2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題：第十章

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第十章　物業(yè)資產(chǎn)管理

一、單項(xiàng)選擇題

1、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運(yùn)行管理為主的是(　)。

A、物業(yè)管理和設(shè)施管理

B、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理

C、資產(chǎn)管理和投資組合管理

D、設(shè)施管理和投資組合管理

2、(　)是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過(guò)人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來(lái)確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。

A、物業(yè)管理

B、資產(chǎn)管理

C、績(jī)效管理

D、投資組合管理

3、以下各項(xiàng)中，屬于設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容的是(　)。

A、定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析

B、室內(nèi)布局與空間規(guī)劃

C、設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

D、持有或出租分析

4、.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作不包括(　)。

A、制定物業(yè)策略計(jì)劃

B、監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效

C、客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理

D、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系

5、制定物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)是(　)的目標(biāo)。

A、業(yè)主

B、租戶

C、政府

D、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

6、物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇?，一般?lái)說(shuō)，中低檔寫(xiě)字樓物業(yè)可選擇的宣傳媒體是(　)。

A、廣播

B、電視

C、物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的期刊

D、網(wǎng)絡(luò)

7、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物指的是(　)。

A、甲級(jí)寫(xiě)字樓

B、乙級(jí)寫(xiě)字樓

C、丙級(jí)寫(xiě)字樓

D、丁級(jí)寫(xiě)字樓

8、一般說(shuō)來(lái)，中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓不能像郊區(qū)寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓周圍往往有方便快捷的公共交通，這主要是考慮了寫(xiě)字樓的(　)因素。

A、位置

B、為租戶提供的服務(wù)

C、交通方便性

D、建筑設(shè)備系統(tǒng)

9、寫(xiě)字樓承租時(shí)為每個(gè)辦公室工作人員提供(　)㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適。每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般需要(　)㎡。

A、10～15，5～6

B、15～20，5～6

C、15～20，8～10

D、12～18，6～9

10、謝某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應(yīng)為(　)㎡。

A、44

B、48

C、54

D、64

11、在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫(xiě)字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于(　)。

A、物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本

B、業(yè)主希望的投資回報(bào)率

C、通貨膨脹率

D、物業(yè)本身的狀況及其所處的位置

12、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)(　)進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

A、面積單元

B、面積單位

C、出租單位

D、出租單元

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13、在(　)中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。

A、市級(jí)購(gòu)物中心

B、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)

C、居住區(qū)商場(chǎng)

D、鄰里服務(wù)性商店

14、往往以中型百貨公司為主要租戶，家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書(shū)及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等為次要租戶的零售商業(yè)物業(yè)為(　)。

A、市級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)

B、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)

C、居住區(qū)商場(chǎng)

D、鄰里服務(wù)性商店

15、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的(　)都來(lái)自該區(qū)域。

A、50%～65%

B、60%～75%

C、70%～85%

D、80%～90%

16、停車指數(shù)，即每100㎡營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在(　)之間。

A、4～5

B、5～6

C、4～6

D、5～8

17、商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的最大原因是低于預(yù)期的(　)水平。

A、出租率

B、資本回報(bào)

C、營(yíng)業(yè)收入

D、租戶經(jīng)營(yíng)收入

18、商業(yè)零售物業(yè)基礎(chǔ)租金常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算，也稱(　)。

A、基準(zhǔn)租金

B、保險(xiǎn)租金

C、最低租金

D、成本租金

19、收取百分比租金時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽鈶艚?jīng)營(yíng)的商品種類和(　)不同，使其經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)率水平有很大的差異。

A、投資金額

B、地理位置

C、租戶之間人際關(guān)系

D、經(jīng)營(yíng)方式

20、某寫(xiě)字樓月潛在毛租金收入為120萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，月平均空置率為8%，月平均租金損失率為4%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5%，則該寫(xiě)字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是(　)萬(wàn)元。

A、61.00

B、61.60

C、81.00

D、81.60

21、下列對(duì)于現(xiàn)金流計(jì)算，錯(cuò)誤的是(　)。

A、從凈經(jīng)營(yíng)收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現(xiàn)金流

B、稅前現(xiàn)金流扣除所得稅，就得到了稅后現(xiàn)金流

C、當(dāng)凈經(jīng)營(yíng)收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為正值

D、當(dāng)凈經(jīng)營(yíng)收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為負(fù)值

22、關(guān)于大修基金和保證金基金的說(shuō)法中，不正確的是(　)。

A、大修基金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出

B、用于物業(yè)更新改造的大修基金，可以取潛在毛租金收入的一個(gè)百分比

C、租戶常常需要繳納租賃保證金，以保證其在租約有效期間內(nèi)能夠很好地履行租賃合約

D、大修基金賬目下的費(fèi)用支出，一般用支票支付

23、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)在物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中占較大比例，不屬于該項(xiàng)費(fèi)用的是(　)。

