2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》教材講義：第一章第三節(jié)

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章教材講義匯總

第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

(一)風(fēng)險(xiǎn)的定義

風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。

標(biāo)準(zhǔn)差是用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。(重要考點(diǎn)、難點(diǎn))圖1-1所示的A、B、C三項(xiàng)投資，C的風(fēng)險(xiǎn)最大，B次之，A最小。

還可用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來表示單位收益下的風(fēng)險(xiǎn)大小(標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù))。例如，物業(yè)1為寫字樓項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2003年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為100萬元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為10%;物業(yè)2為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2002年末價(jià)值為1000萬元，2003年末價(jià)值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為200萬元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)。

解讀：以物業(yè)1為準(zhǔn)說明：E(NPV1)=1100×0.5+900×0.5=1000(萬元)δ1=，。

當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。風(fēng)險(xiǎn)條件下決策時(shí)，決策者對(duì)客觀情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率，因此可以使用決策樹法或決策表法，用最大期望收益作為決策準(zhǔn)則。

【2012年試題】王某花50萬元購(gòu)買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10%，但該投資第1年末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第1年的實(shí)際收益可能為( )萬元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

答案：ABC

見教材P17

【2009年試題】甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是( )。

A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同

D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小

答案：B

不確定性(不知道可能發(fā)生情況的概率)和風(fēng)險(xiǎn)(知道可能發(fā)生情況的概率)有顯著差別。如果說某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法，即對(duì)未來持悲觀的看法，認(rèn)為未來會(huì)出現(xiàn)最差的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法，即對(duì)未來持樂觀的看法，認(rèn)為未來會(huì)出現(xiàn)最好的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。

(二)風(fēng)險(xiǎn)分析的目的

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。風(fēng)險(xiǎn)分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)投資的八種系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(重要考點(diǎn))

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。

【2007年試題】系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。( )

答案：× 見教材P17

(一)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就會(huì)面臨著購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價(jià)值下降，按長(zhǎng)期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。

由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，房地產(chǎn)投資者會(huì)通過適當(dāng)調(diào)整(調(diào)高)其要求的最低收益率(名義收益率)來降低該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。(難點(diǎn))

解讀：

1.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名>通貨膨脹率R通+實(shí)際收益率R實(shí)，簡(jiǎn)單推導(dǎo)如下：由教材187例6-3的公式可知：1+R名=(1+R通)(1+R實(shí))，整理后可得：R名=R通+R實(shí)+R通×R實(shí)，∵R通×R實(shí)>0，即：R名-(R通+R實(shí))>0∴R名>R通+R實(shí)，證明完畢。

2.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名<通貨膨脹率R通+行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率ic。

由于房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度通常會(huì)超過同期通貨膨脹率水平，所以投資者能容忍較低投資收益率，投資者要求的最低收益率可以略低于通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率之和。

【2012年試題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，直接導(dǎo)致投資的實(shí)際收益率降低的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是( )。

A.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

B.比較風(fēng)險(xiǎn)

C.持有期風(fēng)險(xiǎn)

D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

答案：D 見教材P18

(二)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。

(三)周期風(fēng)險(xiǎn)

周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。

(四)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

(五)利率風(fēng)險(xiǎn)(難點(diǎn))

利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值;二是會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

解讀：利率與房地產(chǎn)價(jià)格總的來說是負(fù)相關(guān)：利率調(diào)升，房地產(chǎn)價(jià)格下降，在目前賣方市場(chǎng)下，利率調(diào)升增加開發(fā)成本，但開發(fā)商可以轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者從而推高房?jī)r(jià);但利率調(diào)升會(huì)抑制需求，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，綜合來看，利率調(diào)升對(duì)后者影響權(quán)重更大，建議結(jié)合理論教材第四章第五節(jié)有關(guān)利率的內(nèi)容學(xué)習(xí)。

(六)政策風(fēng)險(xiǎn)

政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費(fèi)政策、金融政策、住房政策、價(jià)格政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效方法，是選擇政府鼓勵(lì)、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

解讀：產(chǎn)生政策風(fēng)險(xiǎn)的原因在于房地產(chǎn)投資具有易受政策影響的特性。

(七)政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

(八)或然損失風(fēng)險(xiǎn)(“或然”即“偶然”，與“必然”相對(duì))

或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。投資者可以將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章教材講義匯總

【2007年試題】下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。

A.比較風(fēng)險(xiǎn)

B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

C.未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

答案：B

解析：比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，要記住各種風(fēng)險(xiǎn)不同的稱謂，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱為購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。

【2006年試題】提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有( )

A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降

B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升

C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)

D.抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

E.增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

答案：ACD

解析：從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降，利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲(理論教材146頁(yè))

三、房地產(chǎn)投資的六種個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)(考點(diǎn))

(一)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本內(nèi)涵和定義。

(二)未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值的影響。其他未來會(huì)遇到的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用(例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸法律)。

(三)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平。然而，即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。

(四)機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)又稱比較風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)的可能收益時(shí)，給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、物業(yè)持有過程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短等。

(六)持有期風(fēng)險(xiǎn)

持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，投資項(xiàng)目的壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定因素就越多。

解讀：持有期風(fēng)險(xiǎn)可以包含在時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)中。

【2008年試題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是( )。

A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

C.或然損失風(fēng)險(xiǎn)

D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

答案：B

【2005年試題】房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。( )

答案：× 見教材P21

解析：錯(cuò)在不全面，對(duì)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)定義的考查。

四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的第一個(gè)影響，是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。

按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。收益型房地產(chǎn)投資以獲取穩(wěn)定的租金收益為目的，投資對(duì)象通常為進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)。能承受中等風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的投資者，通常選擇收益加增值型房地產(chǎn)投資，以同時(shí)獲得物業(yè)租金收益和物業(yè)增值收益，投資對(duì)象通常為尚未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資。

風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的第二個(gè)影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)的能力。

以上就是小編為大家整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》教材講義：第一章第三節(jié)，備考過程中需要?dú)v年真題及考試大綱，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載。