2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材講義：第五章第三節(jié)

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第五章 房地產(chǎn)估價原則

第三節(jié) 合法原則

(知識點多且細)

1.合法原則(掌握)

合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下 的價值或價格。

依法的依據(jù)：有關(guān)法律、行政法規(guī)、估價對象所在地的地方性法規(guī)，還要依據(jù)國務院及其各部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書、有關(guān)批文、合同(土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同)等。因此，合法原則中所講的“法”是廣義概念的“法”。

合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

房地產(chǎn)估價之所以要遵循合法原則，是因為房地產(chǎn)狀況不同，特別是實物狀況、區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評估的價值就會有所不同。但估價對象狀況不是委托人或房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)實際狀況確定的，而必須依法判定。(如小產(chǎn)權(quán)房)

遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象 ，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)就應當將其作為那種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價。

例如，集體土地不能當作國有土地來估價，劃撥土地使用權(quán)不能當做出讓土地使用權(quán)來估價，共有的房地產(chǎn)不能當做單獨所有的房地產(chǎn)來估價，有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價，租賃的房地產(chǎn)不能當做自有的房地產(chǎn)來估價，產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不能當做產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議的房地產(chǎn)來估價。

臨時用地不能當做正式用地來估價，臨時建筑不能當做永久建筑來估價，超過批準期限的臨時建筑不能當做未超過批準期限的臨時建筑來估價，手續(xù)不全的房地產(chǎn)不能當做手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價，不可補辦相關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當做可以補辦相關(guān)手續(xù)的手續(xù)不全的房地產(chǎn)來估價，違法占地不能當做合法占地來估價，違法建筑不能當做合法建筑來估價。

因此，從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是必須做到評估價值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。

依法判定的估價對象的狀況，通常是估價對象的實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關(guān)的合同、招標文件中約定的狀況，或根據(jù)估價目的的需要設定的狀況。

【例題】房地產(chǎn)估價應遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成為估價對象。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是合法原則。未依法登記的房地產(chǎn)也可以成為估價對象。參見教材P156。

實踐操作：

(1)在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及相關(guān)合同 等為依據(jù)。

房屋權(quán)屬證書有兩種：《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。

土地權(quán)屬證書有四種：《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)利證明書》。

(2)依法判定的使用權(quán)利，應以土地用途管制和規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。

如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，則對該土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合于商業(yè)用途，但也應以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并且獲得批準。

在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2.5，除非依法調(diào)整了容積率，否則應當以容積率不超過2.5為前提來估價。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2.5來估價，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律的保障，而且是違法的，據(jù)此所評估出的較高價值不能實現(xiàn)，也就得不到社會認可。

(3)在依法判定的處分權(quán)方面，應以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。法律法規(guī)、政策規(guī)定或合同規(guī)定不能采取的處分方式下的評估價值為0。

(4)依法判定的其他權(quán)益，評估出的價值應當符合國家的價格政策。

兩個應用的重點領(lǐng)域：抵押估價和房屋征收評估

【重點】合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的運用

(1)法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為以抵押為估價目的的估價對象。

不得抵押的財產(chǎn)范圍 ：土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)(法律允許的除外)、各類公益設施(注意區(qū)分：公益單位公益設施以外的其他財產(chǎn)為自身債務是可以抵押的)、產(chǎn)權(quán)不明有爭議的財產(chǎn)(不“干凈”)、依法被查封、扣押和監(jiān)管的財產(chǎn)、法律行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

不得抵押的房地產(chǎn)范圍 ：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，文物，依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，被依法查封、扣留、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)，其他;空置3年以上的房地產(chǎn) 。(注意多選題)

(2)法律法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價對象。 違法違章建筑物抵押無效。

(3)法律法規(guī)和政策規(guī)定應當符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應當符合轉(zhuǎn)讓條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應作為以抵押為估價目的對象。

出讓土地轉(zhuǎn)讓條件：支付出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;投資總額的25%、成片開發(fā)的形成工業(yè)用地或其他建設用地條件;形成房屋的要有房屋所有權(quán)證書。

共有房地產(chǎn)需要共有人書面同意才能作為以抵押為估價目的的估價對象。

(4)評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額。

(5)評估尚未竣工或竣工日(或合同約定的竣工日)起6個月內(nèi) 的抵押價值，扣除法定優(yōu)先受償款時，應首先扣除拖欠工程款 。

建設工程款包括人工、材料等實際支出，但是不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失。

優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)

(6)評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變成出讓地時應繳納的土地使用權(quán)出讓金。

劃撥土地使用權(quán)拍賣時，拍賣價款優(yōu)先繳納出讓金后，抵押權(quán)人才可優(yōu)先受償。(原因：保護國家土地利益)

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【重點】合法原則在房屋征收估價中的運用

在房屋征收評估中，被征收房屋的價值與被征收房屋的性質(zhì)(如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時建筑，是未超過批準期限的臨時建筑還是超過批準期限的臨時建筑)、用途(如是居住用途還是商業(yè)用途)和面積(計不計算面積，計多少面積)等密切相關(guān)。例如，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定：“對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。 ”

據(jù)此，如果被征收房屋被認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑，就不應予以評估，或者評估價值應為零。

被征收房屋價值評估必須明確被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積。但在現(xiàn)實中，由于種種原因，被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積有時難以確定，也不是估價機構(gòu)和估價師能夠確定的。

鑒于此，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條規(guī)定：“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應當予以配合。”

第二十四條規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。”

《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條規(guī)定：“房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。

調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;

房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。(因為要維護政府部門的權(quán)威，而且權(quán)屬證書在持證人手中，有偽造，變造的可能)。

對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。”

有了這些規(guī)定，估價機構(gòu)應要求房屋征收部門提供征收范圍內(nèi)房屋的情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。

已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。 對于未經(jīng)登記的建筑，應按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

在判定估價對象狀況時，有時并不都有法可依，因此從更廣的角度來講，合法原則是指有規(guī)定的，應依照規(guī)定;沒有規(guī)定的，應依照估價行業(yè)慣例;估價行業(yè)沒有慣例的，應咨詢有關(guān)老師的意見;有關(guān)老師沒有意見或者意見不一致的，估價師可酌情處理。

對于有法可依但法之間有沖突的，一般應遵循

“上位法優(yōu)先于下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”，(該原則是在效力相等的法有沖突時適用)、“特別法優(yōu)先于普通法”、“法律文本優(yōu)先于法律解釋”、“強行法優(yōu)先于任意法”、“法不溯及既往” 等原則，解決法的適用沖突問題。

其中，在法的效力等級方面，法律的效力高于行政法規(guī)，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章;地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章;部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。

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