A、維修和保養(yǎng)費(fèi)

B、雜項(xiàng)費(fèi)用

C、法定稅費(fèi)

D、能源費(fèi)

24、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，下列描述正確的是(　)。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，只可選擇包干制

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，只可選擇酬金制

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，可在包干制和酬金制中選擇

D、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，只可選擇現(xiàn)金制

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二、多項(xiàng)選擇題

1、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括(　)。

A、制訂并執(zhí)行組合投資策略

B、設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

C、進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析

D、制訂物業(yè)策略計(jì)劃

E、監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策

2、專業(yè)人員主要依照寫(xiě)字樓(　)對(duì)其進(jìn)行分類。

A、所處的位置

B、交通便利條件

C、自然或質(zhì)量狀況

D、設(shè)施完善程度

E、收益能力

3、人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫(xiě)字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力，來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類。從這個(gè)角度出發(fā)，寫(xiě)字樓分類過(guò)程中要考慮的因素包括(　)。

A、物業(yè)所處位置

B、輻射區(qū)域的范圍

C、建筑設(shè)備系統(tǒng)

D、建造年代

E、租戶類型

4、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常常要考慮的因素是(　)。

A、可能面積的組合

B、尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

C、已經(jīng)出租租戶的性質(zhì)

D、尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

E、尋租者需要的室內(nèi)裝修和裝修費(fèi)用

5、在量測(cè)寫(xiě)字樓面積時(shí)，(　)概念非常重要。

A、建筑面積

B、使用面積

C、可出租面積

D、出租單元內(nèi)建筑面積

E、出租單元內(nèi)使用面積

6、寫(xiě)字樓租賃合約中租金調(diào)整幅度可參考(　)確定。

A、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)

B、商業(yè)零售價(jià)格指標(biāo)數(shù)

C、上證價(jià)格指數(shù)

D、建安工程價(jià)格指數(shù)

E、同行業(yè)物業(yè)租金

7、商業(yè)輻射區(qū)域分析不包括(　)。

A、可能的顧客流量

B、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)

C、購(gòu)買能力分析

D、區(qū)域優(yōu)勢(shì)

E、消費(fèi)導(dǎo)向

8、以下說(shuō)法正確的是(　)。

A、有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

B、凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息

D、稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金-所得稅

E、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-大修基金-抵押貸款還本付息

9、下列各項(xiàng)中，與計(jì)算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的是(　)。

A、所得稅

B、完工期限

C、大修基金

D、凈經(jīng)營(yíng)收入

E、抵押貸款還本付息

10、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括(　)。

A、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

B、清潔衛(wèi)生費(fèi)

C、辦公費(fèi)

D、房產(chǎn)稅

E、大修理基金

11、物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)中包括保險(xiǎn)費(fèi)，以下各項(xiàng)費(fèi)用中，屬于保險(xiǎn)費(fèi)的是(　)。

A、火險(xiǎn)

B、全損險(xiǎn)

C、財(cái)產(chǎn)毀損責(zé)任保險(xiǎn)

D、員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)

E、職工信用保險(xiǎn)

12、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式不包括(　)。

A、年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

B、資本流預(yù)算

C、資本支出預(yù)算

D、長(zhǎng)期預(yù)算

E、資本收入預(yù)算

答案部分見(jiàn)下一頁(yè)

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。參見(jiàn)教材P336。

【該題針對(duì)“物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過(guò)人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來(lái)確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。參見(jiàn)教材P337。

【該題針對(duì)“物業(yè)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是設(shè)施管理。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，為業(yè)主提供購(gòu)買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。參見(jiàn)教材P337。

【該題針對(duì)“設(shè)施管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制定物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。參見(jiàn)教材P338。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是制定物業(yè)管理計(jì)劃。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。參見(jiàn)教材P339。

【該題針對(duì)“制定物業(yè)管理計(jì)劃”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳。物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇?，一般?lái)說(shuō)，對(duì)于中低檔寫(xiě)字樓物業(yè)，選擇報(bào)紙的分類廣告或者物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的期刊比較合適;對(duì)于大規(guī)模的收益性物業(yè)，還可選擇電視、廣播來(lái)進(jìn)行宣傳。參見(jiàn)教材P341。

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓物業(yè)的分類。乙級(jí)寫(xiě)字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。參見(jiàn)教材P344。

【該題針對(duì)“寫(xiě)字樓物業(yè)的分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓分類中應(yīng)考慮的因素。大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效地道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì)極大地影響到寫(xiě)字樓的分類。一般說(shuō)來(lái)，中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓不能像郊區(qū)寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。參見(jiàn)教材P345。

【該題針對(duì)“寫(xiě)字樓分類中應(yīng)考慮的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租戶的選擇。一般來(lái)說(shuō)，為每個(gè)辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡，但接待室、會(huì)議室、交通面積、儲(chǔ)藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應(yīng)給與足夠的考慮。參見(jiàn)教材P349。

