2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》專項練習(11)
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某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評估其轉讓價格?,F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例,測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。
【問題】
1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?
【正確答案】
1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。
錯誤如下:
(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同,其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);
(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益(2分);
(3)不應采用年總凈收益,而應采用單位面積的年凈收益(2分);
(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)(2分)。
參見教材P107。
2. 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。
具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法,未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法,或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定(2分)。
某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行,租期5年,剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理,對招商引進的商戶收取較高的管理費?,F(xiàn)該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。
【問題】
1.該商場周邊近期有較多權利性質(zhì)相像的臨街鋪面正常交易的實例,可否選取其作為可比實例?為什么?
2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?
3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?
【正確答案】
1.本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。
不可取。
因為雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同,但不一定其小類用途也相同。
這些交易實例在實物狀況上會有較大差異,如土地房屋規(guī)模、設備裝修檔次、建筑結構、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同,不具有可比性。
參見教材P104。
2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。
確定出租部分潛在毛收入時應注意:
(1)租賃期內(nèi)按租約計,租賃期外按正??陀^的市場租金計;
(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入;
(3)應考慮是否存在無形收益。
參見教材P108。
3. 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理。
確定自營部分凈收益時應注意:
(1)應根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益,凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。
(2)因向商戶收取的管理費較高,應調(diào)查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。
(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益,還應考慮各種無形收益。
參見教材P109。
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