2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》教材講義：第一章第一節(jié)

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第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資

一、投資概述

(一)投資的概念

投資是指經(jīng)濟(jì)主體(個人或單位)以獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?，?jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。在商品經(jīng)濟(jì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

(二)投資的分類

投資活動非常復(fù)雜，可以從不同的角度進(jìn)行分類。投資的幾種主要分類如下：

1.短期投資和長期投資(考點)(2004、2006、2007、2008、2010、2011年考點，考試類型為單選、多選和判斷)

按投資期限或投資回收期長短，可將投資分為短期投資和長期投資。預(yù)期在短期(通常是一年內(nèi))能收回的投資，屬于短期投資。長期投資是指投資期限在一年以上的投資。一般說來，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小，但收益率也較低。長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險較高，但長期的盈利能力強(qiáng)。

選擇短期投資還是長期投資，主要取決于投資者的投資偏好。

【2010年試題】一般來說，與長期投資相比，短期投資( )。

A.風(fēng)險較大

B.收益率較高

C.流動性較好

D.投資回收期較長

答案：C

2.直接投資和間接投資

按投資人能否直接控制其投資資金，可將投資分為直接投資和間接投資。直接投資的特點是資金所有者和資金使用者為同一個人或機(jī)構(gòu)。間接投資主要是指投資人以購買外國或本國股票、債券等金融資產(chǎn)的方式所進(jìn)行的投資。投資人按規(guī)定獲取紅利或股息，但一般不能直接干預(yù)和有效控制其投資資金的運用狀況。間接投資的主要特點是資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志。

3.金融投資和實物投資

按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資。金融投資是指投資者為獲取預(yù)期收益，預(yù)先墊付貨幣以形成金融資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。實物投資是指投資者為獲取預(yù)期收益或經(jīng)營某項事業(yè)，預(yù)先墊付貨幣或其他資源(有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn))以形成實物資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。實物投資大致可分為固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等。金融投資與實物投資的主要區(qū)別在于：前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，后者通過投資直接實現(xiàn)社會積累。

4.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

按投資的經(jīng)濟(jì)用途，可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。生產(chǎn)性投資是指投入到生產(chǎn)、建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的生產(chǎn)性企業(yè)資產(chǎn)的投資。它一般又分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。生產(chǎn)性投資通過循環(huán)和周轉(zhuǎn)，不僅能收回投資，而且能實現(xiàn)投資的增值和積累。非生產(chǎn)性投資是指投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，形成各種類型的非生產(chǎn)性資產(chǎn)的投資。其中，對學(xué)校、政府辦公樓、國防工程、社會福利設(shè)施等的投資不能收回，是純消費投資，其再投資依靠社會積累。

此外，投資還可以按照國內(nèi)投資和國際投資等多種方式進(jìn)行分類。房地產(chǎn)投資領(lǐng)域幾乎涉及到了各種投資形式，尤其是房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新與發(fā)展，使得傳統(tǒng)上不適合在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的短期投資、間接投資和金融投資形式越來越得到普遍的應(yīng)用。

(三)投資的特性

(1)投資是一種經(jīng)濟(jì)行為。從靜態(tài)的角度來說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金;從動態(tài)的角度來說，投資則是為了獲得未來收益的經(jīng)濟(jì)行為。

(2)投資具有時間性。即投入的價值或犧牲的消費是現(xiàn)在的，而獲得的價值或消費是將來的，也就是說，從現(xiàn)在支出到將來獲得收益，總要經(jīng)過一定的間隔，表明投資是一個行為過程。一般來說，這個過程越長，未來收益的獲得越不穩(wěn)定，風(fēng)險就越大。

(3)投資目的是獲取收益。投資活動是以犧牲現(xiàn)在價值為手段，以賺取未來價值為目標(biāo)。未來價值超過現(xiàn)在價值，投資者方能得到正收益。投資收益可以是利潤、利息、股息等各種形式的收入，可以是資本利得，也可以是資本金增值，還可以是各種資產(chǎn)或權(quán)利。

