2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第三章第二節(jié)

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第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同

相同處是：①都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn);②有波動(dòng)，受供求因素的影響;③優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。(了解)

區(qū)別：(熟悉)

(1)房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切，房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)。

(2)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，一般物品價(jià)格主要是物品本身的價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，一般物品價(jià)格主要是買賣價(jià)格。房地產(chǎn)同時(shí)存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個(gè)市場。房地產(chǎn)同時(shí)有兩種價(jià)格：一是其本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價(jià)格，即買賣價(jià)格，也稱為交換代價(jià)的價(jià)格，通常簡稱價(jià)格;二是使用其一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價(jià)格，即租賃價(jià)格，也稱為使用代價(jià)的租金，通常簡稱租金。

廣義的價(jià)格(包括買賣價(jià)格和租賃價(jià)格)和狹義的價(jià)格(僅指買賣價(jià)格)之分。

房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。相互之間可以互相換算。

如果需要求取價(jià)格(相當(dāng)于本金)，只要把握租金(相當(dāng)于利息)與報(bào)酬率或資本化率(相當(dāng)于利息率，通常簡稱利率)，將租金資本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握價(jià)格和報(bào)酬率或資本化率，也可求得。具體的求取方法是收益法(該方法將在本書第七章詳細(xì)介紹)。

(4)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響，一般物品價(jià)格不易受交易者的個(gè)別情況左右。一般的物品價(jià)格形成較客觀，不易受交易者的個(gè)別情況的左右。

房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二的特性，且不能搬到同一處進(jìn)行比較，要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，只有親自到實(shí)地查看。而且由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個(gè)買者和賣者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個(gè)買者和一個(gè)賣者，所以，房地產(chǎn)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成，并容易受買賣雙方的個(gè)別情況(如議價(jià)能力，賣方急需現(xiàn)金，買房的偏好、財(cái)力、感情沖動(dòng)等)的影響。

(5)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長，一般物品價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。一般物品因?yàn)橥|(zhì)的很多，相互之間可比性較強(qiáng)，且價(jià)值不很大，所以價(jià)格形成時(shí)間通常較短。房地產(chǎn)因?yàn)榫哂歇?dú)一無二的特性，相互之間可比性較差，加上價(jià)值較大，在非房地產(chǎn)市場過熱導(dǎo)致“搶購”的情況下，人們對(duì)房地產(chǎn)交易通常是很謹(jǐn)慎的，所以房地產(chǎn)交易價(jià)格一般難以在短期內(nèi)達(dá)成。

【例題】房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括(　)。

A.房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大

B.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響

C.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長

D.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

E.房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同。房地產(chǎn)價(jià)格的五個(gè)特征：(1)房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大。(2)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，一般物品價(jià)格主要是物品本身的價(jià)格。(3)房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是買賣價(jià)格。(4)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響，一般物品的價(jià)格不易受交易者的個(gè)別情況左右。(5)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長，一般物品的價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。參見教材P84。

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