2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)習(xí)題：第七章

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第七章　風(fēng)險分析與決策

一、單項選擇題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由(　)兩個階段組成。

A、建造期與經(jīng)營期

B、準(zhǔn)備期與經(jīng)營期

C、準(zhǔn)備期和建造期

D、建造期和經(jīng)營準(zhǔn)備期

2、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素的說法中，錯誤的是(　)。

A、權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例

B、當(dāng)短期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時,風(fēng)險承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率

C、權(quán)益投資比例低,說明資本金少,借款資金多,使用了高的財務(wù)杠桿,投資者的風(fēng)險和報酬相應(yīng)增加,權(quán)益投資收益率高

D、金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮,通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率

3、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000㎡，土地總價2600萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/㎡，預(yù)測銷售價格為12000元/㎡，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

4、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于(　)。

A、變動成本的設(shè)置

B、銷售收入的不同

C、固定成本的設(shè)置

D、平衡點的設(shè)置

5、當(dāng)租售價格大于預(yù)測價格時，最低租售價格與預(yù)測租售價格之間的差距(　)，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。

A、越大

B、越小

C、沒有關(guān)系

D、無法判斷

6、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

A、最高工程費用

B、最高租售數(shù)量

C、最高購買價格

D、最高土地取得價格

7、保本點分析，是分析計算一個或(　)風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。

A、2

B、3

C、4

D、多個

8、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析包括(　)。

A、多因素臨界點組合

B、最低運營費用比率

C、最低購買價格

D、最高租售數(shù)量分析

9、房地產(chǎn)項目敏感性分析時，首先需要做的是(　)。

A、確定不確定性因素可能的變動范圍

B、計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值

C、找出較為敏感的不確定性因素

D、確定用于名感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)

10、敏感性分析是一種(　)分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。

A、動態(tài)確定性

B、動態(tài)不確定性

C、靜態(tài)確定性

D、靜態(tài)不確定性

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11、風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是(　)。

A、期望值法

B、決策樹法

C、概率分析法

D、解析方法

12、下列方法中，不屬于風(fēng)險辨識方法的是(　)。

A、老師調(diào)查法

B、篩選—監(jiān)測—診斷技術(shù)

C、解析方法

D、故障樹分析法

13、對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行風(fēng)險分析時，主要是針對可判斷其(　)的風(fēng)險因素。

A、影響重要性

B、變動可能性

C、發(fā)生經(jīng)常性

D、類型歸屬性

14、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，一般采用(　)方法進(jìn)行風(fēng)險分析。

A、概率分析

B、解析法

C、蒙特卡洛模擬法

D、杠桿分析

15、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是(　)。

A、解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B、蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計算機(jī)上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理

C、解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上

D、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題

16、進(jìn)行概率分析時，需要做的最后一個步驟是(　)。

A、計算在規(guī)定的概率條件下財務(wù)評價指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率

B、選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標(biāo)

C、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素

D、分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率

17、在利用期望值法進(jìn)行項目風(fēng)險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是(　)。

A、計算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差

B、計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率

C、計算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差

D、計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值

18、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是(　)。

A、52%

B、58%

C、62%

D、68%

19、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元;凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為§甲=890萬元，§乙=910萬元，§丙=1200萬元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是(　)。

A、乙<丙<甲

B、甲<乙<丙

C、丙<甲<乙

D、乙<甲<丙

20、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關(guān)系時，首先需要做的是(　)。

A、列出需要進(jìn)行模擬的因素

B、分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C、選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標(biāo)

D、通過模擬試驗隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布

21、決策需要遵循多種原則，其中的信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的(　)。

A、基礎(chǔ)

B、橋梁

C、目的

D、手段

22、運用財務(wù)評價方法進(jìn)行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是(　);二是不考慮延期投資對項目預(yù)期收益的影響。

A、投資的長期性

B、房地產(chǎn)市場的不確定性

C、投資可逆性

D、投資不可逆性

23、運用實物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，對受政策因素影響較大的開發(fā)項目，可通過(　)確定是否進(jìn)行投資。

