2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題(9)

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單項選擇題

1、下列關于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的表述中，錯誤的是(　)。

A、已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應評估無租約限制價值

B、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價和受讓人需要的估價

C、保障性住房銷售估價，采取分享產(chǎn)權(quán)的，宜評估市場價值

D、轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件無書面約定時，應評估轉(zhuǎn)讓對象在價值時點的狀況、轉(zhuǎn)讓價款在價值時點一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費正常負擔下的價值或價格

2、下列關于房地產(chǎn)是否可以抵押的表述中，正確的是(　)。

A、學校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的財產(chǎn)不得設定抵押

B、以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應將租賃情況告知抵押權(quán)人，原租賃合同解除

C、以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)

D、已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)可以設定抵押

3、下列關于房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)規(guī)定的表述中，正確的是(　)。

A、評估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值采用假設開發(fā)法的，應選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進行估價

B、抵押房地產(chǎn)已出租的，合同租金低于市場租金的，其假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應為無租約限制價值

C、抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價值或抵押凈值因為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價值或抵押凈值

D、抵押房地產(chǎn)已出租的，合同租金高于市場租金的，其假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應為出租人權(quán)益價值

4、房地產(chǎn)抵押估價報告中，變現(xiàn)能力分析應包括的內(nèi)容是(　)。

A、假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度

B、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響

C、抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關注點

D、對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進行分析說明

5、對征收評估機構(gòu)的選定程序應當是(　)。

A、由征收部門對備選估價機構(gòu)進行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定

B、由被征收人推選的代表對備選評估機構(gòu)進行綜合評分，根據(jù)評分結(jié)果確定

C、由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定

D、由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定

6、房屋征收估價工作流程中，選定房地產(chǎn)估價機構(gòu)后，房屋征收部門應當在(　)日內(nèi)向估價機構(gòu)出具房屋征收估價委托書，并與估價機構(gòu)簽訂房屋征收估價委托合同。

A、三

B、五

C、七

D、十

7、房地產(chǎn)損害賠償估價時，可修復的賠償金額為(　)。

A、損害前的房地產(chǎn)價值-損害后的房地產(chǎn)價值

B、修復費用+相關經(jīng)濟損失

C、部分修復費用+房地產(chǎn)價值減損額+相關經(jīng)濟損失

D、重置成本

8、某工廠有一處臨街廠房，占地面積900㎡，用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800㎡，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2015年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用權(quán)出讓金為11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為4250元/㎡，而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為1500元/㎡。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房，需投入的總費用大約是750元/㎡。問：如果按工業(yè)用途進行評估，估價目的為保險估價，價值時點為2015年5月9日，其合理的評估價值約為(　)萬元。

A、315.0

B、216.0

C、295.2

D、333.0

9、商品房質(zhì)量缺陷導致價值減損時，對不可修復的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用(　)進行估價。

A、重置成本法

B、比較法

C、影子工程投資法

D、減損資本化法

10、關于企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型，下列說法錯誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)估價是企業(yè)各種經(jīng)濟活動中不可缺少的一個環(huán)節(jié)

B、房地產(chǎn)估價可以分為房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移兩種類型

C、企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移

D、企業(yè)聯(lián)營中涉及的房地產(chǎn)估價，通常伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移

【答案】

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的注意事項。選項A錯誤，已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應評估出租人權(quán)益價值;轉(zhuǎn)讓人書面設定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關系解除后進行轉(zhuǎn)讓的，可另行評估無租約限制價值，并應在估價報告中同時說明出租人權(quán)益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。參見教材P197。

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。選項A錯誤，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的財產(chǎn)可以設定抵押;選項B錯誤，以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效;選項D錯誤，已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)不可以設定抵押。參見教材P220。

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的相關技術(shù)規(guī)定。選項A錯誤，評估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值采用假設開發(fā)法的，應選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進行估價;選項B、D錯誤，抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應符合下列規(guī)定：合同租金低于市場租金的，應為出租人權(quán)益價值;合同租金高于市場租金的，應為無租約限制價值。參見教材P220。

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場變現(xiàn)能力分析。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》，房地產(chǎn)抵押估價報告應當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。(1)估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響;(2)假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度;(3)變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。參見教材P227。

5、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當選，或者釆取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。參見教材P247。

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定后，房屋征收部門應當在10日內(nèi)向估價機構(gòu)出具房屋征收估價委托書，并與估價機構(gòu)簽訂房屋征收估價委托合同。參見教材P248。

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析?？尚迯偷馁r償金額為修復費用加上相關經(jīng)濟損失，即：賠償金額=修復費用+相關經(jīng)濟損失。參見教材P278。

8、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點。1500×80%×1800=2160000(元)。注意此問的估價目的是為保險估價，只評房價即可。

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理。對可修復的商品房質(zhì)量缺陷可采用重置成本法估價;對不可修復的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進行估價。參見教材P284。

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型。企業(yè)聯(lián)營中涉及的房地產(chǎn)估價，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。參見教材P294。