2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題(5)

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【案例】

(一)某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。

1.針對(duì)以上情況,在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ? )。

A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告

C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是估價(jià)方法。在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ菍蓚€(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告。

2.委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為( )。

A.可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

B.只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)

C.可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

D.可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房屋和土地估價(jià)。劃撥土地使用權(quán)不可以單獨(dú)抵押，但連同地上建筑物是可以抵押的。所以選C。

3.對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是( )。

A.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場(chǎng)價(jià)值

B.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

C.用成本法估算土地公開市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

D.用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)、先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、

銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是土地估價(jià)。按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。

(二)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請(qǐng)貸款。下列表述中正確的是( )。

A.甲開發(fā)商可以向銀行申請(qǐng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款

B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款提供抵押物擔(dān)保

C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款

D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款提供抵押物擔(dān)保。

2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是( )。

A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記

B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記

C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)

D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記。選項(xiàng)B缺少施工許可證。選項(xiàng)C需要建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證三個(gè)證。選項(xiàng)D必須要有施工許可證。

3.若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為()。

A.抵押價(jià)值

B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值

C.抵押價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。抵押物的變現(xiàn)價(jià)值=處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)。

4.若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是( )。

A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定?？捎米鞯盅何锏淖≌ㄖ娣e=商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積-已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積。