A、等待投資型期權(quán)估價

B、放棄型期權(quán)估價

C、成長型期權(quán)估價

D、柔性期權(quán)估價

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二、多項選擇題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素包括(　)。

A、建筑安裝工程費

B、開發(fā)期與租售器

C、權(quán)益投資比率

D、資本化率

E、貸款利率

2、(　)是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素。

A、租金

B、售價

C、成本

D、時間

E、物價

3、下列屬于敏感性分析目的的是(　)。

A、找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)

B、確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)

C、比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案

D、確定不確定性因素可能的變動范圍

E、研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力

4、下列分析方法中，屬于風(fēng)險辨識的常用方法有(　)。

A、故障樹分析法

B、期望值法

C、幕景分析法

D、解析法

E、老師調(diào)查法

5、風(fēng)險估計與評價的主要方法包括(　)。

A、調(diào)查和老師打分法

B、解析方法

C、蒙特卡洛模擬法

D、幕景分析法

E、時間序列分析法

6、風(fēng)險分析中的風(fēng)險估計階段，需要開展的工作包括(　)。

A、風(fēng)險估算

B、分析風(fēng)險概率分布情況

C、辨識風(fēng)險發(fā)生的原因

D、檢驗各風(fēng)險變量是否相關(guān)

E、提出應(yīng)對風(fēng)險的建議

7、決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型，按決策的性質(zhì)劃分，包括(　)。

A、戰(zhàn)略性決策

B、管理性決策

C、確定型決策

D、風(fēng)險型決策

E、不確定型決策

8、常用的不確定型決策方法包括(　)。

A、小中取大法

B、大中取大法

C、大中取小法

D、最小最大后悔值法

E、期望值法

9、房地產(chǎn)投資決策過程的三個階段分別是(　)。

A、預(yù)測階段

B、策略階段

C、分析階段

D、決策階段

E、定位階段

10、期權(quán)價格就是獲得這種權(quán)利所投入的(　)。

A、人力

B、財力

C、物力

D、技術(shù)

E、時間

11、應(yīng)用實物期權(quán)決策時，說法正確的是(　)。

A、當(dāng)前我國的房地產(chǎn)投資決策方法大多以傳統(tǒng)的投資決策為主

B、傳統(tǒng)的投資決策方法簡單，便于理解，也便于計算

C、期權(quán)定價模型較適合于期限較長、以非交易資產(chǎn)為標(biāo)的的期權(quán)股價

D、應(yīng)用實物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策，需要具備較高的數(shù)學(xué)和期權(quán)理論基礎(chǔ)

E、在計算期限較長的期權(quán)價值時，有時會產(chǎn)生較大的估計誤差

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三、判斷題

1、房地產(chǎn)市場的變化會導(dǎo)致土地費用的迅速變化。(　)

2、權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。(　)

3、假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將收到影響發(fā)生巨變。(　)

4、最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。(　)

5、在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高購買價格高出實際購買價格的數(shù)額越小，說明該置業(yè)投資項目抵抗風(fēng)險的能力越強(qiáng)。(　)

6、最高工程費用與預(yù)測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風(fēng)險的能力越大。(　)

7、多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化且各因素發(fā)生變化的概率不同時，對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。(　)

8、單因素敏感性分析忽略了各因素之間的相互作用。(　)

9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險分析。(　)

10、由于每一個項目本身就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。(　)

11、風(fēng)險估計與評價常用方法有：調(diào)查和老師打分法、故障樹分析法和蒙特卡洛模擬法三種。(　)

12、期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。(　)

13、風(fēng)險型決策的具體方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。(　)

14、房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。(　)

15、應(yīng)用實物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價、檢查結(jié)果、再投資。(　)

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一、單項選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個階段組成。參見教材P214。

【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素”知識點進(jìn)行考核】

2、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例;權(quán)益投資比例低,說明資本金少,借款資金多,使用了高的財務(wù)杠桿,投資者的風(fēng)險和報酬相應(yīng)增加,權(quán)益投資收益率高;當(dāng)長期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時,風(fēng)險承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率;金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險的考慮,通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。參見教材P216。

