2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》教材講義：第三章第一節(jié)

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第一節(jié)房屋征收概述

一、房屋征收的概念(考點(diǎn)、掌握)

房屋征收是指國家為了公共利益的需要 ，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制 取得國有土地上單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的行為。

房屋征收是物權(quán)變動(dòng)的一種特殊的情形，是國家取得所有權(quán)的一種方式。房屋征收的主體是國家 ，通常是政府代表國家以行政命令的方式執(zhí)行。《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”

【例題】在我國房屋征收的主體是(　)。

A.政府

B.建設(shè)單位

C.開發(fā)商

D.國家

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房屋征收的概念。房屋征收的主體是國家。參見教材P40。

2011年1月21日國務(wù)院公布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號(hào)，以下簡稱《房屋征收條例》，同時(shí)廢止了2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。房屋征收通常處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段 ，是城市建設(shè)的重要組成部分。

注意：國有土地上房屋被依法征收的，同時(shí)收回國有土地使用權(quán)。

【例題】房屋征收通常處于建設(shè)項(xiàng)目的(　)階段。

A.立項(xiàng)工作

B.前期工作

C.建設(shè)工作

D.施工工作

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房屋征收的概念。房屋征收通常處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段，是城市建設(shè)的重要組成部分。參見教材P40。

二、房屋征收的限制條件(考點(diǎn)、了解)

征收作為一種以取得國有土地上單位、個(gè)人的房屋為目的的強(qiáng)制性行為，有嚴(yán)格法定的限制條件：

(1)征收只能是為了公共利益 的需要;

(2)征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序 ;

(3)以房屋征收決定公告之日 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償。

三、房屋征收的前提條件(考點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)、熟悉)

(一)公共利益的界定

房屋征收的核心 ：不需要房屋所有權(quán)人的同意而強(qiáng)制取得其房屋，收回國有土地使用權(quán)，“公共利益”是國家征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋的前提條件 。

【例題】評(píng)判征收實(shí)踐中一項(xiàng)具體征收行為是否合法(實(shí)質(zhì)合法)的根本標(biāo)準(zhǔn)是(　)。

A.公共利益

B.集體利益

C.國家利益

D.社會(huì)利益

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房屋征收的前提條件。“公共利益”是國家征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋的前提條件。參見教材P41。

【2014年真題】房屋所有權(quán)人同意征收是實(shí)施國有土地上房屋征收的前提。(　)

『正確答案』錯(cuò)誤

『答案解析』本題考查的是房屋征收的前提條件。房屋征收的核心是不需要房屋所有權(quán)人的同意而強(qiáng)制取得其房屋、收回國有土地使用權(quán)。參見教材P41。

為此，《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》均明確規(guī)定房屋征收必須基于“公共利益的需要”。

《房屋征收條例》界定了公共利益的范圍，即：

(1)國防和外交的需要;

(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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【例題】下列可以征收國有土地上房屋的項(xiàng)目有(　)。

A.北京市地鐵5號(hào)線工程

B.沈陽-秦皇島燃?xì)廨斔凸芫€工程

C.天津市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程

D.北京大興區(qū)某商品房建設(shè)工程

E.上海某一家上市公司標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)工程

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是房屋征收的前提條件。根據(jù)《房屋征收條例》規(guī)定，符合下列情形之一的，可以征收國有土地上房屋：(1)國防和外交的需要;(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。選項(xiàng)A屬于由政府組織實(shí)施的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，選項(xiàng)B屬于由政府實(shí)施的能源基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，選項(xiàng)C屬于由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)，選項(xiàng)DE屬于非公共利益的范疇，不能征收國有土地上房屋。參見教材P41。

(二)公共利益的特點(diǎn)

1.公共利益是客觀的 。公共利益的客觀性表現(xiàn)在它客觀地影響著社會(huì)公眾整體的生存與發(fā)展。公共利益不是完全主觀地從不同的層級(jí)利益中剝離出來的，不因各個(gè)利益主體主觀認(rèn)識(shí)上的不同有所改變，而是獨(dú)立地、真實(shí)地存在于各種利益之上的客觀利益。

