2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》章節(jié)習(xí)題：第七章

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第七章　風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

一、單項(xiàng)選擇題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期，由(　)兩個(gè)階段組成。

A、建造期與經(jīng)營期

B、準(zhǔn)備期與經(jīng)營期

C、準(zhǔn)備期和建造期

D、建造期和經(jīng)營準(zhǔn)備期

2、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素的說法中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例

B、當(dāng)短期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時(shí),風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率

C、權(quán)益投資比例低,說明資本金少,借款資金多,使用了高的財(cái)務(wù)杠桿,投資者的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬相應(yīng)增加,權(quán)益投資收益率高

D、金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮,通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率

3、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000㎡，土地總價(jià)2600萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/㎡，預(yù)測銷售價(jià)格為12000元/㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于(　)。

A、變動(dòng)成本的設(shè)置

B、銷售收入的不同

C、固定成本的設(shè)置

D、平衡點(diǎn)的設(shè)置

5、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間的差距(　)，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

A、越大

B、越小

C、沒有關(guān)系

D、無法判斷

6、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

A、最高工程費(fèi)用

B、最高租售數(shù)量

C、最高購買價(jià)格

D、最高土地取得價(jià)格

7、保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或(　)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

A、2

B、3

C、4

D、多個(gè)

8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括(　)。

A、多因素臨界點(diǎn)組合

B、最低運(yùn)營費(fèi)用比率

C、最低購買價(jià)格

D、最高租售數(shù)量分析

9、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，首先需要做的是(　)。

A、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍

B、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值

C、找出較為敏感的不確定性因素

D、確定用于名感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

10、敏感性分析是一種(　)分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。

A、動(dòng)態(tài)確定性

B、動(dòng)態(tài)不確定性

C、靜態(tài)確定性

D、靜態(tài)不確定性

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11、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是(　)。

A、期望值法

B、決策樹法

C、概率分析法

D、解析方法

12、下列方法中，不屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是(　)。

A、老師調(diào)查法

B、篩選—監(jiān)測—診斷技術(shù)

C、解析方法

D、故障樹分析法

13、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其(　)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

A、影響重要性

B、變動(dòng)可能性

C、發(fā)生經(jīng)常性

D、類型歸屬性

14、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，一般采用(　)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。

A、概率分析

B、解析法

C、蒙特卡洛模擬法

D、杠桿分析

15、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B、蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

C、解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題

16、進(jìn)行概率分析時(shí)，需要做的最后一個(gè)步驟是(　)。

A、計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率

B、選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

C、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素

D、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

17、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是(　)。

A、計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差

B、計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率

C、計(jì)算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差

D、計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值

18、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是(　)。

A、52%

B、58%

C、62%

D、68%

19、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元;凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為§甲=890萬元，§乙=910萬元，§丙=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是(　)。

A、乙<丙<甲

B、甲<乙<丙

C、丙<甲<乙

D、乙<甲<丙

20、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是(　)。

A、列出需要進(jìn)行模擬的因素

B、分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C、選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

D、通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布

21、決策需要遵循多種原則，其中的信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的(　)。

A、基礎(chǔ)

B、橋梁

C、目的

D、手段

22、運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是(　);二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。

A、投資的長期性

B、房地產(chǎn)市場的不確定性

C、投資可逆性

D、投資不可逆性

23、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)受政策因素影響較大的開發(fā)項(xiàng)目，可通過(　)確定是否進(jìn)行投資。

A、等待投資型期權(quán)估價(jià)

B、放棄型期權(quán)估價(jià)

C、成長型期權(quán)估價(jià)

D、柔性期權(quán)估價(jià)

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二、多項(xiàng)選擇題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素包括(　)。

A、建筑安裝工程費(fèi)

B、開發(fā)期與租售器

C、權(quán)益投資比率

D、資本化率

E、貸款利率

2、(　)是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素。

A、租金

B、售價(jià)

C、成本

D、時(shí)間

E、物價(jià)

3、下列屬于敏感性分析目的的是(　)。

A、找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)