(4)投資具有風(fēng)險性。現(xiàn)在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資風(fēng)險。

(四)投資的作用

1.投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力

2.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)

3.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高

4.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往

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二、房地產(chǎn)投資概述

(一)房地產(chǎn)投資的概念(2006年考點)

房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。

【2006年試題】投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是( )。

A.獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益

B.獲取房地產(chǎn)未來收益

C.直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

D.間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

答案：B

解析：投資是為了獲取未來價值而犧牲現(xiàn)在價值。

(二)房地產(chǎn)投資的分類(考點)

房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照如下標(biāo)準(zhǔn)分類。

1.按投資主體劃分(2011年考點)

根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非盈利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個人投資。不同投資主體的投資目的有顯著差異，政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等。企業(yè)投資和個人投資則更注重經(jīng)濟(jì)效益，如寫字樓投資、商品住房投資等。

【2011年試題】商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。( )

答案：×

解析：保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會效益。

2.按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分(2011年考點)

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。房地產(chǎn)業(yè)的中介服務(wù)和物業(yè)管理活動等也涉及投資行為，但通常不屬于房地產(chǎn)投資研究的范疇。

【2011年試題】下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分的有( )。

A.居住物業(yè)開發(fā)投資

B.商業(yè)物業(yè)投資

C.土地開發(fā)投資

D.房地產(chǎn)開發(fā)投資

E.房地產(chǎn)經(jīng)營投資

答案：CDE

解析：根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。A、B選項屬于按物業(yè)類型來劃分的，按物業(yè)類型來劃分除AB選項外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資共5項。

3.按物業(yè)類型劃分(2007、2008、2009、2010、2011、2012年考點，考試類型為單選、多選)

按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

(1)居住物業(yè)投資

居住物業(yè)是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括公共住房和商品住房。公共住房中，又可細(xì)分為面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的經(jīng)濟(jì)適用住房、以及面向中等收入家庭的限價商品住房和公共租賃住房等多種類型。商品住房中，又可細(xì)分為普通住宅、高檔住宅、公寓和別墅等。

居住物業(yè)投資主要表現(xiàn)為開發(fā)投資，將建成后的住房出售給購買者，而購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租戶使用。居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風(fēng)險也相對較小。

值得指出的是，隨著政府住房保障制度的完善以及公共住房需求的增加，通過與政府部門或機(jī)構(gòu)合作開發(fā)建設(shè)公共住房用于出租或出售，將逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)投資者的重要投資選擇。

(2)商用物業(yè)投資

商用物業(yè)又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，是指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)，包括寫字樓、零售商業(yè)用房(店鋪、超市、購物中心等)和出租公寓等。

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商用物業(yè)投資的開發(fā)—出售模式，即將建成后的商用物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)—持有或整體出售給機(jī)構(gòu)資者統(tǒng)一持有模式越來越成為一種趨勢。由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長期投資，且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。

商用物業(yè)交易涉及的資金數(shù)額巨大，所以常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。

【2012年試題】關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有( )。

A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢

B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行

C.區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性

D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資

E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益

答案：BC

解析：A選項，開發(fā)—持有或整體出售給機(jī)構(gòu)資者統(tǒng)一持有模式越來越成為一種趨勢。D、E選項，由于商用物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長期投資。

【2008年試題】下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有( )。

A.能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流

B.分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式

C.適合于長期投資

D.常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易

E.位置對其有著特殊的重要性

答案：ACDE

解析：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商用物業(yè)投資的開發(fā)—出售模式，即將建成后的商用物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)—持有或整體出售給機(jī)構(gòu)資者統(tǒng)一持有模式越來越成為一種趨勢。

(3)工業(yè)物業(yè)投資

工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動提供空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房(又稱工業(yè)寫字樓)等。工業(yè)物業(yè)投資既有開發(fā)一出售市場，也有開發(fā)一持有出租經(jīng)營市場。用于出租經(jīng)營的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

一般來說，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)的以自用為主的倉儲用房也越來越多地用于出租經(jīng)營，成了工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。

