2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第五章第四節(jié)

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第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

第四節(jié) 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則

價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。

房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時(shí)、周圍環(huán)境有所改變等。因此，同一房地產(chǎn)在不同的時(shí)間通常會(huì)有不同的價(jià)值。價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間，不存在“沒有時(shí)間的價(jià)值”。

房地產(chǎn)估價(jià)是針對(duì)某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。委托人、房地產(chǎn)估價(jià)師不能隨意假定，必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。由估價(jià)目的決定的所評(píng)估的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。

確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的意義：評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。

例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施之前還是之后的，應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)來確定(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。

再如，采用比較法估價(jià)時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同(通常是這種情況)，就需要把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價(jià)格，才可以作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值的參照值。

特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說成是某個(gè)時(shí)間的價(jià)值就算遵循了，更本質(zhì)的是確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在前，得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)在后。

評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般將估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期(如完成實(shí)地查勘日)確定為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是過去或者未來，由估價(jià)目的決定。

估價(jià)中要注意估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。

房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)狀況也隨時(shí)間變化，所以房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格也隨時(shí)間變化。

價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)一個(gè)時(shí)間，不存在沒有時(shí)間的價(jià)值。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)與估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)市場狀況的五種組合。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系　　　　表5-1=

表5—1中的各種情形舉例說明如下：

(1)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)。(最常見、最大量的情況)如房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房屋征收評(píng)估、司法拍賣估價(jià)，包括在建工程估價(jià)。

(2)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)。如房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。例如，投保了火災(zāi)險(xiǎn)的建筑物被燒毀后，評(píng)估其價(jià)值損失或損失程度時(shí)，通常是估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況(到實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象已不存在)，在現(xiàn)行的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下的必要費(fèi)用。房屋征收評(píng)估有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)這種情況。

例如，在實(shí)施房屋征收之前的舊城較繁華地段的某個(gè)門面房，租金或收益較高，在實(shí)施房屋征收后，隨著周圍門面房被逐漸拆除，該地段變得不繁華了。此時(shí)如果為房屋征收目的評(píng)估該門面房的價(jià)值，則應(yīng)評(píng)估它在原較繁華環(huán)境下的價(jià)值，而不是評(píng)估它在現(xiàn)在不繁華環(huán)境下的價(jià)值。

(3)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況的估價(jià)。此種情形如評(píng)估期房的價(jià)值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于這種情形。

在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：①價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。②估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)依據(jù)變化后的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

當(dāng)房屋征收部門和被征收人共同認(rèn)可了用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評(píng)估價(jià)值或在此評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)上商定了一個(gè)價(jià)格后，則該評(píng)估價(jià)值或商定的價(jià)格就不應(yīng)因?qū)碛糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成為現(xiàn)房時(shí)房地產(chǎn)市場發(fā)生變化導(dǎo)致的實(shí)際市場價(jià)格與其不同而調(diào)整。僅當(dāng)交付的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況與補(bǔ)償協(xié)議中約定的狀況有出入時(shí)，才應(yīng)對(duì)評(píng)估價(jià)值或商定的價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

(4)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的估價(jià)鑒定或復(fù)核估價(jià)、重新估價(jià)中。例如，某宗房地產(chǎn)被人民法院強(qiáng)制拍賣后，被執(zhí)行人認(rèn)為人民法院確定拍賣保留價(jià)所依據(jù)的評(píng)估價(jià)過低，致使該房地產(chǎn)被低價(jià)拍賣，從而引起了該評(píng)估價(jià)是否過低的鑒定。

鑒定該評(píng)估價(jià)是否過低，首先應(yīng)回到原價(jià)值時(shí)點(diǎn)(除非原價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定有誤)，相應(yīng)地，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也都要以原價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況而不是鑒定時(shí)的狀況為準(zhǔn)。否則的話，就無法判斷該評(píng)估價(jià)是否過低。并且任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果在事后來看也都可能是錯(cuò)誤的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場狀況或估價(jià)對(duì)象狀況可能發(fā)生了變化，而事實(shí)上估價(jià)結(jié)果可能并沒有錯(cuò)，只是它不再適合變化后的狀況。

類似的情況還出現(xiàn)在對(duì)過去評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值是否過高的鑒定中。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，依法以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償時(shí)，在折價(jià)的價(jià)值或者拍賣、變賣所得的價(jià)款不足以償還抵押貸款的情況下，就需要追究有關(guān)責(zé)任。此時(shí)，最容易懷疑的是當(dāng)時(shí)的抵押價(jià)值存在高估。

如果通過鑒定，證明當(dāng)時(shí)的抵押價(jià)值確實(shí)存在高估，則估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而如果當(dāng)時(shí)評(píng)估的抵押價(jià)值符合當(dāng)時(shí)的市場狀況等實(shí)際情況，則之后的市場不景氣等引起的價(jià)格下跌導(dǎo)致不足以償還抵押貸款的，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)就不應(yīng)承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。另外，評(píng)估受賄房地產(chǎn)的價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)為過去的受賄之日，而不是后來的案發(fā)之日或委托估價(jià)之日，相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為受賄當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)狀況。

(5)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為將來，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況的估價(jià)。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值參考依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價(jià)值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)測估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情形。

【例題】下列估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象應(yīng)為未來狀況的是(　)。【2011年真題】

A.因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)

B.因保險(xiǎn)理賠的需要，對(duì)投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

C.因抵押貸款的需要，對(duì)作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)

D.因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰瑢?duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)A價(jià)值時(shí)點(diǎn)還是原來的估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的時(shí)間(在過去);選項(xiàng)B價(jià)值時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在;而估價(jià)對(duì)象都是過去和現(xiàn)在價(jià)值差;選項(xiàng)C價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象都是現(xiàn)在;選項(xiàng)D補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)在給，房地產(chǎn)狀況是未來的期房。參見教材P162。

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