2019年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析預(yù)習(xí)題(10)

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(一)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為

公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計(jì)劃如下：

1.房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是( )。A.對(duì)三期開發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)B.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)C.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)D.對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量

折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，應(yīng)對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)。

2.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用( )。A.目前住宅市場(chǎng)價(jià)格B.未來住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.各期開始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

3.在確定開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用()。

A.該開發(fā)公司測(cè)算的開發(fā)成本B.現(xiàn)時(shí)的客觀開發(fā)成本C.各期銷售時(shí)的客觀開發(fā)成本D.各期開發(fā)時(shí)的客觀開發(fā)成本

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。評(píng)估投資價(jià)值，在確定開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用該開發(fā)公司測(cè)算的開發(fā)成本。

4.在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括()。

A.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)

B.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅

C.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi)

D.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購地稅費(fèi)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)成

本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi)。

(二)某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法對(duì)一宗4270m2 的商業(yè)用地于 2007 年 10 月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該宗地的剩余使用期限為 39 年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為 2000 元/m2 和 2300 元/m2。假設(shè) 2006 年 10 月和 2007 年 10 月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為 102、106;土地報(bào)酬率為 6%。

5.運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是( )。

A.[2000，2300]

B.[2030，2270]

C.[2060，2240]

D.[2090，2210]

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。2007 年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》中提到的加權(quán)算術(shù)平均法權(quán)重比為 30%和 70%，08 年和 09 年教材中已刪除這部分內(nèi)容故本知識(shí)點(diǎn)為拓展內(nèi)容，作簡(jiǎn)單了解即可。

6.假設(shè)該宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用權(quán)價(jià)格為 2250 元/m2，則該宗地于 2006 年 10

月 21 日的土地使用權(quán)價(jià)格是( )元/m2。

A.2136

B.2165

C.2179

D.2206

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

2250×102/106×[1-1/(1+6%)40] /[1-1/(1+6%)39]=2179 元/m2。

(三)王某于 1999 年在某城市中心城區(qū)購買了一幢 6 層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于

2004年初進(jìn)行了重裝修。2006 年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值 800 萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

7.若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價(jià)值分析，該大廈一至六層的價(jià)值比例關(guān)為：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款( )萬元。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

800×[(0.6+0.5+0.4+0.3)-(1+0.7)]÷(1+0.7+0.6+0.5+0.4+0.3)÷2=11.43(萬元)。或 800÷3.5=228.57 萬元，1 層 228.57 萬元，2 層 228.57 萬元×0.7=160 萬元，1、2 層合計(jì)228.57 萬元+160萬元=388.57 萬元，400-388.57=11.43(萬元)。

8.因該大廈 800萬元的價(jià)值為 2006 年初的評(píng)估結(jié)果，一年后處分該房地產(chǎn)時(shí)，兄妹倆共同委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該大廈重進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。估價(jià)中正確的選擇是()。

A.若選用市場(chǎng)法，應(yīng)按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化進(jìn)行價(jià)值分析

B.若選用市場(chǎng)法，應(yīng)結(jié)合大廈各層業(yè)態(tài)進(jìn)行價(jià)值分析

C.若選用收益法，其凈收益中應(yīng)扣除分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費(fèi)用

D.若選用收益法，其凈收益中不應(yīng)扣除分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費(fèi)用『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。首先應(yīng)按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化進(jìn)行價(jià)值分析，因此選項(xiàng) A 正確。

9.兄妹倆處置該房地產(chǎn)需要辦理的房屋所有權(quán)登記手續(xù)為( )。A.房屋所有權(quán)注銷登記B.房屋所有權(quán)初始登記C.房屋所有權(quán)變更登記D.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。繼承屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

10.若哥哥將其房地產(chǎn)出租后，又與銀行簽訂了抵合同，并委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，則房地產(chǎn)估價(jià)師在抵估價(jià)報(bào)告中應(yīng)提示( )。

A.該房屋租賃關(guān)不能對(duì)抗已登記的抵權(quán)

B.如未通知承租人，則該抵合同效力待定C.如不辦理抵登記，該抵合同無效D.如處置該抵物，該租賃合同對(duì)受讓人依然有約束力

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。如處置該抵物，該租賃合同對(duì)受讓人依然有約束力。

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