2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習(xí)：房地產(chǎn)估價原則(1)

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房地產(chǎn)估價原則

一、單項選擇題

1、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在(　)的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。(2005年試題)

A、委托人

B、估價報告預(yù)期使用者

C、管理部門

D、中立

2、所謂的(　)，就是估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實事求是地進行估價。

A、客觀

B、獨立

C、公正

D、中立

3、對于空置(　)以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。

A、1年

B、2年

C、3年

D、半年

4、下列關(guān)于合法原則說法錯誤的是(　)。

A、估價對象狀況必須依法判定

B、合法原則中所講的法，是廣義的法

C、合法原則要求只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象

D、合法原則的依據(jù)可以是估價對象的不動產(chǎn)登記簿

5、在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，應(yīng)以(　)為依據(jù)。

A、國家的價格政策

B、相關(guān)合同

C、法律、法規(guī)、政策

D、使用管制

6、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為(　)自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。

A、1個月

B、3個月

C、6個月

D、1年

7、下列估價基本事項中，首先應(yīng)予以明確的是(　)?！?012年真題】

A、估價目的

B、價值時點

C、估價對象

D、價值類型

8、下列估價中，估價時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是(　)?！?011年真題】

A、因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進行復(fù)核估價

B、因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估

C、因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價

D、因房屋征收補償?shù)男枰?，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進行估價

9、在期房房地產(chǎn)評估中，通常價值時點為(　)，估價對象為(　)狀況。

A、現(xiàn)在，歷史

B、現(xiàn)在，未來

C、歷史，現(xiàn)在

D、未來，現(xiàn)在

10、某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為(　)?！?008年試題】

A、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

B、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

C、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

D、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

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二、多項選擇題

1、為評估出客觀合理的價值，估價人員應(yīng)本著(　)等進行估價。

A、各方估價利害關(guān)系人均是利己并理性的

B、估價人員應(yīng)“換位思考”

C、估價人員應(yīng)站在國家的立場來考慮評估價值

D、估價人員以老師身份反復(fù)、精細的權(quán)衡評估價值

E、估價人員以委托人的立場來考慮評估價值

2、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有(　)?！?005年試題】

A、土地所有權(quán)

B、國有工業(yè)用地土地使用權(quán)

C、宅基地土地使用權(quán)

D、大型游樂場

E、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

3、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合下列條件(　)。

A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金

B、取得土地使用權(quán)證書

C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書

D、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

E、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的30%以上

4、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，分別是(　)。

A、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

B、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)在狀況

C、價值時點為過去，估價對象為過去狀況

D、價值時點為未來，估價對象為將來狀況

E、價值時點為過去，估價對象為現(xiàn)在狀況

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三、判斷題

1、房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價方法的測算就可以評估出一個更加精準的價值。(　)

對

錯

2、獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在委托方的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價值。 (　)

對

錯

3、合法原則意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象。(　)

對

錯

4、評估價值通常大于或等于零，不可能出現(xiàn)小于零的可能。(　)

對

錯

5、評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，仍應(yīng)遵循本地區(qū)本類房地產(chǎn)的市場價值。 (　)

對

錯

6、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨抵押。(　)

對

錯

7、在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)作為抵押價值時，應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。 (　)

對

錯

8、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

對

錯

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】D

【答案解析】房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。參見教材P155

2、【正確答案】A

【答案解析】估價師在估價中不帶著自己的情感.好惡和偏見，實事求是地進行估價是估價原則中的客觀原則。參見教材P155。

3、【正確答案】C

【答案解析】對于空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。參見教材P159。

4、【正確答案】C

【答案解析】合法原則不是只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)。參見教材P157。

5、【正確答案】C

【答案解析】依法判定的權(quán)利類型及歸屬，一般應(yīng)以不動產(chǎn)登記薄、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)。參見教材P158。

6、【正確答案】C

【答案解析】建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。參見教材P160。

7、【正確答案】A

【答案解析】在估價中要特別注意估價目的、價值時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。明確了估價目的之后，便可以根據(jù)估價目的來確定其他的。參見教材P163。

8、【正確答案】D

【答案解析】A價值時點還是原來的估價結(jié)果對應(yīng)的時間(在過去);B價值時點在現(xiàn)在;而估價對象都是過去和現(xiàn)在價值差;C價值時點和估價對象都是現(xiàn)在;D補償標準是現(xiàn)在給，房地產(chǎn)狀況是未來的期房。參見教材P163。

9、【正確答案】B

【答案解析】期房房地產(chǎn)的評估是價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況的估價。參見教材P163。

10、【正確答案】D

【答案解析】投保了火災(zāi)險的建筑物被燒毀后，評估其價值損失或瞬時程度時，通常是估計將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況，在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用。參見教材P163。

二、多項選擇題

1、【正確答案】ABD

【答案解析】在估價操作層面，為了評估出公平合理的價值，估價師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進行估價：各方當(dāng)事人均是利己并理性的，其次，估價師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值，然后，估價師再以老師的身份來反復(fù).精細地權(quán)衡評估價值。在此基礎(chǔ)上自然就能夠得出一個對各方當(dāng)事人來說均為公平合理的評估價值。參見教材P156。

2、【正確答案】AC

【答案解析】根據(jù)我國《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。參見教材P159。

【該題針對“房地產(chǎn)估價原則(整)”知識點進行考核】

3、【答案解析】以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。參見教材P160。

4、【正確答案】ABD

【答案解析】價值時點在現(xiàn)在，其估價對象狀況可能在現(xiàn)在、過去或者未來;價值時點在過去，估價對象狀況為過去;價值時點在將來，估價對象狀況在將來。參見教材P163。

三、判斷題

1、【正確答案】對

【答案解析】房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價方法的測算就可以評估出一個更加精準的價值。參見教材P155。

2、【正確答案】錯

【答案解析】獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。參見教材P155。

3、【正確答案】錯

【答案解析】合法原則意并不味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象。而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。參見教材P157。

4、【正確答案】錯

【答案解析】評估價值雖然通常大于零，但也可能等于或者小于零。參見教材P157。

5、【正確答案】錯

【答案解析】評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵守相應(yīng)的政府定價和政府指導(dǎo)價。參見教材P158。

6、【正確答案】錯

【答案解析】鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。參見教材P159。

7、【正確答案】錯

【答案解析】評估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費用。參見教材P160。

8、【正確答案】錯

【答案解析】均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。參見教材P169。

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