2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第十二章考點：確定估價基本事項

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確定估價基本事項

一、估價基本事項概述

房地產(chǎn)估價是為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值或價格進行分析、測算和判斷。必須確定(4個)估價基本事項：估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。

估價基本事項不能明確的責任主要在估價師自己。

在一個估價項目中，估價基本事項之間有內(nèi)在聯(lián)系，其中估價目的是龍頭。明確了估價目的，才能確定估價對象、價值時點和價值類型。

法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象。

不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋，因為不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。

估價對象、價值時點和價值類型三者之間，估價對象與價值時點有關(guān)，其余是相互獨立的。確定價值時點一般應(yīng)在確定估價對象之前，因為價值時點不同，估價對象狀況可能不同。

二、估價目的的確定

估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。但在實際中，估價師不應(yīng)指望委托人提出估價目的，特別是提出符合估價要求的清晰、具體的估價目的。因為委托人一般不懂得要提出估價目的，甚至不懂得什么是估價目的，更不懂得如何表述估價目的。但估價又必須明確估價目的。

估價師需要主動向委托人提出相關(guān)問題，與其進行充分溝通，認真細致地了解其估價需要，在此基礎(chǔ)上再按照有關(guān)要求將估價目的表述出來，然后請委托人認可。

任何估價項目都有估價目的。估價目的可通過詢問委托人將要拿未來完成后的估價報告或估價結(jié)果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或者由誰認可來明確。

對估價目的的明確及表述應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，并盡量細化，避免模糊、籠統(tǒng)，特別是要禁止為達到高估或低估目的或者回避有關(guān)規(guī)定而故意模糊估價目的。

估價目的應(yīng)清晰、具體，對應(yīng)相應(yīng)的經(jīng)濟行為、行政行為或司法行為，要盡量避免“了解房地產(chǎn)市場價值”之類模糊、籠統(tǒng)的表述。如果估價項目背景復雜或估價報告用途特殊，在簡要說明了估價目的后，還應(yīng)簡要描述估價項目的背景或作必要的解釋，使估價目的更加明確、具體。

三、價值時點的確定

價值時點由估價目的決定。在實際估價中，價值時點應(yīng)是估價師根據(jù)估價目的并經(jīng)委托人認可后確定的。確定價值時點是要確定將要評估的價值是在何時的價值。

價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)恚怯晒纼r目的決定的。例如，房屋征收評估的價值時點應(yīng)為房屋征收決定公告之日。在評估受賄房地產(chǎn)的價值時，價值時點有受賄之日、案發(fā)之日和委托估價之日等多種選擇，科學的價值時點應(yīng)為受賄之日。對估價結(jié)果有異議而引起的復核估價或估價鑒定的價值時點，應(yīng)為原估價報告確定的價值時點，除非原估價報告確定的價值時點有誤。

價值時點一般采用公歷表示，精確到日。價值時點為現(xiàn)在的，一般以估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期(如完成估價對象實地查勘之日)為價值時點，一般不得早于受理估價委托之日(如收到估價委托書之日、簽訂估價委托合同之日)，不得晚于出具估價報告之日。價值時點為過去的，確定的價值時點應(yīng)早于受理估價委托之日。價值時點為將來的，確定的價值時點應(yīng)晚于出具估價報告之日。

四、估價對象的確定

估價對象是估價師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價目的和價值時點，并經(jīng)委托人認可后確定的。

確定估價對象，首先要弄清哪些可以作為估價對象，哪些不能作為估價對象。因為依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，有些房地產(chǎn)不應(yīng)作為某些估價目的的估價對象。例如，法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象;不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為出資設(shè)立企業(yè)為估價目的的估價對象。

其次，要界定估價對象的范圍，包括估價對象實物構(gòu)成上的范圍，例如是否包括停車位以及建筑物內(nèi)的家具、電器、機器設(shè)備等動產(chǎn);權(quán)益上的范圍，例如是否包括特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等;空間上的范圍，例如坐落、四至、高度、深度等。

在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，以及同一標的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價目的下，估價對象的范圍可能有所不同。

例如一個特許加盟經(jīng)營、有特色裝飾裝修、正在運營的餐廳，其資產(chǎn)包括房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以及廚具等動產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等，在不同估價目的下的估價對象范圍通常不完全相同，除包括房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)外，是否包括其他部分見表12-1。