【該題針對“房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素”知識點進(jìn)行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見教材P217。

【該題針對“盈虧平衡分析的基本原理”知識點進(jìn)行考核】

4、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設(shè)置。臨界點分析的平衡點是允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，保本點分析的平衡點是利潤為零。參見教材P219。

【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析”知識點進(jìn)行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。當(dāng)租售價格大于預(yù)測價格時，最低租售價格與預(yù)測租售價格之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。參見教材P219。

【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析”知識點進(jìn)行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。參見教材PP219。

【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析”知識點進(jìn)行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。參見教材P219。

【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析”知識點進(jìn)行考核】

8、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。參見教材P219。

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的步驟。房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：(1)確定用于名感性分析的財務(wù)評價指標(biāo);(2)確定不確定性因素可能的變動范圍;(3)計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值;(4)通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析。參見教材P223。

10、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。參見教材P228。

【該題針對“敏感性分析的“三項預(yù)測值法””知識點進(jìn)行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險分析的界定。風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。參見教材P229。

【該題針對“風(fēng)險分析的界定”知識點進(jìn)行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險辨識的常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。參見教材P230。

【該題針對“風(fēng)險分析的一般過程和方法”知識點進(jìn)行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風(fēng)險因素。參見教材P230。

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機(jī)變量的統(tǒng)計試驗、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。適用于項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值的情形。參見教材P231。

【該題針對“風(fēng)險分析的一般過程和方法”知識點進(jìn)行考核】

15、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。解析法主要用于解決一些簡單的風(fēng)險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于2～3個變量的情況;當(dāng)項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險分析。參見教材P231。

【該題針對“風(fēng)險分析的一般過程和方法”知識點進(jìn)行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析的步驟與概率確定方法。概率分析的一般步驟為：(1)列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素;(2)選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標(biāo);(3)分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率;(4)計算在規(guī)定的概率條件下財務(wù)評價指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。參見教材P231。

【該題針對“概率分析的步驟與概率確定方法”知識點進(jìn)行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素;(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍;(3)分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率;(4)分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值;(5)計算各年凈現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù);(6)計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率;(7)對以上分析結(jié)果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險性大小。參見教材P233。

【該題針對“概率分析中的期望值法”知識點進(jìn)行考核】

18、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。(65/125)×100%=52%。參見教材P234。

19、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。根據(jù)公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。參見教材P234。

20、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛模擬法的實施步驟一般分為三步：(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布;(2)通過模擬實驗隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。參見教材P235。

【該題針對“蒙特卡洛模擬法”知識點進(jìn)行考核】

21、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是決策的概念。信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。參見教材P239。

【該題針對“決策的概念”知識點進(jìn)行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是傳統(tǒng)投資決策方法的局限性。運用財務(wù)評價方法進(jìn)行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性;二是不考慮延期投資對項目預(yù)期收益的影響。參見教材P242。

【該題針對“傳統(tǒng)投資決策方法的局限性”知識點進(jìn)行考核】

23、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。開發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開發(fā)項目，限價商品住宅項目就屬于這一類。開發(fā)商原本打算通過投資限價商品住宅項目，來拓展新的市場機(jī)會，但政府對限價商品住宅的政策不夠清晰，對未來可能遇到的政策調(diào)整等不確定性難以把握，如開發(fā)項目銷售對象、銷售時間、市場環(huán)境變化后可能對銷售對象和銷售價格進(jìn)行調(diào)整等，因此可對這一放棄型期權(quán)進(jìn)行估價，從政策調(diào)整的損失與市場機(jī)會收益兩方面進(jìn)行評估，以決定該項目是開發(fā)還是放棄。參見教材P245。

【該題針對“實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策”知識點進(jìn)行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售器、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。參見教材P212。

【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素”知識點進(jìn)行考核】

2、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。租金和售價是房地產(chǎn)項目最主要的不確定因素，能否實現(xiàn)預(yù)定的租售價格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。參見教材P219。

【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析”知識點進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：(1)找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù);(2)研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟(jì)效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力;(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。選項BD屬于敏感性分析的步驟。參見教材P223。

