2019年房地產估價師《案例分析》模擬練習題(3)
更新時間：2019-03-18 13:59:15
來源：環(huán)球網校
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摘要 考生們需要通過做練習題來鞏固已學知識點，環(huán)球網校整理了2019年房地產估價師《案例分析》模擬練習題(3)，供大家練習，更多模擬試題及輔導資料請關注環(huán)球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!
【案例】
黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續(xù)。2007年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據正確)，估值40萬元。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。
【問題】
這樣確定估價結論是否正確?為什么?
【參考答案】
這樣確定估價結論不正確。因為：
1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業(yè)，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。
2.將估價對象按兩種不同用途進行估價，并對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。
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