2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十二章考點(diǎn)：制定估價(jià)作業(yè)方案

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制定估價(jià)作業(yè)方案

一、估價(jià)作業(yè)方案的含義和內(nèi)容

做什么、什么時(shí)候做、由誰來做以及如何去做，是保質(zhì)、按時(shí)完成估價(jià)項(xiàng)目的未來行動(dòng)計(jì)劃。

二、制定估價(jià)作業(yè)方案的思路(熟悉)

(1)擬采用的估價(jià)估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線

在搜集資料前先初步確定估價(jià)方法。各種估價(jià)方法之間，可以同時(shí)采用，以相互驗(yàn)證，而不能相互替代;可以相互彌補(bǔ);可以相互引用。

【重點(diǎn)】確定估價(jià)方法的規(guī)定：

對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種及兩種以上的估價(jià)方法;

有條件選用比較法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以比較法為主要的估價(jià)方法;

收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法;

具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法;

在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法。

上述選用兩種及兩種以上估價(jià)方法，不包括估價(jià)方法之間引用的情況。

【單選題】某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了比較法和收益法求取;采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了(　)。

A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法

B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C.假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法和成本法四種方法

D.假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是制定估價(jià)作業(yè)方案的思路。主要的方法只有2種，假設(shè)開發(fā)法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分?jǐn)?shù)據(jù)時(shí)采用的技術(shù)手段，不屬于完整的方法。參見教材P404。

(2)擬搜集的估價(jià)所需資料及其來源渠道

(3)預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)

隨著估價(jià)對(duì)象的復(fù)雜以及估價(jià)精度要求的提高，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)按照估價(jià)對(duì)象或估價(jià)目的進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工。有時(shí)還需要聘請(qǐng)其他領(lǐng)域的老師協(xié)助，將其專業(yè)工作成果作為估價(jià)報(bào)告的附件，并在“重要專業(yè)幫助”中加以說明。

(4)估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

采用線條圖和網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)。