B、確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

C、比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案

D、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍

E、研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力

4、下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的常用方法有(　)。

A、故障樹分析法

B、期望值法

C、幕景分析法

D、解析法

E、老師調(diào)查法

5、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的主要方法包括(　)。

A、調(diào)查和老師打分法

B、解析方法

C、蒙特卡洛模擬法

D、幕景分析法

E、時(shí)間序列分析法

6、風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開展的工作包括(　)。

A、風(fēng)險(xiǎn)估算

B、分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況

C、辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因

D、檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)

E、提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議

7、決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型，按決策的性質(zhì)劃分，包括(　)。

A、戰(zhàn)略性決策

B、管理性決策

C、確定型決策

D、風(fēng)險(xiǎn)型決策

E、不確定型決策

8、常用的不確定型決策方法包括(　)。

A、小中取大法

B、大中取大法

C、大中取小法

D、最小最大后悔值法

E、期望值法

9、房地產(chǎn)投資決策過程的三個(gè)階段分別是(　)。

A、預(yù)測階段

B、策略階段

C、分析階段

D、決策階段

E、定位階段

10、期權(quán)價(jià)格就是獲得這種權(quán)利所投入的(　)。

A、人力

B、財(cái)力

C、物力

D、技術(shù)

E、時(shí)間

11、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)決策時(shí)，說法正確的是(　)。

A、當(dāng)前我國的房地產(chǎn)投資決策方法大多以傳統(tǒng)的投資決策為主

B、傳統(tǒng)的投資決策方法簡單，便于理解，也便于計(jì)算

C、期權(quán)定價(jià)模型較適合于期限較長、以非交易資產(chǎn)為標(biāo)的的期權(quán)股價(jià)

D、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策，需要具備較高的數(shù)學(xué)和期權(quán)理論基礎(chǔ)

E、在計(jì)算期限較長的期權(quán)價(jià)值時(shí)，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生較大的估計(jì)誤差

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三、判斷題

1、房地產(chǎn)市場的變化會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。(　)

2、權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。(　)

3、假如開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將收到影響發(fā)生巨變。(　)

4、最高土地取得價(jià)格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。(　)

5、在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高購買價(jià)格高出實(shí)際購買價(jià)格的數(shù)額越小，說明該置業(yè)投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。(　)

6、最高工程費(fèi)用與預(yù)測可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。(　)

7、多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化且各因素發(fā)生變化的概率不同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。(　)

8、單因素敏感性分析忽略了各因素之間的相互作用。(　)

9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。(　)

10、由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。(　)

11、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有：調(diào)查和老師打分法、故障樹分析法和蒙特卡洛模擬法三種。(　)

12、期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。(　)

13、風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。(　)

14、房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。(　)

15、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個(gè)步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)果、再投資。(　)

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。參見教材P214。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例;權(quán)益投資比例低,說明資本金少,借款資金多,使用了高的財(cái)務(wù)杠桿,投資者的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬相應(yīng)增加,權(quán)益投資收益率高;當(dāng)長期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時(shí),風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率;金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮,通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。參見教材P216。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見教材P217。

【該題針對(duì)“盈虧平衡分析的基本原理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，保本點(diǎn)分析的平衡點(diǎn)是利潤為零。參見教材P219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。參見教材P219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購買價(jià)格、最高運(yùn)營費(fèi)用比率、多因素臨界點(diǎn)組合。參見教材PP219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。參見教材P219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購買價(jià)格、最高運(yùn)營費(fèi)用比率、多因素臨界點(diǎn)組合。參見教材P219。

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：(1)確定用于名感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo);(2)確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍;(3)計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值;(4)通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。參見教材P223。

10、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法。敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。參見教材P228。

【該題針對(duì)“敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值法””知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的界定。風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動(dòng)的幅度，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。參見教材P229。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的界定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。參見教材P230。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是針對(duì)可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。參見教材P230。

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值的情形。參見教材P231。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。解析法主要用于解決一些簡單的風(fēng)險(xiǎn)問題，比如只有一個(gè)或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于2～3個(gè)變量的情況;當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無限多種取值時(shí)，就需要采用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。參見教材P231。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析的步驟與概率確定方法。概率分析的一般步驟為：(1)列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素;(2)選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo);(3)分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率;(4)計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。參見教材P231。

【該題針對(duì)“概率分析的步驟與概率確定方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對(duì)象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素;(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍;(3)分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率;(4)分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值;(5)計(jì)算各年凈現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)差、整個(gè)項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù);(6)計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率;(7)對(duì)以上分析結(jié)果作綜合評(píng)價(jià)，說明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)性大小。參見教材P233。

