2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》教材講義：第三章第二節(jié)

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第二節(jié) 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償

一、國有土地上房屋征收的管理體制(考點(diǎn)、了解)

國有土地上房屋征收管理體制是指由房屋征收主體、房屋征收部門及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體?！斗课菡魇諚l例》規(guī)定的房屋征收管理的分工如下：

(1)房屋征收主體。房屋征收的主體是市、縣級人民政府。 市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

(2)房屋征收部門。房屋征收部門是市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)。房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作 。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)相應(yīng)的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

(3)房屋征收實(shí)施單位。房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，并對其在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。

【例題】房屋征收實(shí)施單位可以按照保本微利的原則進(jìn)行運(yùn)作。(　)

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的管理體制。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。參見教材P43。

(4)房屋征收的監(jiān)督與指導(dǎo)部門。上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對下級人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財(cái)政、國土資源、發(fā)展與改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。

任何組織和個人對違反《房屋征收條例》規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時核實(shí)、處理。監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。

二、國有土地上房屋征收的程序(考點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)、熟悉)

(一)擬定征收補(bǔ)償方案

房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級人民政府。

征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容包括：房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時間、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、補(bǔ)助和獎勵、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。

(二)組織有關(guān)部門論證

收到房屋征收部門上報(bào)的征收補(bǔ)償方案后，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境資源保護(hù)、文物保護(hù)、財(cái)政、建設(shè)等有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證。主要論證內(nèi)容包括：建設(shè)項(xiàng)目是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，房屋征收目的是否符合房屋征收的條件，房屋征收范圍是否科學(xué)合理，補(bǔ)償方案是否公平等。

(三)征求公眾意見

對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證、修改后，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)予以公布，征求公眾意見，期限不得少于30日 。征收補(bǔ)償方案征求公眾意見結(jié)束后，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況進(jìn)行匯總，根據(jù)公眾意見反饋情況對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改，并將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《房屋征收條例》規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會進(jìn)一步聽取意見。參加聽證會的代表應(yīng)當(dāng)包括被征收人代表和社會各界公眾代表。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)聽取公眾意見，就房屋征收補(bǔ)償方案等群眾關(guān)心的問題進(jìn)行說明。根據(jù)聽證情況，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改完善，對合理意見和建議要充分吸收采納。

【例題】國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案征求公眾意見的期限不得少于(　)。

A.10日

B.20日

C.30日

D.40日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案征求公眾意見的期限不得少于30日。參見教材P43。

(四)房屋征收決定

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估 ;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ?。房屋被依法征收的，國有土地使用?quán)同時收回。

(五)與房屋征收相關(guān)的幾項(xiàng)工作

1.組織調(diào)查登記。調(diào)查登記，一般應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定前進(jìn)行，調(diào)查登記應(yīng)當(dāng)全面深入，以滿足擬定征收補(bǔ)償方案和進(jìn)行評估的需要。調(diào)查登記事項(xiàng)，一般包括被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積 等。上述因素是評估確定被征收房屋價(jià)值的主要依據(jù)，對其他可能影響房屋價(jià)值評估的因素，在調(diào)查過程中也應(yīng)予以查明。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

【例題】確定被征收房屋價(jià)值的主要依據(jù)包括被征收房屋的(　)。

A.權(quán)屬

B.區(qū)位

C.朝向

D.建筑面積

E.用途

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。調(diào)查登記事項(xiàng)，一般包括被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等。上述因素是評估確定被征收房屋價(jià)值的主要依據(jù)，對其他可能影響房屋價(jià)值評估的因素，在調(diào)查過程中也應(yīng)予以查明。參見教材P44。

2.對未進(jìn)行登記的建筑物先行調(diào)查、認(rèn)定和處理。為了避免在房屋征收時矛盾過分集中，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)建設(shè)活動管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理;另外，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。當(dāng)事人對有關(guān)部門的認(rèn)定和處理結(jié)果不服的，可以依法提起行政復(fù)議或者訴訟。

3.暫停辦理相關(guān)手續(xù)。在房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施上述行為的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將暫停辦理事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年 。

4.作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用 。足額到位，是指用于征收補(bǔ)償?shù)呢泿?、?shí)物的數(shù)量應(yīng)當(dāng)符合征收補(bǔ)償方案的要求，能夠保證全部被征收人得到依法補(bǔ)償和妥善安置。專戶存儲、?？顚Ｓ檬潜ＷC補(bǔ)償費(fèi)用不被擠占、挪用的重要措施。?？顚Ｓ?，是指征收補(bǔ)償費(fèi)用只能用于發(fā)放征收補(bǔ)償，不得挪作他用。

