2019年房地產(chǎn)估價師案例分析預(yù)習(xí)題(5)

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簡答題

1、房地產(chǎn)抵押貸款前估價應(yīng)包括哪些內(nèi)容?

2、現(xiàn)需要對某幢商住綜合樓進行抵押估價，請寫出估價技術(shù)路線。

3、簡述在建工程抵押價值評估的技術(shù)路線和方法。

4、甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2014年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2016年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當(dāng)時的評估值低很多，銀行認(rèn)為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2014年8月出具的估價報告進行復(fù)核估價。復(fù)核估價時應(yīng)如何確定價值時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?

5、近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應(yīng)注意哪些問題?

6、房屋征收補償包括的內(nèi)容有哪些?

7、2015年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為征收范圍，某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對該房屋進行征收估價。征收估價時應(yīng)如何確定該房屋的用途、面積?

8、簡述房屋征收估價時假設(shè)開發(fā)法估價技術(shù)路線。

9、簡述房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點。

10、房地產(chǎn)司法拍賣估價時應(yīng)符合哪些規(guī)定?【答案解析請翻頁查看】

1、【答案】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。房地產(chǎn)抵押貸款前估價應(yīng)包括下列內(nèi)容：(1)評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值;(2)調(diào)查了解抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款;(3)計算抵押房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值;(4)分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險提示。參見教材P221。

2、【答案】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法。針對抵押目的，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，先得出未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，得出抵押價值。

(1)對該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價方法進行評估，得出各部分的價格，然后求和得出總價。

1)計算出商業(yè)、住宅的建筑面積。

2)商業(yè)部分采用收益法進行評估，居住部分可搜集可比實例，采用比較法進行評估。

3)兩者匯總得出總價。

(2)把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價。

1)采用比較法或基準(zhǔn)地價修正法計算出土地價格。

2)采用成本法計算出建筑物的價格。

3)土地價格和建筑物價格相加得出房地產(chǎn)總價。

(3)對上述兩方法計算出的該綜合樓總價進行平均。

(4)根據(jù)平均值再結(jié)合估價經(jīng)驗決定最終估價值。參見教材P223。

3、【答案】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法。在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設(shè)計用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進行抵押。對在建工程作為抵押物進行評估時，要全面掌握估價對象狀況、注意實際施工進度和相應(yīng)可實現(xiàn)的權(quán)益，請抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在價值時點是否拖欠建筑工程價款的書面說明(承諾函)，存在拖欠建筑工程價款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。參見教材P224。

4、【答案】本題考查的是復(fù)核估價。復(fù)核估價時，若甲機構(gòu)在確定價值時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)的價值時點為復(fù)核估價的價值時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原價值時點時的狀況為準(zhǔn)。

5、【答案】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法。在當(dāng)前市場環(huán)境下，運用假設(shè)開發(fā)法時應(yīng)特別注意：(1)預(yù)測開發(fā)完成后的價值宜謹(jǐn)慎;(2)開發(fā)費用可能發(fā)生變化;(3)開發(fā)周期可能延長;(4)開發(fā)和銷售稅費構(gòu)成內(nèi)容及稅費率可能發(fā)生變化;(5)折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。參見教材P224。

6、【答案】本題考查的是房屋征收補償內(nèi)涵。房屋征收補償包括：(1)被征收房屋價值的補償;(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。參見教材P243。

7、【答案】本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。斤于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估。參見教材P244。

8、【答案】本題考查的是征收估價-假設(shè)開發(fā)法估價技術(shù)路線。假設(shè)開發(fā)法估價技術(shù)路線：(1)測算續(xù)建完成后的價值，首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用比較法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價值;(2)測算續(xù)建成本和費用，根據(jù)在建工程建設(shè)進度，測算后續(xù)建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費;(3)測算在建工程價值，將續(xù)建完成后價值扣除續(xù)建成本和費用，確定在建工程價值。參見教材P247。

9、【答案】本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點。房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點主要有：(1)強制處分;(2)快速變現(xiàn);(3)市場需求面窄、推廣力度小;(4)消費者心理因素;(5)購買者的額外支出。參見教材P263～264。

10、【答案】本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)司法拍賣估價，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)應(yīng)根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托要求，評估拍賣房地產(chǎn)的市場價值或市場價格、其他特定價值或價格;

(2)評估價值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕庇，但不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)被查封及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán);

(3)人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);

(4)待開發(fā)房地產(chǎn)司法拍賣估價采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進行估價。參見教材P264。

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