【該題針對(duì)“寫(xiě)字樓租戶的選擇”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。可出租面積=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。參見(jiàn)教材P350。

【該題針對(duì)“寫(xiě)字樓租金的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫(xiě)字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。參見(jiàn)教材P351。

【該題針對(duì)“寫(xiě)字樓租金的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)出租單元進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見(jiàn)教材P351。

【該題針對(duì)“寫(xiě)字樓租金的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在市級(jí)購(gòu)物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。參見(jiàn)教材P355。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級(jí)市場(chǎng)、圖書(shū)及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場(chǎng)的次要租戶。參見(jiàn)教材P356。

15、

【正確答案】B【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個(gè)部分，主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的60%～75%都來(lái)自該區(qū)域。參見(jiàn)教材P357。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每100㎡營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，美國(guó)城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場(chǎng)的規(guī)模不同在4～5之間。參見(jiàn)教材P358。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。低于預(yù)期的資本回報(bào)水平，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的最大原因。參見(jiàn)教材P359。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金?；A(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。參見(jiàn)教材P361。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)的租金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

19、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。收取百分比租金時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽鈶艚?jīng)營(yíng)的商品種類和經(jīng)營(yíng)方式不同，使其經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)率水平有很大的差異。參見(jiàn)教材P361。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)的租金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益型物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(萬(wàn)元)，月凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=111.6-30=81.6(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P366-367。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

21、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。當(dāng)凈經(jīng)營(yíng)收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為負(fù)值。參見(jiàn)教材P367。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

22、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，用于物業(yè)更新改造的大修基金，可以取有效毛收入或年凈經(jīng)營(yíng)收入的一個(gè)百分比。參見(jiàn)教材P370。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

23、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)包括：維修和保養(yǎng)費(fèi)、室內(nèi)裝修費(fèi)、生活用水和污水排放、能源費(fèi)、康樂(lè)設(shè)施費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P372。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

24、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，可在包干制和酬金制中選擇。參見(jiàn)教材P375。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】ABE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)組合投資管理。進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析、制訂物業(yè)策略計(jì)劃是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作。參見(jiàn)教材P338。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)組合投資管理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓物業(yè)的分類。專業(yè)人員主要依照寫(xiě)字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。參見(jiàn)教材P344。

【該題針對(duì)“寫(xiě)字樓物業(yè)的分類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓分類中應(yīng)考慮的因素。人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫(xiě)字摟時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力，來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類。從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)寫(xiě)字樓分類一般要考慮以下因素：寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。參見(jiàn)教材P345。

【該題針對(duì)“寫(xiě)字樓分類中應(yīng)考慮的因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租戶的選擇。在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常常要考慮以下三方面的因素：可能面積的組合、尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)、尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃。參見(jiàn)教材P349。

【該題針對(duì)“寫(xiě)字樓租戶的選擇”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定。在量測(cè)寫(xiě)字樓面積時(shí)，有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。參見(jiàn)教材P350。

6、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是寫(xiě)字樓的租約與租約談判。在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù))，來(lái)確定租金定期增長(zhǎng)的數(shù)量和幅度。參見(jiàn)教材P353。

7、【正確答案】DE

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)買能力分析。參見(jiàn)教材P356。

【該題針對(duì)“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅，所以選項(xiàng)D不正確;稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息。所以選項(xiàng)E不正確。參見(jiàn)教材P367。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、

【正確答案】DE【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息。參見(jiàn)教材P367。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用具體包括：人工費(fèi);公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);清潔衛(wèi)生費(fèi);保安費(fèi)用;辦公費(fèi);固定資產(chǎn)折舊費(fèi);不可預(yù)見(jiàn)費(fèi);保險(xiǎn)費(fèi);物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤(rùn);法定稅費(fèi);房產(chǎn)稅。大修理基金不屬于收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P371-375。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目通常只包括物業(yè)本身的保險(xiǎn)，員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)在人工費(fèi)中開(kāi)支，在保險(xiǎn)費(fèi)中開(kāi)支的保險(xiǎn)項(xiàng)目一般包括：火險(xiǎn)、火險(xiǎn)附加險(xiǎn)、全損險(xiǎn)、鍋爐保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)毀損責(zé)任保險(xiǎn)、租金損失保險(xiǎn)、職工信用保險(xiǎn)、業(yè)主和租戶責(zé)任保險(xiǎn)、交通工具保險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P374。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】BE

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的預(yù)算。預(yù)算有多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算。參見(jiàn)教材P375。

【該題針對(duì)“收益性物業(yè)管理中的預(yù)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

以上就是小編整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第十章習(xí)題，小編還給大家整理了歷年真題、考試大綱等考試資料，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載，更多備考資料持續(xù)更新中。