2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)習題：第十章

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第十章　物業(yè)資產(chǎn)管理

一、單項選擇題

1、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運行管理為主的是(　)。

A、物業(yè)管理和設施管理

B、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理

C、資產(chǎn)管理和投資組合管理

D、設施管理和投資組合管理

2、(　)是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。

A、物業(yè)管理

B、資產(chǎn)管理

C、績效管理

D、投資組合管理

3、以下各項中，屬于設施管理的具體工作內容的是(　)。

A、定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析

B、室內布局與空間規(guī)劃

C、設計和調整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結構

D、持有或出租分析

4、.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作不包括(　)。

A、制定物業(yè)策略計劃

B、監(jiān)控物業(yè)運行績效

C、客戶報告與現(xiàn)金管理

D、協(xié)調物業(yè)服務企業(yè)與租戶的關系

5、制定物業(yè)管理計劃的基礎是(　)的目標。

A、業(yè)主

B、租戶

C、政府

D、物業(yè)管理機構

6、物業(yè)管理人員選定了進行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當?shù)男麄髅浇?，一般來說，中低檔寫字樓物業(yè)可選擇的宣傳媒體是(　)。

A、廣播

B、電視

C、物業(yè)顧問機構的期刊

D、網(wǎng)絡

7、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物指的是(　)。

A、甲級寫字樓

B、乙級寫字樓

C、丙級寫字樓

D、丁級寫字樓

8、一般說來，中心商貿區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通，這主要是考慮了寫字樓的(　)因素。

A、位置

B、為租戶提供的服務

C、交通方便性

D、建筑設備系統(tǒng)

9、寫字樓承租時為每個辦公室工作人員提供(　)㎡的單元內建筑面積比較合適。每個工作人員封閉的辦公面積一般需要(　)㎡。

A、10～15，5～6

B、15～20，5～6

C、15～20，8～10

D、12～18，6～9

10、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應為(　)㎡。

A、44

B、48

C、54

D、64

11、在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于(　)。

A、物業(yè)出租經(jīng)營成本

B、業(yè)主希望的投資回報率

C、通貨膨脹率

D、物業(yè)本身的狀況及其所處的位置

12、物業(yè)服務企業(yè)可以通過對(　)進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

A、面積單元

B、面積單位

C、出租單位

D、出租單元

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13、在(　)中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。

A、市級購物中心

B、地區(qū)購物商場

C、居住區(qū)商場

D、鄰里服務性商店

14、往往以中型百貨公司為主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等為次要租戶的零售商業(yè)物業(yè)為(　)。

A、市級購物商場

B、地區(qū)購物商場

C、居住區(qū)商場

D、鄰里服務性商店

15、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營業(yè)額的(　)都來自該區(qū)域。

A、50%～65%

B、60%～75%

C、70%～85%

D、80%～90%

16、停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在(　)之間。

A、4～5

B、5～6

C、4～6

D、5～8

17、商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因是低于預期的(　)水平。

A、出租率

B、資本回報

C、營業(yè)收入

D、租戶經(jīng)營收入

18、商業(yè)零售物業(yè)基礎租金常以每月每平方米為基礎計算，也稱(　)。

A、基準租金

B、保險租金

C、最低租金

D、成本租金

19、收取百分比租金時，沒有統(tǒng)一的百分比標準，因為租戶經(jīng)營的商品種類和(　)不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異。

A、投資金額

B、地理位置

C、租戶之間人際關系

D、經(jīng)營方式

20、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8%，月平均租金損失率為4%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是(　)萬元。

A、61.00

B、61.60

C、81.00

D、81.60

21、下列對于現(xiàn)金流計算，錯誤的是(　)。

A、從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現(xiàn)金流

B、稅前現(xiàn)金流扣除所得稅，就得到了稅后現(xiàn)金流

C、當凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為正值

D、當凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為負值

22、關于大修基金和保證金基金的說法中，不正確的是(　)。

A、大修基金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出

B、用于物業(yè)更新改造的大修基金，可以取潛在毛租金收入的一個百分比

C、租戶常常需要繳納租賃保證金，以保證其在租約有效期間內能夠很好地履行租賃合約

D、大修基金賬目下的費用支出，一般用支票支付

23、公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費在物業(yè)運營費用中占較大比例，不屬于該項費用的是(　)。