不同估價目的的估價對象范圍　 表12-1

注：√表示估價對象包括;×表示估價對象不包括。

對表12-1說明：①抵押一般是房屋和土地抵押，但也可能是房屋、土地及其他不動產(chǎn)抵押，有時甚至是整體資產(chǎn)抵押，因此抵押估價對象范圍通常要視情況而定。但房地產(chǎn)抵押估價一般不應(yīng)含特色裝飾裝修的價值，因為一旦債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，而需要以拍賣等方式處置抵押房地產(chǎn)的，特色裝飾裝修對受讓人來說一般沒有價值。

②被征收房屋價值的補償應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值的補償，因此房屋征收評估的估價對象范圍理應(yīng)含室內(nèi)裝飾裝修，但實踐中將室內(nèi)裝飾裝修與房屋主體分開，室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)通過評估確定。

③自愿轉(zhuǎn)讓估價有繼續(xù)經(jīng)營下的自愿轉(zhuǎn)讓估價和區(qū)位不再適宜下的自愿轉(zhuǎn)讓估價兩種情形。繼續(xù)經(jīng)營下的自愿轉(zhuǎn)讓估價一般為整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價;區(qū)位不再適宜下的自愿轉(zhuǎn)讓估價一般為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，并因特色裝飾裝修對受讓人來說一般沒有價值，所以估價對象范圍一般不含特色裝飾裝修。

④司法拍賣估價一般為房地產(chǎn)拍賣估價，但也可能為整體資產(chǎn)拍賣估價。

確定估價對象還要進一步明確估價對象狀況，包括實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。其中，明確估價對象的實物狀況是在界定估價對象范圍的基礎(chǔ)上，進一步弄清估價對象包括的具體內(nèi)容。是土地，還是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物;是一宗房地產(chǎn)，還是多宗房地產(chǎn)，或是一宗房地產(chǎn)的某個部分。

對于正在運營、使用的房地產(chǎn)，還應(yīng)明確是否包含房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，如工業(yè)房地產(chǎn)是否包括土地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、構(gòu)筑物、機器設(shè)備等。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，應(yīng)明確其開發(fā)程度。在建工程，應(yīng)明確是當前工程進度下的狀況，還是未來某種狀況，如開發(fā)完成后的狀況。

明確估價對象的權(quán)益狀況，首先要弄清估價對象的現(xiàn)實法定權(quán)益狀況，然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)估價目的來明確是評估估價對象在現(xiàn)實法定權(quán)益下的價值，還是在設(shè)定權(quán)益下的價值。多數(shù)估價項目是評估估價對象在現(xiàn)實法定權(quán)益下的價值。但在某些情況下，根據(jù)估價目的的要求，應(yīng)以設(shè)定的估價對象的權(quán)益狀況來估價。

例如房屋征收評估，是評估被征收房屋在完全產(chǎn)權(quán)下的價值(因為被征收房屋無論是否租賃、抵押、查封等，政府都應(yīng)付出足額的補償)，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響(被征收房屋租賃、抵押、查封等問題，屬于被征收人與被征收房屋承租人、抵押權(quán)人等有關(guān)單位和個人的債權(quán)債務(wù)等關(guān)系問題，應(yīng)由相關(guān)當事人或有關(guān)管理部門解決)。

其中，不考慮租賃因素的影響，是評估無租約限制價值而不是評估出租人權(quán)益價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

房地產(chǎn)司法拍賣估價，被拍賣的房地產(chǎn)可能正是因為抵押、產(chǎn)權(quán)人欠債、欠稅或者不法取得(如受賄)等而被強制拍賣，其現(xiàn)實產(chǎn)權(quán)是不完全的，但這種估價通常是評估被拍賣的房地產(chǎn)在完全產(chǎn)權(quán)下的價值。(因為對于受讓人來說，通過司法拍賣取得的是完全產(chǎn)權(quán))但如果不是通過司法拍賣取得，而是直接從產(chǎn)權(quán)人那里取得，則評估的一般應(yīng)是現(xiàn)實法定權(quán)益下的價值。

因此，估價中如果評估的是設(shè)定權(quán)益下的價值，則應(yīng)在估價報告中清晰說明所設(shè)定的權(quán)益狀況及設(shè)定的依據(jù)和理由，并應(yīng)在“估價假設(shè)和限制條件”中作出相應(yīng)說明，對估價報告用途作出相應(yīng)限制，避免被誤認為虛假或有重大差錯的估價報告。