【該題針對“敏感性分析的概念”知識點進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險辨識的常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。參見教材P229。

【該題針對“風(fēng)險分析的一般過程和方法”知識點進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險估計與評價常用的方法包括：調(diào)查和老師打分法、解析方法、蒙特卡洛模擬法。參見教材P230。

【該題針對“風(fēng)險分析的一般過程和方法”知識點進(jìn)行考核】

6、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。選項CD屬于風(fēng)險辨識。選項E屬于風(fēng)險評價。參見教材P230。

【該題針對“風(fēng)險分析的一般過程和方法”知識點進(jìn)行考核】

7、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是決策的概念。選項AB均屬于按決策的層次劃分。決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理性決策和業(yè)務(wù)性決策;按決策的性質(zhì)劃分，包括確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策;按參與決策的人數(shù)劃分，包括個人決策和群體決策。參見教材P238。

【該題針對“決策的概念”知識點進(jìn)行考核】

8、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是決策的方法。常用的不確定型決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法。參見教材P240。

【該題針對“決策的方法”知識點進(jìn)行考核】

9、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個階段：策略階段、分析階段和決策階段。策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險。分析階段，即衡量可能的收益與風(fēng)險。決策階段，即評估各種收益與風(fēng)險。參見教材P240。

【該題針對“房地產(chǎn)投資決策”知識點進(jìn)行考核】

10、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。期權(quán)價格就是獲得這種權(quán)利所投入的人力、物力、財力、技術(shù)。參見教材P243。

【該題針對“房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)”知識點進(jìn)行考核】

11、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是應(yīng)用實物期權(quán)方法決策需注意的問題。選項C錯誤，期權(quán)定價模型對期限較長、以非交易資產(chǎn)為標(biāo)的的期權(quán)估價有一定的局限性。參見教材P247。

【該題針對“應(yīng)用實務(wù)期權(quán)方法決策需注意的問題”知識點進(jìn)行考核】

三、判斷題

1、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)市場的變化也會導(dǎo)致土地費用的迅速變化。參見教材P213。

【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素”知識點進(jìn)行考核】

2、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。權(quán)益投資比率指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。參見教材P216。

【該題針對“房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素”知識點進(jìn)行考核】

3、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是不確定性因素的相互作用。假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。參見教材P217。

【該題針對“不確定性因素的相互作用”知識點進(jìn)行考核】

4、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。參見教材P219。

【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析”知識點進(jìn)行考核】

5、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高購買價格高出實際購買價格的數(shù)額越大，說明該置業(yè)投資項目抵抗風(fēng)險的能力越強(qiáng)。參見教材P220。

6、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高工程費用與預(yù)測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風(fēng)險的能力越大。參見教材P220。

【該題針對“房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析”知識點進(jìn)行考核】

7、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是單因素與多因素敏感性分析。多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見教材P224。

【該題針對“單因素與多因素敏感性分析”知識點進(jìn)行考核】

8、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。單因素敏感性分析方法忽略了各因素之間的相互作用。參見教材P227。

【該題針對“敏感性分析的“三項預(yù)測值法””知識點進(jìn)行考核】

9、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險分析的界定。不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析。參見教材P229。

【該題針對“風(fēng)險分析的界定”知識點進(jìn)行考核】

10、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。由于每一個項目本身就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。參見教材P229。

【該題針對“風(fēng)險分析的一般過程和方法”知識點進(jìn)行考核】

11、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險估計與評價常用方法有：調(diào)查和老師打分法、解析方法和蒙特卡洛模擬法三種。參見教材P230。

【該題針對“風(fēng)險分析的一般過程和方法”知識點進(jìn)行考核】

12、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。參見教材P234。

【該題針對“概率分析中的期望值法”知識點進(jìn)行考核】

13、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。參見教材P240。

【該題針對“決策的方法”知識點進(jìn)行考核】

14、【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。參見教材P243。

【該題針對“房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)”知識點進(jìn)行考核】

15、【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。應(yīng)用實物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價、檢查結(jié)果、再設(shè)計。參見教材P244。

【該題針對“實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策”知識點進(jìn)行考核】

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