2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》教材講義：第一章第二節(jié)

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第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊

房地產(chǎn)投資的形式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類，不同的房地產(chǎn)投資形式各有利弊。

房地產(chǎn)直接投資(考點(diǎn))(資金所有者=資金使用者)

房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地使用權(quán)開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開(kāi)發(fā)投資。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、倉(cāng)儲(chǔ)用房等)或經(jīng)營(yíng)(如商場(chǎng)、酒店等)時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。

【2011年試題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的( )。

A.增量供給

B.存量供給

C.潛在供給

D.總量供給

答案：A 見(jiàn)教材P10

【2008年試題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于長(zhǎng)期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量供給。( )

答案：×

見(jiàn)教材P10

解析：屬于中短期投資。

【2007年試題】當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或( )時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。

A.出售

B.抵押

C.轉(zhuǎn)讓

D.經(jīng)營(yíng)

【答案】D

【解析】見(jiàn)教材P10

房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)(開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房、在建工程或純土地)，也可以是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。

房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用(消費(fèi)或經(jīng)營(yíng));二是作為投資將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)，是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。

【2010年試題】相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有( )。

A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)

B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資

C.置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)

D.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

E.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者

【答案】ACDE

【解析】見(jiàn)教材P10、11

二、房地產(chǎn)間接投資(考點(diǎn))(資金所有者≠資金使用者)

房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作。

(一)投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，有首次公開(kāi)發(fā)行(1PO)、配股、公開(kāi)增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資行為，不僅解決了企業(yè)發(fā)展面臨的資金短缺問(wèn)題，也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，使其分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

(二)投資房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。

投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二，REITs投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易。

按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。

(三)購(gòu)買住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購(gòu)買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。

【2005年試題】房地產(chǎn)間接投資的形式主要有( )。

A.投資房地產(chǎn)投資信托基金

B.購(gòu)買住房抵押支持證券

C.購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)債券

D.購(gòu)買物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)

E.購(gòu)買土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)

答案：ABC

【2009年試題】房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。( )

答案：×

【解析】見(jiàn)教材P12。

解析：是個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

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三、房地產(chǎn)投資的利弊

(一)房地產(chǎn)投資之利

1.相對(duì)較高的收益水平

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率超過(guò)20%，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，其權(quán)益投資收益率會(huì)更高。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，考慮到持有期內(nèi)的增值收益，每年實(shí)現(xiàn)10%～12%的權(quán)益收益率也比較容易做到。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來(lái)說(shuō)，收益水平是較高的。

2.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

由于可以將房地產(chǎn)作為抵押物，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，金融機(jī)構(gòu)可以提供的貸款價(jià)值比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到70%～90%，而且常常還能為借款人提供利率方面的優(yōu)惠。

3.能抵消通貨膨脹的影響(考點(diǎn)、難點(diǎn))

通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總體價(jià)格上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對(duì)投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹(Expected Inflation)和非預(yù)期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。

由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)的使用價(jià)值不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

史家解讀：上述說(shuō)法歸納為一點(diǎn)：存在通貨膨脹是房地產(chǎn)投資具有增值性的前提，但不是投資具有保值性的前提。而理論教材的說(shuō)法是“通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲不是房地產(chǎn)的自然增值而是保值”(詳見(jiàn)理論教材66頁(yè))，建議：考開(kāi)發(fā)以本教材說(shuō)法為準(zhǔn)，考理論以理論教材為準(zhǔn)。

從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的歷史變化情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度通常會(huì)超過(guò)同期通貨膨脹率水平。

房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國(guó)2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當(dāng)，但由于房地產(chǎn)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長(zhǎng)，所以投資者得到的實(shí)際投資收益率是10%～12%，大大超過(guò)了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準(zhǔn)確地確定最佳投資持有期，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。

【2006年試題】房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。( )

答案：×

解析：可以抵消通貨膨脹的影響。見(jiàn)教材P14。

4.提高投資者的資信等級(jí)

擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。

(二)房地產(chǎn)投資之弊

除了變現(xiàn)性差以外，房地產(chǎn)投資的其他一些缺點(diǎn)包括：

1.投資數(shù)額巨大

2.投資回收期較長(zhǎng)

3.需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對(duì)直接投資而言的。

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