2019年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析日常練習(xí)題(4)

簡答題

1 、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估的常用方法包括哪些?

2 、簡述房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)法定優(yōu)先受償款的涵義及內(nèi)容。

3 、抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥方式取得時(shí)，評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下價(jià)值的方式有哪些?

4 、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯誤(本題 0 10 分。錯處不超過 4 4 個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣 5 2.5 分。本題最多扣至零分。)用比較法計(jì)算某套住宅的價(jià)格用于轉(zhuǎn)讓，選取一個(gè)可比實(shí)例甲，可比實(shí)例甲的成交價(jià)格為 0 2000 元 /㎡ ，成交日期為 3 2013 年 年 2 12 月 月 1 31 日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為 5 2015 年 年 2 12 月 月 1 31 日。

(1 1 )由于賣方急于出手，可比實(shí)例甲的成交價(jià)格比正常市場價(jià)格偏低了 7% 。

(2 2 )當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)價(jià)格水平的變動情況為：4 2014 年年底比 3 2013 年年底上漲了 5% ，5 2015 年年底比 4 2014 年年底上漲了 4% 。

(3 3 )可比實(shí)例甲的區(qū)位狀況好于估價(jià)對象，導(dǎo)致可比實(shí)例的價(jià)格要比估價(jià)對象高出 6% 。

(4 4 )可比實(shí)例甲的實(shí)物狀況要比估價(jià)對象差，導(dǎo)致可比實(shí)例的價(jià)格要比估價(jià)對象差 3% 。

(5 5 )可比實(shí)例甲的權(quán)益狀況與估價(jià)對象相近。

(6 6 )可比實(shí)例的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)占房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)的權(quán)數(shù)各為 40% 、 35% 、 25% 。根據(jù)以上資料得出：可比實(shí)例甲的比準(zhǔn)價(jià)格=2000×[ ( 100-7 ) /100]×[ ( 100+9 ) /100]×{[100/(100-6)×0.4]+100/(100+3)×0.35+100/100×0.25}=2058.49 (元 /m2)

5 、某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用 3 3 年，共有 5 15 幢多層住宅樓，總建筑面積為 14000㎡ 。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū) 500㎡ 綠地，并拆除一幢面積為 900㎡ 的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。請問：理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面? ?

6 、房屋征收估價(jià)的特點(diǎn)有哪些?

答案

簡答題

1、

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的常用方法。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可采用比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。參見教材 P196。

2、

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。參見教材 P219。

3、

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值：

(1)直接評估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值;

(2)先評估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用;

(3)當(dāng)估價(jià)中需要將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)假定為出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，但國家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。參見教材 P222。

4、

【正確答案】 本題考查的是不同目的房地產(chǎn)估價(jià)-比較法。

1.交易情況修正系數(shù)錯，應(yīng)為 100/(100-7)。

2.交易日期調(diào)整系數(shù)錯，應(yīng)為(100+5)(100+4)/100。

3.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)錯，應(yīng)為 100/(100+6)。

4.實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)錯，應(yīng)為 100/(100-3)。參見教材 P196。

5、

【正確答案】 本題考查的是房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵。(1)政府應(yīng)對占用的小區(qū) 500㎡綠地進(jìn)行賠償?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有”，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時(shí)，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)剩余 14 幢住宅樓業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便等也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

(2)《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”政府應(yīng)對被拆除的 900㎡住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含被拆除住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝飾裝修的補(bǔ)償費(fèi))、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，等。參見教材 P243。

6、

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價(jià)特點(diǎn)。房屋征收估價(jià)不同于一般房地產(chǎn)的市場價(jià)格估價(jià)，其估價(jià)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)估價(jià)數(shù)量大;(2)涉及面廣，社會影響大;(3)估價(jià)對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系;(4)補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。參見教材 P243。

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