場(chǎng)租金與其合同租金差異的現(xiàn)值。參見(jiàn)教材P106。

2.下列說(shuō)法中，正確的有(　)。

A.原始價(jià)值始終不變

B.賬面價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而不斷減少

C.市場(chǎng)價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而波動(dòng)

D.公允價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而波動(dòng)

E.公允價(jià)值與原始價(jià)值直接相關(guān)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)。公允價(jià)值與原始價(jià)值可能相關(guān)也可能不相關(guān)。參見(jiàn)教材P106～107。

3.某宗房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有()。

A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元

C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元

D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。因?yàn)橘J款是需要支付利息的，所以，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格都是50萬(wàn)。參見(jiàn)教材P113。

4.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有(　)。

A.國(guó)際政治狀況

B.社會(huì)治安程度

C.房地產(chǎn)投資

D.房地產(chǎn)投機(jī)

E.城市化

『正確答案』BDE

『答案解析』本題考查的是社會(huì)治安狀況。選項(xiàng)A國(guó)際政治安定屬于國(guó)際因素，選項(xiàng)C房地產(chǎn)投資屬于經(jīng)濟(jì)因素。參見(jiàn)教材P147～148。

5.開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響包括(　)。

A.抑制房地產(chǎn)投機(jī)

B.減少房地產(chǎn)凈收益，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

C.增加房地產(chǎn)持有成本

D.賣(mài)方市場(chǎng)下，房產(chǎn)稅可以向買(mǎi)方轉(zhuǎn)嫁

E.開(kāi)征房產(chǎn)稅，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。保有稅是無(wú)法轉(zhuǎn)嫁的;開(kāi)征保有環(huán)節(jié)稅，會(huì)增加持有成本，抑制投資和投機(jī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。參見(jiàn)教材P139。

判斷題

1.某宗房地產(chǎn)，如果在成交日期一次性付清，給予優(yōu)惠5%的折扣，則該種情況下，名義價(jià)格等于實(shí)際價(jià)格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在開(kāi)發(fā)商讓利的情況下，實(shí)際價(jià)格=名義價(jià)格×(1-5%)。參見(jiàn)教材P114。

2.某房地產(chǎn)市場(chǎng)中，期房?jī)r(jià)格高于同地段現(xiàn)房?jī)r(jià)格，因而期房?jī)r(jià)格高于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。同等品質(zhì)情況下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。參見(jiàn)教材P115。

3.第一次拍賣(mài)的保留價(jià)就是評(píng)估價(jià)，也就是市場(chǎng)價(jià)值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。第一次拍賣(mài)的保留價(jià)=評(píng)估價(jià)=市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P116。

4.甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價(jià)為 3000 元/m2 ，乙地塊的容積率為1.8，土地單價(jià)為3500 元/m2 。假設(shè)其他條件相同，購(gòu)買(mǎi)甲地塊比購(gòu)買(mǎi)乙地塊更經(jīng)濟(jì)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)=3000/1.6=1875 元/m 2 ，樓面地價(jià)=3500/1.8=1944.44元/m 2 。參見(jiàn)教材P112。

5.實(shí)際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房?jī)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是物價(jià)。實(shí)際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房?jī)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平。參見(jiàn)教材P146。