A、維修和保養(yǎng)費

B、雜項費用

C、法定稅費

D、能源費

24、根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，下列描述正確的是(　)。

A、物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費時，只可選擇包干制

B、物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費時，只可選擇酬金制

C、物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費時，可在包干制和酬金制中選擇

D、物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費時，只可選擇現(xiàn)金制

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二、多項選擇題

1、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括(　)。

A、制訂并執(zhí)行組合投資策略

B、設計和調整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結構

C、進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析

D、制訂物業(yè)策略計劃

E、監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策

2、專業(yè)人員主要依照寫字樓(　)對其進行分類。

A、所處的位置

B、交通便利條件

C、自然或質量狀況

D、設施完善程度

E、收益能力

3、人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字樓時考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā)，寫字樓分類過程中要考慮的因素包括(　)。

A、物業(yè)所處位置

B、輻射區(qū)域的范圍

C、建筑設備系統(tǒng)

D、建造年代

E、租戶類型

4、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時常常要考慮的因素是(　)。

A、可能面積的組合

B、尋租者經(jīng)營業(yè)務的性質

C、已經(jīng)出租租戶的性質

D、尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

E、尋租者需要的室內裝修和裝修費用

5、在量測寫字樓面積時，(　)概念非常重要。

A、建筑面積

B、使用面積

C、可出租面積

D、出租單元內建筑面積

E、出租單元內使用面積

6、寫字樓租賃合約中租金調整幅度可參考(　)確定。

A、消費者價格指數(shù)

B、商業(yè)零售價格指標數(shù)

C、上證價格指數(shù)

D、建安工程價格指數(shù)

E、同行業(yè)物業(yè)租金

7、商業(yè)輻射區(qū)域分析不包括(　)。

A、可能的顧客流量

B、消費者行為、喜好和偏愛

C、購買能力分析

D、區(qū)域優(yōu)勢

E、消費導向

8、以下說法正確的是(　)。

A、有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

B、凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用

C、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息

D、稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金-所得稅

E、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-大修基金-抵押貸款還本付息

9、下列各項中，與計算稅前現(xiàn)金流有關的是(　)。

A、所得稅

B、完工期限

C、大修基金

D、凈經(jīng)營收入

E、抵押貸款還本付息

10、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括(　)。

A、綠化養(yǎng)護費

B、清潔衛(wèi)生費

C、辦公費

D、房產(chǎn)稅

E、大修理基金

11、物業(yè)運營費中包括保險費，以下各項費用中，屬于保險費的是(　)。

A、火險

B、全損險

C、財產(chǎn)毀損責任保險

D、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險

E、職工信用保險

12、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式不包括(　)。

A、年度運營預算

B、資本流預算

C、資本支出預算

D、長期預算

E、資本收入預算

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。參見教材P336。

【該題針對“物業(yè)管理”知識點進行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。參見教材P337。

【該題針對“物業(yè)管理”知識點進行考核】

3、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是設施管理。設施管理的具體工作內容通常包括：制定長期財務規(guī)劃和年度財務計劃，設備更新財務預測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內布局與空間規(guī)劃，建筑設計與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設施維護和運菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務，信息管理與設施管理報告等。參見教材P337。

【該題針對“設施管理”知識點進行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制定物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務企業(yè)的工作，協(xié)調物業(yè)服務企業(yè)與租戶的關系，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。參見教材P338。

【該題針對“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”知識點進行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標是制定管理計劃的基礎。參見教材P339。

【該題針對“制定物業(yè)管理計劃”知識點進行考核】

6、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是加強市場宣傳。物業(yè)管理人員選定了進行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當?shù)男麄髅浇?，一般來說，對于中低檔寫字樓物業(yè)，選擇報紙的分類廣告或者物業(yè)顧問機構的期刊比較合適;對于大規(guī)模的收益性物業(yè)，還可選擇電視、廣播來進行宣傳。參見教材P341。

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫字樓物業(yè)的分類。乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。參見教材P344。

【該題針對“寫字樓物業(yè)的分類”知識點進行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫字樓分類中應考慮的因素。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬人在里面辦公，有沒有快捷有效地道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的分類。一般說來，中心商貿區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。參見教材P345。

【該題針對“寫字樓分類中應考慮的因素”知識點進行考核】

9、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫字樓租戶的選擇。一般來說，為每個辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內建筑面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡，但接待室、會議室、交通面積、儲藏面積、辦公設備所占的面積以及公共活動所需的面積等應給與足夠的考慮。參見教材P349。