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三、國有土地上房屋征收的補(bǔ)償(考點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)、熟悉)

為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。

(一)房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容(重點(diǎn)、熟悉)

對被征收人給予的補(bǔ)償內(nèi)容包括：

(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償 。對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償 。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償 。對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

此外，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府還應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

【例題】國有土地上房屋征收補(bǔ)償內(nèi)容包括(　)的補(bǔ)償。

A.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償

B.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償

C.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

D.房屋承租人的損失

E.房屋借用人的損失

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的補(bǔ)償。選項(xiàng)ABC屬于對被征收人給予的補(bǔ)償內(nèi)容。選項(xiàng)DE不屬于被征收人的范疇，被征收人是指被征收房屋的所有人，不包括房屋承租人和房屋借用人。參見教材P45。

【2015年真題】國有土地上房屋征收補(bǔ)償內(nèi)容包括(　)的補(bǔ)償。

A.被征收房屋價(jià)值

B.因征收房屋造成的搬遷費(fèi)

C.因征收房屋造成的停產(chǎn)損失

D.因征收房屋造成的臨時安置

E.因征收房屋造成的上、下班交通費(fèi)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的補(bǔ)償。對被征收人給予的補(bǔ)償內(nèi)容包括：(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償;(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。參見教材P45。

(二)房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>

房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞接胸泿叛a(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 兩種，由被征收人選擇。

選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

(三)被征收房屋價(jià)值的評估

被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估老師委員會申請鑒定。

(四)訂立補(bǔ)償協(xié)議或作出補(bǔ)償決定

房屋征收部門與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照《房屋征收條例》的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

【2014年真題】陳某屬低保戶，擁有某市舊城區(qū)一間百年老房的所有權(quán)。該市政府從2011年2月開始對該區(qū)進(jìn)行改造。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)該項(xiàng)目房屋征收評估工作。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得該地塊建設(shè)用地使用權(quán)，投資10億元開發(fā)建設(shè)商業(yè)零售、商務(wù)辦公，酒店餐飲和居住建筑面積各占四分之一的城市綜合體，并按居住建筑面積的10%配建公共租賃住房。2013年“十一”黃金周期間，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司開展該項(xiàng)目營銷活動。2013年10月20日該項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證。

關(guān)于對陳某住房征收補(bǔ)償?shù)恼f法，正確的為(　)。

A.陳某應(yīng)與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立補(bǔ)償協(xié)議

B.陳某可以要求在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

C.陳某對評估結(jié)果有異議，可向甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估

D.陳某因住房已過設(shè)計(jì)使用年限而得不到貨幣補(bǔ)償，應(yīng)按低保戶標(biāo)準(zhǔn)安置

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的補(bǔ)償。選項(xiàng)A錯誤，陳某應(yīng)與征收部門訂立補(bǔ)償協(xié)議;選項(xiàng)D錯誤，不能因?yàn)殛惸撤课莸脑O(shè)計(jì)使用年限過期而不予補(bǔ)償。參見教材P45。

(五)公布補(bǔ)償情況和審計(jì)結(jié)果

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。

四、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆韶?zé)任(考點(diǎn)、了解)

為了維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，保障房屋征收與補(bǔ)償工作依法順利進(jìn)行，《房屋征收條例》明確規(guī)定了房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w、主管部門和有關(guān)單位、個人的法律責(zé)任。承擔(dān)法律責(zé)任的種類有行政責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任 。

(一)市、縣級人民政府及房屋征收部門工作人員的法律責(zé)任

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行《房屋征收條例》規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

(二)暴力野蠻搬遷的法律責(zé)任

《房屋征收條例》明確規(guī)定了暴力野蠻搬遷的相關(guān)單位及其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員需要根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度不同承擔(dān)民事責(zé)任、行政責(zé)任或刑事責(zé)任。

采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

(三)非法阻礙依法征收與補(bǔ)償?shù)姆韶?zé)任

在實(shí)踐中，一些人采取暴力、威脅等方式阻撓依法進(jìn)行的征收，按照《房屋征收條例》，根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度不同應(yīng)依法追究其民事責(zé)任或刑事責(zé)任。采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

(四)涉及征收補(bǔ)償費(fèi)用的法律責(zé)任

貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評、給予警告;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

(五)出具虛假或有重大差錯的評估報(bào)告的法律責(zé)任

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯的評估報(bào)告的，可以給予警告、罰款、吊銷證書等行政處罰，并將有關(guān)處罰記錄記入信用檔案;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

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