2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材講義：第五章第五節(jié)
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第五章 房地產(chǎn)估價原則
第五節(jié) 替代原則
替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。
房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。
房地產(chǎn)價格的形成也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣者不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過低的價格。這種相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價格相互接近。
替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價工作，指明了下列兩點：
(1)如果存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，則可以通過這些相似的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。
(2)不能孤立地思考估價對象的價值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣。
還需要指出的是，替代原則是針對估價結(jié)果而言的，不論采用何種估價方法估價，最后都應(yīng)把估價結(jié)果放到市場中去衡量，只有當(dāng)估價結(jié)果沒有不合理偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格時，估價結(jié)果才可以說是合理的。當(dāng)把替代原則的思想用于某個參數(shù)的測算、選取時，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法中都會用到。
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