2019年房地產估價師案例分析日常練習題(5)

簡單題

1 、房屋征收估價中，用于產權調換的房屋價值評估應符合哪些要求?

2、簡述房屋征收估價工作流程。

3 、簡述房地產強制拍賣估價的技術路線。

4 與一般價值估價相比，損害賠償估價的主要不同點有哪些?

5、房地產估價機構接受委托對某商住型商務辦公房地產進行整幢房地產估價，則估價時應注意的問題有哪些?

6 、工業(yè)房地產估價的常用方法有哪些?

7 、相對于其他房地產而言，地下停車庫的特點有哪些?

8 、加油站房地產估價的特點有哪些?

答案

1、

【正確答案】本題考查的是房屋征收估價的價值內涵。產權調換房屋估價的價值內涵為市場價值，即指評估對象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點資源進行交易的金額，但政府對評估對象定價有特別規(guī)定的除外。用于產權調換房屋價值評估，應符合：(1)用于產權調換房屋價值應包括用于產權調換房屋及其占用范圍內的土地使用權和其他不動產的價值;(2)用于產權調換房屋價值應是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當政府或其有關部門對用于產權調換房屋價格有規(guī)定的，應按其規(guī)定執(zhí)行。參見教材 P245。

2、

【正確答案】本題考查的是房屋征收估價工作流程。房屋征收估價工作流程包括：(1)估價機構選定;(2)估價機構業(yè)務承攬;(3)股價委托;(4)估價準備和業(yè)務開展;(5)實地查勘;(6)初步估價結果公示;(7)提交估價報告;(8)解釋說明;(9)資料保管。參見教材 P247～250。

3、

【正確答案】本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的技術路線。房地產拍賣、變賣是一種特殊的市場交易，《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條規(guī)定，拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價;未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定。因此房地產拍賣、變賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，而拍賣保留價則由人民法院參考評估價進行確定。估價對象正常的市場價格可以根據估價對象的類型，選用比較法、收益法、成本法等方法進行評估。參見教材 P264。

4、

【正確答案】本題考查的是房地產損害賠償估價內涵及特點。損害賠償估價與一般價值股價相比，其估價的不同點主要體現在以下幾點：(1)損害賠償估價包括正價值估價與負價值估價;

(1)損害賠償估價不僅包括負價值估價，通常還包括相關經濟損失估價;

(2)損害賠償估價的獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例;

(3)損害賠償估價對建筑等專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定;

(4)損害當事人雙方對估價結果都很關注，要求估價更加精準，說服力強。通常需要出庭作證(老師證人)，要求有較強的語言表達能力。參見教材 P278。

5、

【正確答案】本題考查的是商務辦公房地產及其特點。按寫字樓所處的位置、自然或質量狀況和收益能力可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次，其中乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。參見教材 P122。

6、

【正確答案】本題考查的是商務辦公房地產及其特點。商務辦公房地產的特點：(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大;(2)多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善;(3)出租經營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)管理。參見教材 P123。

7、

【正確答案】本題考查的是影響工業(yè)房地產價格的主要因素。影響工業(yè)房地產價格的主要區(qū)位狀況包括交通條件、基礎設施、地理位置。參見教材 P169。

8、

【正確答案】本題考查的是停車庫的估價。選項 C 錯誤，同一地區(qū)統一類型房地產地下停車庫單位價格比較一致。參見教材 P176。

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