2.公共利益是共享的。 公共利益具有整體性、相對(duì)普遍性和共有性。社會(huì)公共利益具有整體性和普遍性兩大特點(diǎn)。社會(huì)公共利益在主體上是整體的而不是局部的利益，在內(nèi)容上是普遍的而不是特殊的利益。公共利益當(dāng)然涉及多數(shù)人與少數(shù)人的利益問題，但并不能說多數(shù)人的就一定是公共利益，公共利益還必須有價(jià)值判斷。

3.公共利益是不確定的 。公共利益在實(shí)體法上是一個(gè)廣泛存在的概念，但同時(shí)它又是一個(gè)不確定的概念。公共利益的“最大特別之處，在于其概念內(nèi)容的不確定性”，包括“利益內(nèi)容的不確定性”和“受益對(duì)象的不確定性”。利益的實(shí)質(zhì)是某種價(jià)值，社會(huì)客觀事實(shí)決定利益的形成和同時(shí)期的利益價(jià)值的內(nèi)容，而社會(huì)客觀事實(shí)本身是不確定的，利益內(nèi)容也就具有不確定性。受益對(duì)象的不確定性源于“公共”的不確定性，普遍的對(duì)“公共”的理解是許多個(gè)體的集合，“許多”又是一個(gè)沒有界限的概念。

四、征收與征用的異同(考點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)、掌握)

2004年以前，我國在法律上沒有區(qū)分征收和征用兩種不同情形，統(tǒng)稱為“征用”。2004年3月14日，《憲法》做了修改，將原第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，修改為“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”

首次將征收和征用區(qū)分開來。2004年8月28日，全國人大常委會(huì)通過了關(guān)于修改《土地管理法》的決定，也區(qū)分了征收和征用?！段餀?quán)法》對(duì)征收和征用分別做了更為具體的規(guī)定。征收是國家強(qiáng)制取得集體和單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn);征用是國家強(qiáng)制使用集體和單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。征收和征用既有共同之處，又有不同之處。

共同之處主要有兩點(diǎn)：一是強(qiáng)制性 ，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補(bǔ)償性 ，即都應(yīng)給予公平補(bǔ)償。

征收與征用的主要區(qū)別如下：

(1)適用對(duì)象不同 。征收的財(cái)產(chǎn)主要是不動(dòng)產(chǎn)，征用的財(cái)產(chǎn)既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)。

(2)前提條件不同 。雖然征收、征用都是強(qiáng)制性的，但前提條件有所不同。征收是為了國防和外交以及由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。

(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同 。征收主要是所有權(quán)的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制地征歸國有，不存在返還的問題，通俗地說是“強(qiáng)買”;征用只是使用權(quán)的改變，是國家強(qiáng)制地使用集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)，被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)返還被征用人，通俗地說是“強(qiáng)租”。

(4)補(bǔ)償內(nèi)容不同 。《物權(quán)法》對(duì)征收規(guī)定了具體的補(bǔ)償辦法，這就是說任何征收都要給予補(bǔ)償，而且必須依法補(bǔ)償。征用在財(cái)產(chǎn)使用后首先應(yīng)及時(shí)返還被征用人。關(guān)于征用補(bǔ)償，《物權(quán)法》只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，此處的補(bǔ)償主要是指財(cái)產(chǎn)因征用而毀損或滅失，應(yīng)對(duì)其征用前的實(shí)物狀態(tài)或價(jià)值狀態(tài)進(jìn)行復(fù)原。究竟如何補(bǔ)償，可以由雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定。

【例題】征收與征用的區(qū)別有(　)。

A.適用對(duì)象不同　　

B.前提條件不同

C.強(qiáng)制程度不同 　　

D.所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同

E.補(bǔ)償內(nèi)容不同

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是征收與征用的異同。征收與征用在適用對(duì)象、前提條件、所有權(quán)轉(zhuǎn)移、補(bǔ)償內(nèi)容等方面都不同，兩者都具有強(qiáng)制性，即都不必取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意。參見教材P42。

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