(4)酒店和休閑娛樂設(shè)施投資

酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供人住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。嚴(yán)格的說，這類物業(yè)投資也屬于商用物業(yè)投資，但其在經(jīng)營管理服務(wù)活動上的特殊性，又使得其成為一種獨立的物業(yè)投資類型。對酒店和休閑娛樂設(shè)施而言，其開發(fā)投資活動和經(jīng)營管理活動的關(guān)聯(lián)更加密切。以酒店為例，在其初始的選址和規(guī)劃設(shè)計階段，負(fù)責(zé)未來運營管理的酒店管理公司就會成為開發(fā)隊伍的重要成員。

(5)特殊物業(yè)投資

特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場交易很少，這類物業(yè)投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。

【2008年試題】下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是( )。

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

答案：B

解析：物殊物業(yè)的經(jīng)營活動需要得到政府的特殊許可。

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(三)房地產(chǎn)投資的八個特性(重要考點)

受制于房地產(chǎn)的不可移動性、壽命周期長、異質(zhì)性和弱流動性等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。

1.區(qū)位選擇異常重要

是由房地產(chǎn)的不可移動性決定的。一宗房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當(dāng)前租金或價格水平的影響，而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等因素密切相關(guān)。

2.適于進(jìn)行長期投資(長期性)

是由房地產(chǎn)的壽命周期長決定的。土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長期投資。

房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物對房地產(chǎn)價值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時間周期。對于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。自然壽命是指從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時間。

自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。從理論上來說，當(dāng)物業(yè)維護(hù)費用高到不能用其所得租金收入支付時，干脆就讓它空置在那里。但實際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以使投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽命，因為如果對建筑物進(jìn)行一些更新改造，改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。

【2012年試題】收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點，是地上建筑物( )之日。

A.開始施工

B.竣工

C.登記

D.開始營業(yè)

答案：B

【2011年試題】房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯誤的是( )。

A.土地不會毀損

B.地上建筑物有耐久性

C.變現(xiàn)性差

D.土地使用權(quán)年限較長

答案：C

【2009年試題】對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為( )。

A.設(shè)計壽命

B.經(jīng)濟(jì)壽命

C.法定壽命

D.自然壽命

答案：B

3.需要適時的更新改造投資(適應(yīng)性)

投資者適時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場環(huán)境的變化。這種調(diào)整不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。

按照租戶的意愿及時調(diào)整或改進(jìn)房地產(chǎn)的使用功能可以極大地增加對租戶的吸引力。對投資者來說，如果不愿意進(jìn)行更新改造投資或者其所投資房地產(chǎn)的可改造性很差，則意味著投資者會面臨著較大的投資風(fēng)險。

【2006年試題】投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資( )的重視。

A.變現(xiàn)性差

B.需要適時的更新改造投資

C.易受政策影響性

D.專業(yè)管理依賴性

答案：B

4.(投資價值難以判斷)易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險(投資價值不確定性)

是由房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定的。由于每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致，這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風(fēng)險。而且相同市場價值的房地產(chǎn)有著因人而異的投資價值。

5.變現(xiàn)性差

是由房地產(chǎn)的弱流動性決定的。變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無損變現(xiàn)的能力差。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因為無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。

【2007年試題】買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的( )。

A.不可移動性

B.適應(yīng)性

C.弱流動性

D.相互影響性

答案：C

6.易受政策影響(政策影響性)

是由房地產(chǎn)的不可移動性決定的。房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場干預(yù)政策的影響。

7.依賴專業(yè)管理(專業(yè)管理依賴性)

房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。

8.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移(相互影響性)

房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)投資的價值和收益水平。能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大的成功。

【2009年試題】地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有( )的特性。

A.變現(xiàn)性差

B.易受政策影響

C.依賴專業(yè)管理

D.效益外溢和轉(zhuǎn)移

答案：D

(四)房地產(chǎn)投資的作用

從投資者的角度看，由于房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，此外，投資者通過房地產(chǎn)投資，還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)。

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