2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(13)

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單選題

1.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的(　)。

A.收益能夠量化

B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化

D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益法的含義。通過收益法的報(bào)酬資本化法公式得知，收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。參見教材P212。

2.預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法是(　)。

A.直接資本化法

B.報(bào)酬資本化法

C.間接資本化法

D.分部資本化法

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法的含義。直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。參見教材P212。

3.收益法的理論基礎(chǔ)是(　)。

A.替代原理

B.預(yù)期原理

C.均衡原理

D.邊際收益遞減原理

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益法的理論基礎(chǔ)是預(yù)期原理。參見教材P213。

4.某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;該商鋪目前的月租金(按建筑面積算)為100元/㎡，市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡;運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為(　)萬元。

A.521　　

B.533

C.695　　

D.711

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。實(shí)際租金收益低于市場(chǎng)類似租金收益，應(yīng)該采取客觀收益。年凈收益=500×120×12×(1-25%)=54 萬元收益現(xiàn)值 =54/0.1×[1-1/(1+0.1) 35 ]=520.78參見教材P218。

5.某房地產(chǎn)的收益期可視為無限年，預(yù)計(jì)正常年收益為5000萬元，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為(　)萬元。

A.55000

B.32010

C.48000

D.50000

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益/報(bào)酬率=5000/10%=50000(萬元)。參見教材P219。

6.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/㎡，報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/㎡，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格(　)乙的價(jià)格。

A.高于

B.低于

C.等于

D.條件不足，無法確定

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。由于甲乙兩宗房地產(chǎn)受益年限不同，不能直接比較，都可以轉(zhuǎn)換為 V ∞ 。對(duì)于甲，K 50 =1-1/1.08 50 =0.979，V ∞ =3500/K 50 =3575。對(duì)于乙，K 30 =1-1/1.06 30 =0.826，V ∞ =3500/K 30 =3632.4。參見教材P222。

7.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為(　)元/平方米。

A.2400

B.2405

C.2410

D.2415

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。

8.某房地產(chǎn)第一年末凈收益為30萬，此后每年凈收益增加2萬，報(bào)酬率為10%。收益期可視為無限年，該類房地產(chǎn)的收益價(jià)值為(　)萬元。

A.500.00 　　

B.336.20

C.320.00　　

D.280.00

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式。V=A/Y+b/Y 2 =500。參見教材P224。

9.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運(yùn)營費(fèi)用第一年為8萬元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為(　)年。

A.32

B.34

C.36

D.38

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。該宗房地產(chǎn)運(yùn)營費(fèi)用超過有效毛收入的時(shí)間即為其合理經(jīng)營期限 n：16-8(1+2%) n-1 ≈0，n=36(年)。參見教材P229。

10.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測(cè)得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬元。

A.267.35　　

B.287.86

C.298.84　　

D.300.86

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。