2019房地產估價師《理論與方法》章節(jié)精選習題：第七章

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第七章　收益法及其運用

一、單項選擇題

1、(　)是預測估價對象未來第一年的收益，然后將其除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值或價格的方法。

A、直接資本化法

B、報酬資本化法

C、收益乘數(shù)法

D、比較法

2、收益法的理論基礎是(　)。

A、預期原理

B、市場價值原理

C、收益折現(xiàn)原理

D、現(xiàn)金流折現(xiàn)原理

3、報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在(　)。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任何時間

4、某宗房地產的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產的報酬率為8%，該宗房地產的收益價格為(　)萬元。

A、457.40

B、476.98

C、686.10

D、715.48

5、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

A、5208

B、533

C、695

D、711

6、某宗房地產的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產的收益價格為(　)萬元。

A、228.23

B、229.36

C、224.74

D、223.63

7、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得)、建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為(　)萬元。

A、95.40

B、97.87

C、98.55

D、99.33

8、某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產的收益價格為(　)萬元。

A、368

B、552

C、561

D、920

9、已知某收益性房地產40年收益權利的價格為5000元/㎡，報酬率為10%，則該房地產30年的收益權利價格是(　)元/㎡。

A、929.15

B、1858.30

C、2409.98

D、4819.96

10、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，則該宗房地產的合理經營期限為(　)年。

A、13

B、15

C、16

D、17

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11、某宗房地產的收益期限為35年，通過預測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8%，則該房地產的收益價格最接近(　)萬元。

A、276

B、283

C、284

D、291

12、估價對象的收益類型不同，凈收益的測算會有所不同，可歸納為4種情況，下列不屬于此列的是(　)。

A、出租的房地產

B、自營的房地產

C、出售的房地產

D、混合收益的房地產

13、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產的(　)除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

A、價格

B、租金

C、潛在毛收入

D、凈收益

14、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額償還貸款本息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為(　)。

A、7.65%

B、8.75%

C、9.42%

D、10.19%

15、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現(xiàn)值為(　)萬元。

A、43

B、112.5

C、123.3

D、150

16、有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地收益為(　)萬元(收益可視為無限年)。

A、3

B、4

C、5

D、6

17、某宗房地產已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產的價值為(　)萬元。

A、130.0

B、119.2

C、117.5

D、120.0

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二、多項選擇題

1、收益性房地產估價需要具備的條件是房地產的(　)都能夠較準確的預測。

A、收益

B、經營方式

C、收益年限

D、市場狀況

E、風險

2、凈收益是從潛在毛租金收入和其他收入中扣(　)以后得到的歸因于房地產的收入。

A、有效毛收入

B、空置和租金損失

C、運營費用

D、抵押貸款還本付息

E、所得稅

3、在求取凈收益中，運營費用包括(　)。

A、房地產稅

B、房地產折舊額

C、房屋保險費

D、水電費

E、維修費

4、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括(　)。

A、電費

B、水費

C、供暖費

D、房地產稅

E、房地產改擴建費用

5、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率，不需要用到的是(　)。

A、試錯法

B、移動平均法

C、曲線擬合法

D、線性內插法

E、指數(shù)修勻法

6、直接資本化法的優(yōu)點不包括(　)。

A、計算過程較為簡單

B、通常只需要測算未來第一年的收益

C、指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和

D、每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

E、資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價值的關系

四、簡答題

1、某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2011年8月1日帶租約出售時的正常價格。

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法的含義。直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或者乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。參見教材P212。

【該題針對“收益法的含義”知識點進行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益法是以預期原理為基礎的。參見教材P213。

【該題針對“收益法的理論依據(jù)”知識點進行考核】

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是報酬資本化法最一般的公式。報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在期末。參見教材P217。

【該題針對“報酬資本化法最一般的公式”知識點進行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產的收益價格為：

參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

6、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。

(1)先根據(jù)未來3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21;

(2)再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產價格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23。參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

7、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產尚可收益年限為40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40。參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

8、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。房地產的收益價格為：

參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。 V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。參見教材P221。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產的合理經營期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。參見教材P224。

【該題針對“凈收益按一定數(shù)額遞減的公式”知識點進行考核】

11、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產的收益價格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(萬元)，選項中最接近的一個為選項A.276萬元。參見教材P229。

【該題針對“凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式”知識點進行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是不同收益類型房地產凈收益的測算。估價對象的收益類型不同，凈收益的測算會有所不同，可歸納為4種情況：①出租的房地產;②自營的房地產;③自用或尚未使用的房地產;④混合收益的房地產。參見教材P239。

【該題針對“不同收益類型房地產凈收益的測算”知識點進行考核】

13、【正確答案】 A

【答案解析】本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收入乘數(shù)是類似房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。參見教材P253。

【該題針對“收益乘數(shù)法的種類”知識點進行考核】

14、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資組合技術。抵押貸款常數(shù)RM為：參見教材P259。

【該題針對“投資組合技術”知識點進行考核】

15、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是剩余技術。建筑物的凈收益=100×80%×0.08=6.4(萬元)，土地的凈收益=10-1-6.4=2.6(萬元)，土地的價格=2.6/6%=43.33(萬元)，該宗房地產的現(xiàn)值=建筑物的現(xiàn)值+土地價格=100×80%+43.33=123.3(萬元)。參見教材P262。

【該題針對“剩余技術”知識點進行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法總結。該宗房地產的凈收益為：V=A/Y，A=100×7%=7(萬元)，設土地的凈收益為AL ，建筑物的凈收益為7-AL，則AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(萬元)。參見教材P264。

【該題針對“收益法總結”知識點進行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益法總結。土地的凈收益=50萬元×8%=4萬元，建筑物的凈收益=11-4=7(萬元)，建筑物的價值=7/10%=70(萬元)，則該宗房地產價值為50+70=120(萬元)。參見教材P264。

【該題針對“收益法總結”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】 AE

【答案解析】本題考查的是收益法估價需要具備的條件。收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地預測。參見教材P215。

【該題針對“收益法估價需要具備的條件”知識點進行考核】

2、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。凈收益=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入-運營費用。參見教材P237。

【該題針對“凈收益測算的基本原理”知識點進行考核】

3、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用，維持房地產正常使用營業(yè)的必要支出。構成：房地產稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費、維修費、水電費等。參見教材P238。

【該題針對“凈收益測算的基本原理”知識點進行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是指維持房地產正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費。參見教材P238。

【該題針對“凈收益測算的基本原理”知識點進行考核】

5、【正確答案】BCE

【答案解析】本題考查的是報酬率的求取方法。Y是通過試錯法與線性內插法相結合的方法來求取的。移動平均法和指數(shù)修勻法是長期趨勢法的具體應用。參見教材P249。

【該題針對“報酬率的求取方法”知識點進行考核】

6、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是直接資本化法與報酬資本化法的比較。直接資本化法的優(yōu)點是：①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況;③計算過程較簡單。參見教材P256。

【該題針對“直接資本化法與報酬資本化法的比較”知識點進行考核】

四、簡答題

1、【正確答案】該商場2011年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：

(1)商店一層價格的測算：

租賃期限內年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬元)

租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬元)

=375.69(萬元)

(2)商店二層價格的測算：

年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬元)

=229.21(萬元)

該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=375.69+229.21=604.90(萬元)

【答案解析】

【該題針對“凈收益測算應注意的問題”知識點進行考核】

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