2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題(9)

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單項(xiàng)選擇題

1.在某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是(　)。

A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一付款方式

C.統(tǒng)一價格單位

D.統(tǒng)一市場狀況

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是2個不同的面積內(nèi)涵，因此價格單位是不一致的。參見教材P186。

2.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為(　)元/m2 。

A.100

B.300

C.600

D.900

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。容積率=總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積=6000/3=2000m 2 ;土地單價=1800000/2000=900 元/m2 。參見教材P186。

3.某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價格約為()元人民幣/m2 。(1 平方英尺=0.0929m2 )

A.17484　　

B.19020　　

C.19754　　

D.20539

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價格。

35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%) 1 +10/(1+7%) 1.5 =105.91(萬美元)　統(tǒng)一幣種105.91×7.7=815.49(萬元人民幣)(注意匯率時間點(diǎn)的選擇)

房地產(chǎn)建筑面積=3000÷0.65×0.0929=428.769(m2)

單價=8154900÷428.769=19019(元/m2)。參見教材P183。

4.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為(　)元/m2 。

A.2385　　　　

B.2393

C.2955　　　　

D.2964

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。分兩步計算，先要計算正常成交價格，再計算買方實(shí)際支付的價格。

第一步，計算正常成交價格。題干中說明了，稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，正常成交金額要低一些。用減法

設(shè)正常成交價格為 X, X=2659-X×3.9%，X=2559

第二步，買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費(fèi)，則買方應(yīng)付給賣方的價格肯定比實(shí)際成交價格2559小，CD排除，買方應(yīng)付給賣方的價格=2559-2559×6.8%=2385 元/m2 。參見教材P184～185。

轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，站在賣方視角分析：賣方實(shí)際得到的金額-幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價格。

轉(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析：買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價格。

5.某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時，該可比實(shí)例的正常成交價格會(　)。

A.上升

B.下降

C.不變

D.無法確定

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。轉(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析。正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)。參見教材P184。

6.某住宅的建筑面積為100m2 ，買賣合同約定成交價為20000 元/m2 ，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為(　)萬元。

A.201.89　　

B.186.79　　

C.191.51　　

D.197.17

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。由于交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，合同約定成交價就是買方實(shí)付金額，正常負(fù)擔(dān)下的價格=買方實(shí)付金額-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi);另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(萬元)。參見教材P185。

7.某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價格為1000美元/m2 ，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59:1，9月30日為6.46:1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，錯誤的是()。

A.該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元/m2

B.該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價格為人民幣6404元/m2

C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2

D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣1000美元/m2乘以當(dāng)日匯率。

該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價格為(200+800/1.006 6 )×6.59=6404元/m2人民幣;

該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為(200+800/1.006 6 )×1.01 8 =1052美元/m2 ;

題中選項(xiàng)D因?yàn)閰R率變化，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲1%，則該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲幅度會小于1%。參見教材P186。

8.甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為100萬元和80萬元，若將兩宗土地合并則總價值為240萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為(　)萬元。

A.80　　

B.107　　

C.113　　

D.140

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。正常價格=80+60×80/180=106.67(萬元)。參見教材P190。

9.評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價格為10000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米)，因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價格為(　)元/平方米。

A.7020　　

B.8909　　

C.7380 　　

D.8580

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是交易情況修正的方法。(10000-1000+800)/1.1=8909。參見教材P190。

10.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2 ，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為(　)元/m2 ?！?/p>

A.2700.8　　　　

B.2800.1

C.2800.8　　　　

D.2817.7

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。環(huán)比指數(shù)9月價格=3月價格×4月指數(shù)×5月指數(shù)×6月指數(shù)×7月指數(shù)×8月指數(shù)×9月指數(shù)=2009×(94.8/100)×(96.6/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7元/m2。注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月(當(dāng)月)的指數(shù)。參見教材P193。