2019房地產估價師《理論與方法》教材講義：第五章第六節(jié)

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第五章 房地產估價原則

第六節(jié) 最高最佳利用原則

1.所謂最高最佳利用，是指法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用。

除現狀價值評估外，房地產估價之所以要遵循最高最佳利用原則，是因為在現實的房地產利用中，每個房地產擁有者都試圖采取最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產的潛力，以獲取最大的經濟利益。這一原則也是房地產利用競爭與優(yōu)選的結果。因此，市場價值評估不僅要遵循合法原則，還要遵循最高最佳利用原則(關鍵考點)。

最高最佳利用必須同時滿足以下4個

條件：①法律上允許;②技術上可能;③經濟上可行;④價值最大化。需要指出的是，實際估價中在選取估價對象的最高最佳利用時，往往容易忽視“法律上允許”這個前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時是沖突的。實際上，最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律法規(guī)、政策和出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。

因此，最高最佳利用原則與合法原則的關系是：

遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求(關鍵考點，會以設計考試題目)。

【單選題】某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提，對該房地產抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應該滿足條件中的(　)。

A.技術上的可能　　　　

B.經濟上的可行

C.價值最大化　　　　　

D.法律上允許

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則的含義。產權登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，不合法。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見教材P166。

最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。

尋找估價對象最高最佳利用的方法，是先盡可能地設想出估價對象的各種潛在的利用，然后從下列4個方面依序篩選：

(1)法律上是否允許。

(2)技術上是否可能。

(3)經濟上是否可行。經濟可行性檢驗的一般做法，是針對每種利用，首先預測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現值大于或等于支出現值的利用才具有經濟可行性，否則應被淘汰。具體的經濟可行性評價指標有財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期等。

(4)價值是否最大化。在所有具有經濟可行性的利用中，能夠使估價對象的價值達到最大的利用，便是最高最佳利用。

2.三大經濟學理論

①收益遞增遞減原理

第一種投入產出關系——收益遞減規(guī)律也稱為報酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理，可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變。則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產出量的增加有可能是遞增的，但當這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產出量的增加會越來越小，即會出現遞減現象。

第二種投入產出關系—規(guī)模收益或規(guī)模報酬規(guī)律

假定以相同的比例來增加所有的投入量，產出有三種可能：(1)規(guī)模收益不變——產出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)規(guī)模收益遞增——產出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)規(guī)模收益遞減——產出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴大規(guī)模時，一般是先經過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經過一個規(guī)模收益不變階段，再經過一個規(guī)模收益遞減階段。

②均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。

建筑物與土地的組合四種情況：

——空地VL

——土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB

——土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物　V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆除費用

——土地上有一過大或過高檔次的建筑物 V=VB-功能折舊額

【例5-1】某宗房地產的土地面積360m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產相對于空地的減價額。

『答案解析』該宗房地產相對于空地的減價額計算如下：

該宗房地產相對于空地的減價額=(300-50)×250=62500(元)

與上述相反的情形，是建筑物的設計、設施設備和裝飾裝修等都很超前、高檔，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格，即功能過剩引起了功能折舊。

【例5-2】某宗房地產的建筑面積為5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/m2，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。試計算該建筑物的現值。

(特別提示：計算房地產的價值時要用正常房地產市場價格，而不能用房地產的個別價格。此問題在以后的計算題中經常會遇到)。

『答案解析』該建筑物的現值計算如下：

該建筑物的現價=(1800×5000-1500×2000)/5000=1200(元/m2)

由上述計算結果可見，該建筑物的實際價值為1200元/m2，比其重建價格1600元/m2低400元/m2。

這是一種功能折舊。錢花了很多，但是花得不值。

③適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協調，來判定估價對象是否為最高最佳利用。

適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環(huán)境相協調，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳使用(此句話為最高最佳使用判定和實現的條件，應該記住)。

【多選題】利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的(　)。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是均衡原理。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P167。

【判斷題】均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環(huán)境是否協調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳利用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是適合原理。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。與外部環(huán)境的協調，屬于適合原理的內容。參見教材P169。

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五種估價前提(下列計算公式必須理解，可能出單項選擇題。)

(1)現有房地產應維持現狀的條件是：

(新房地產價值-將現有房地產改變?yōu)樾路康禺a的必要支出及應得利潤)<現有房地產的價值。

保留建筑物的條件：

(新房地產價值-拆除現有建筑物的必要支出及應得利潤-建造新建筑物的必要支出及應得利潤)<現有房地產價值

(2)更新改造前提(包括土地改造)

(更新改造后的房地產價值-更新改造的必要支出及應得利潤)>現狀房地產價值

(3)改變用途前提

(新用途下的房地產價值-改變用途的必要支出及應得利潤)>現用途下的房地產價值

(4)重新開發(fā)前提

(重新開發(fā)完成后的房地產價值-重新開發(fā)的必要支出及應得利潤)>現有房地產價值

(5)上述情形的某種組合

把各種可行前提比較后做出最高最佳的判斷和選擇。

上述的5種情況，如何理解?

掌握基本原理——成本收益原理。更新、改變、開發(fā)成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現狀。

【例題】某宗房地產在現狀下持續(xù)經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現值為500萬元;

如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現值為500萬元;折現率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。

根據上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是(　)。

A.維持現狀

B.改變用途

C.重新裝修

D.重新開發(fā)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是適合原理。重新裝修價值=6500×1.1-1-800×1.1-0.5-500=4646(萬元)改變用途價值=8000×1.1-1-2160×1.1-0.5-500=4713(萬元)兩種方案的價值都低于現狀用途的價值5000萬元，所以都不具有經濟可行性。最佳結果是維持現狀。參見教材P169～170。

【例題】如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以(　)進行估價。

A.保持現狀前提　　　　

B.裝修改造前提

C.轉換用途前提　　　　

D.重新利用前提

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是適合原理。不等式移向，拆舊建新的成本大于拆舊建新所帶來的收益，拆舊建新不可行。參見教材P169～170。

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