【該題針對“寫字樓租戶的選擇”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。根據(jù)建設部做出的有關規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計算規(guī)則》計算，出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。可出租面積=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。參見教材P350。

【該題針對“寫字樓租金的確定”知識點進行考核】

11、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。參見教材P351。

【該題針對“寫字樓租金的確定”知識點進行考核】

12、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務企業(yè)可以通過對出租單元進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見教材P351。

【該題針對“寫字樓租金的確定”知識點進行考核】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。參見教材P355。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識點進行考核】

14、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。參見教材P356。

15、

【正確答案】B【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個部分，主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域。參見教材P357。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識點進行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4～5之間。參見教材P358。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識點進行考核】

17、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。低于預期的資本回報水平，是商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因。參見教材P359。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇”知識點進行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金?；A租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算。參見教材P361。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)的租金”知識點進行考核】

19、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。收取百分比租金時，沒有統(tǒng)一的百分比標準，因為租戶經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異。參見教材P361。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)的租金”知識點進行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益型物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(萬元)，月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=111.6-30=81.6(萬元)。參見教材P366-367。

【該題針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點進行考核】

21、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。當凈經(jīng)營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流為負值。參見教材P367。

【該題針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點進行考核】

22、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。選項B錯誤，用于物業(yè)更新改造的大修基金，可以取有效毛收入或年凈經(jīng)營收入的一個百分比。參見教材P370。

【該題針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點進行考核】

23、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費包括：維修和保養(yǎng)費、室內裝修費、生活用水和污水排放、能源費、康樂設施費、雜項費用。參見教材P372。

【該題針對“收益性物業(yè)管理中的運營費用”知識點進行考核】

24、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)費時，可在包干制和酬金制中選擇。參見教材P375。

【該題針對“收益性物業(yè)管理中的運營費用”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】ABE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)組合投資管理。進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析、制訂物業(yè)策略計劃是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作。參見教材P338。

【該題針對“房地產(chǎn)組合投資管理”知識點進行考核】

2、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是寫字樓物業(yè)的分類。專業(yè)人員主要依照寫字樓所處的位置、自然或質量狀況和收益能力進行分類。參見教材P344。

【該題針對“寫字樓物業(yè)的分類”知識點進行考核】

3、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是寫字樓分類中應考慮的因素。人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字摟時考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā)，對寫字樓分類一般要考慮以下因素：寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。參見教材P345。

【該題針對“寫字樓分類中應考慮的因素”知識點進行考核】

4、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是寫字樓租戶的選擇。在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時常常要考慮以下三方面的因素：可能面積的組合、尋租者經(jīng)營業(yè)務的性質、尋租者將來擴展辦公室面積的計劃。參見教材P349。

【該題針對“寫字樓租戶的選擇”知識點進行考核】

5、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。在量測寫字樓面積時，有三個概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積。參見教材P350。

6、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個標準指數(shù)(如消費者價格指數(shù)或商業(yè)零售價格指數(shù))，來確定租金定期增長的數(shù)量和幅度。參見教材P353。

7、【正確答案】DE

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。參見教材P356。

【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識點進行考核】

8、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅，所以選項D不正確;稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以選項E不正確。參見教材P367。

【該題針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點進行考核】

9、

【正確答案】DE【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。參見教材P367。

【該題針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點進行考核】

10、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。收益性物業(yè)管理中的運營費用具體包括：人工費;公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;綠化養(yǎng)護費;清潔衛(wèi)生費;保安費用;辦公費;固定資產(chǎn)折舊費;不可預見費;保險費;物業(yè)管理企業(yè)的服務費和利潤;法定稅費;房產(chǎn)稅。大修理基金不屬于收益性物業(yè)管理中的運營費用。參見教材P371-375。

【該題針對“收益性物業(yè)管理中的運營費用”知識點進行考核】

11、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。在運營費用中，保險費項目通常只包括物業(yè)本身的保險，員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險在人工費中開支，在保險費中開支的保險項目一般包括：火險、火險附加險、全損險、鍋爐保險、財產(chǎn)毀損責任保險、租金損失保險、職工信用保險、業(yè)主和租戶責任保險、交通工具保險。參見教材P374。

【該題針對“收益性物業(yè)管理中的運營費用”知識點進行考核】

12、【正確答案】BE

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的預算。預算有多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。參見教材P375。

【該題針對“收益性物業(yè)管理中的預算”知識點進行考核】

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