2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題:第五章
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第五章 房地產(chǎn)估價原則
一、單項選擇題
1、房地產(chǎn)估價中,獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在( )的立場上,評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。
A、委托人
B、估價報告預(yù)期使用者
C、管理部門
D、中立
2、在房地產(chǎn)估價活動中,合法原則的運用主要體現(xiàn)在( )。
A、估價主體資格需依法取得
B、估價對象狀況需依法判定
C、估價對象收益需依法確定
D、估價方法需依法選用
3、下列關(guān)于合法原則說法錯誤的是( )。
A、估價對象狀況必須依法判定
B、合法原則中所講的法,是廣義的法
C、合法原則要求只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象
D、合法原則的依據(jù)可以是估價對象的不動產(chǎn)登記簿
4、對于空置( )以上的商品房,商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。
A、1年
B、2年
C、3年
D、半年
5、城市房屋拆遷補償估價中,實行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的,為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價,則( )。
A、價值時點為未來,估價對象為未來狀況
B、價值時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在
C、價值時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況
D、價值時點為現(xiàn)在,估價對象為過去狀況
6、某估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估,價值時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議,2003年8月15日進行復(fù)估,則復(fù)估的價值時點為( )。
A、2003年6月15日
B、2003年8月15日
C、簽訂估價委托合同之日
D、估價人員與委托人商定的某日
7、下列估價中,估價時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是( )。
A、因解決估價結(jié)果異議的需要,對原估價結(jié)果進行復(fù)核估價
B、因保險理賠的需要,對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估
C、因抵押貸款的需要,對作為抵押物的在建工程進行估價
D、因房屋征收補償?shù)男枰瑢τ糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進行估價
8、某估價機構(gòu)接受保險公司的委托,對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進行價值鑒定,為保險理賠提供參考價值,估價時點為現(xiàn)在,則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為( )。
A、估價對象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場狀況為過去
B、估價對象狀況為過去,房地產(chǎn)市場狀況為過去
C、估價對象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
D、估價對象狀況為過去,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
9、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時,要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益,這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的( )。
A、合法原則
B、最高最佳使用原則
C、替代原則
D、公平原則
10、整個比較法可以說是以( )為基礎(chǔ)的。
A、收益遞增遞減原理
B、均衡原理
C、適合原理
D、替代原理
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11、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè),現(xiàn)狀為超市,年凈收益為18萬元,預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元,除此無其他更好的用途,則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按( )進行估價。
A、超市用途
B、社會平均收益
C、地價加房價
D、服裝店用途
12、( )是對于一宗土地來說,表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后,收益開始下降。
A、均衡原理
B、使用管制
C、收益遞減規(guī)律
D、邊際效用遞減規(guī)律
13、( )是以估價對象的各個組成部分是否搭配,來判定估價對象是否為最高最佳利用。
A、收益遞增遞減原理
B、均衡原理
C、適合原理
D、替代原理
14、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠,其周邊多為新建的商品住宅,且銷售形勢良好,根據(jù)城市規(guī)劃,該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?,F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值,則應(yīng)按( )進行評估。
A、工業(yè)廠房
B、工業(yè)用地
C、商品住宅
D、商住用地
15、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值>(新建房地產(chǎn)的價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤),則應(yīng)以( )進行估價。
A、保持現(xiàn)狀前提
B、裝修改造前提
C、轉(zhuǎn)換用途前提
D、重新利用前提
16、當(新用途的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值時,應(yīng)以( )為前提進行估價。
A、維持現(xiàn)狀
B、裝飾裝修改造
C、改變用途
D、重新利用
17、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時,按謹慎原則要求,在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時,應(yīng)采用( )的估計值。
A、正常
B、較低
C、平均
D、較高
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二、多項選擇題
1、房地產(chǎn)估價原則主要有( )。
A、獨立、客觀、公正原則
B、合法原則
C、價值時點原則
D、替代原則
E、放張原則
2、為評估出客觀合理的價值,估價人員應(yīng)本著( )假設(shè)等進行估價。
A、各方估價利害關(guān)系人均是利己并理性的
B、估價人員應(yīng)“換位思考”
C、估價人員應(yīng)站在國家的立場來考慮評估價值
D、估價人員以老師身份反復(fù)、精細的權(quán)衡評估價值
E、估價人員以委托人的立場來考慮評估價值
3、土地權(quán)屬證書有( )。
A、《國有土地使用證》
B、《集體土地所有證》
C、《集體土地使用證》
D、《土地他項權(quán)利證明書》
E、《國有土地所有證》
4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)符合下列條件( )。
A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金
B、取得土地使用權(quán)證書
C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書
D、按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
E、按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的30%以上
5、最高最佳利用必須同時滿足以下條件( )。
A、法律上允許
B、技術(shù)上可能
C、經(jīng)濟上可行
D、價值可取
E、流程上緊湊
6、估價中的最高最佳利用具體包括( )等。
A、最佳用途
B、最佳位置
C、最佳規(guī)模
D、最佳環(huán)境
E、最佳檔次
7、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳,可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的( )。
A、最佳經(jīng)營手段
B、最佳規(guī)模
C、最佳管理方式
D、最佳集約度
E、最佳投資渠道
答案部分見下一頁
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一、單項選擇題