【該題針對(duì)“概率分析中的期望值法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

18、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。(65/125)×100%=52%。參見教材P234。

19、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。根據(jù)公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。參見教材P234。

20、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟一般分為三步：(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布;(2)通過模擬實(shí)驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。參見教材P235。

【該題針對(duì)“蒙特卡洛模擬法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

21、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是決策的概念。信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。參見教材P239。

【該題針對(duì)“決策的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是傳統(tǒng)投資決策方法的局限性。運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是投資可逆性;二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。參見教材P242。

【該題針對(duì)“傳統(tǒng)投資決策方法的局限性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

23、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。開發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開發(fā)項(xiàng)目，限價(jià)商品住宅項(xiàng)目就屬于這一類。開發(fā)商原本打算通過投資限價(jià)商品住宅項(xiàng)目，來拓展新的市場機(jī)會(huì)，但政府對(duì)限價(jià)商品住宅的政策不夠清晰，對(duì)未來可能遇到的政策調(diào)整等不確定性難以把握，如開發(fā)項(xiàng)目銷售對(duì)象、銷售時(shí)間、市場環(huán)境變化后可能對(duì)銷售對(duì)象和銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整等，因此可對(duì)這一放棄型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，從政策調(diào)整的損失與市場機(jī)會(huì)收益兩方面進(jìn)行評(píng)估，以決定該項(xiàng)目是開發(fā)還是放棄。參見教材P245。

【該題針對(duì)“實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售器、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。參見教材P212。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。租金和售價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。參見教材P219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：(1)找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù);(2)研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力;(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。選項(xiàng)BD屬于敏感性分析的步驟。參見教材P223。

【該題針對(duì)“敏感性分析的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。參見教材P229。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法包括：調(diào)查和老師打分法、解析方法、蒙特卡洛模擬法。參見教材P230。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。選項(xiàng)CD屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)。選項(xiàng)E屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。參見教材P230。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是決策的概念。選項(xiàng)AB均屬于按決策的層次劃分。決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理性決策和業(yè)務(wù)性決策;按決策的性質(zhì)劃分，包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策;按參與決策的人數(shù)劃分，包括個(gè)人決策和群體決策。參見教材P238。

【該題針對(duì)“決策的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是決策的方法。常用的不確定型決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。參見教材P240。

【該題針對(duì)“決策的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個(gè)階段：策略階段、分析階段和決策階段。策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)。分析階段，即衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn)。決策階段，即評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P240。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。期權(quán)價(jià)格就是獲得這種權(quán)利所投入的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)。參見教材P243。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法決策需注意的問題。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，期權(quán)定價(jià)模型對(duì)期限較長、以非交易資產(chǎn)為標(biāo)的的期權(quán)估價(jià)有一定的局限性。參見教材P247。

【該題針對(duì)“應(yīng)用實(shí)務(wù)期權(quán)方法決策需注意的問題”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

三、判斷題

1、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)市場的變化也會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。參見教材P213。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。參見教材P216。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是不確定性因素的相互作用。假如開發(fā)項(xiàng)目的總收入和總費(fèi)用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。參見教材P217。

【該題針對(duì)“不確定性因素的相互作用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高土地取得價(jià)格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。參見教材P219。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高購買價(jià)格高出實(shí)際購買價(jià)格的數(shù)額越大，說明該置業(yè)投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。參見教材P220。

6、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高工程費(fèi)用與預(yù)測可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。參見教材P220。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是單因素與多因素敏感性分析。多因素敏感性分析須假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見教材P224。

【該題針對(duì)“單因素與多因素敏感性分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法。單因素敏感性分析方法忽略了各因素之間的相互作用。參見教材P227。

【該題針對(duì)“敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值法””知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的界定。不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析。參見教材P229。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的界定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。參見教材P229。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有：調(diào)查和老師打分法、解析方法和蒙特卡洛模擬法三種。參見教材P230。

【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。參見教材P234。

【該題針對(duì)“概率分析中的期望值法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。參見教材P240。

【該題針對(duì)“決策的方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。參見教材P243。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個(gè)步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)果、再設(shè)計(jì)。參見教材P244。

【該題針對(duì)“實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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