1、【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是獨立、客觀、公正原則。房地產(chǎn)估價中,獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在中立的立場上,評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。參見教材P154。
【該題針對“獨立、客觀、公正原則”知識點進行考核】
2、【正確答案】B
【答案解析】本題考查的是合法原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象,而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn),就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。參見教材P156。
【該題針對“合法原則”知識點進行考核】
3、【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是合法原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象,而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn),就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。參見教材P156。
【該題針對“合法原則”知識點進行考核】
4、【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是合法原則。對于空置3年以上的商品房,商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。參見教材P158。
【該題針對“合法原則”知識點進行考核】
5、【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是價值時點原則。在房屋征收中,補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的,為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于價值時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況下的情形。參見教材P162。
【該題針對“價值時點原則”知識點進行考核】
6、【正確答案】A
【答案解析】本題考查的是價值時點原則。要以原價值時點的狀況為準,才能檢驗原估價結(jié)果是否合理。參見教材P162。
【該題針對“價值時點原則”知識點進行考核】
7、【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是價值時點原則。A價值時點還是原來的估價結(jié)果對應(yīng)的時間(在過去);B價值時點在現(xiàn)在;而估價對象都是過去和現(xiàn)在價值差;C價值時點和估價對象都是現(xiàn)在;D補償標準是現(xiàn)在給,房地產(chǎn)狀況是未來的期房。參見教材P162。
【該題針對“價值時點原則”知識點進行考核】
8、【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是價值時點原則。投保了火災(zāi)險的建筑物被燒毀后,評估其價值損失或損失程度時,通常是估計將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況,在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用。參見教材P162。
【該題針對“價值時點原則”知識點進行考核】
9、【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是替代原則。替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。參見教材P164。
【該題針對“替代原則”知識點進行考核】
10、【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是替代原則。整個比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。參見教材P165。
【該題針對“替代原則”知識點進行考核】
11、【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次,該房地產(chǎn)最好的用途即服裝店用途。參見教材P166。
【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進行考核】
12、【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。收益遞減規(guī)律是對于一宗土地來說,表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后,收益開始下降。參見教材P167。
【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進行考核】
13、【正確答案】B
【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配,來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P167。
【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進行考核】
14、【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。在合法的前提下采用最高最佳原則估價,故采用商業(yè)住宅用途估價。參見教材P166。
【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進行考核】
15、【正確答案】A
【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的條件是:(新房地產(chǎn)的價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤)<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。參見教材P169。
【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進行考核】
16、【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。認為現(xiàn)有房地產(chǎn)改變用途再予以利用最為有利時,應(yīng)以改變用途為前提進行估價。參見教材P170。
【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進行考核】
17、【正確答案】B
【答案解析】本題考查的是謹慎原則。在運用成本法估價時,不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤,不應(yīng)低估折舊。參見教材P171。
【該題針對“謹慎原則”知識點進行考核】
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二、多項選擇題
1、【正確答案】ABCD
【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的含義。房地產(chǎn)估價的原則包括:獨立、客觀、公正原則;合法原則;價值時點原則;替代原則;最高最佳利用原則;謹慎原則。參見教材P153。
2、【正確答案】ABD
【答案解析】本題考查的是獨立、客觀、公正原則。在估價操作層面,為了評估出公平合理的價值,估價師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進行估價:各方當事人均是利己并理性的;其次,估價師應(yīng)以各方當事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值;然后,估價師再以老師的身份來反復(fù)、精細地權(quán)衡評估價值。在此基礎(chǔ)上自然就能夠得出一個對各方估價利害關(guān)系人來說均為公平合理的評估價值。參見教材P155。
【該題針對“獨立、客觀、公正原則”知識點進行考核】
3、【正確答案】ABCD
【答案解析】本題考查的是合法原則。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》。參見教材P157。
4、【正確答案】ABCD
【答案解析】本題考查的是合法原則。以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。參見教材P159。
【該題針對“合法原則”知識點進行考核】
5、【正確答案】ABC
【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。選項D錯誤,最高最佳利用應(yīng)當滿足的是價值最大化,選項E錯誤,流程上緊湊無關(guān)最高最佳利用原則。參見教材P166。
【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進行考核】
6、【正確答案】ACE
【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳用途、規(guī)模、檔次。參見教材P166。
【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進行考核】
7、【正確答案】BD
【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配,來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P167。
【該題針對“最高最佳利用原則”知識點進行考核】
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