2019年房地產(chǎn)估價師理論與方法日常訓練題(6)

判斷題

1 、狹義的地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。

對

錯

2 、對可及性相當?shù)耐恋卦O定標準深度，選取若干標準宗地求其標準價格，此標準價格稱為路線價。

對

錯

3 、運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。

對

錯

4 、比較法、收益法、成本法和假設開發(fā)法主要適用于單宗土地估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認為是一種相對科學準確、公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以在短時間內對許多宗土地進行批量估價的方法。

對

錯

5 、路線價法實質上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

對

錯

6 、通常將路線價區(qū)段內各宗臨街土地的臨街深度的平均數(shù)，設置為標準臨街深度。

對

錯

7 、以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應該采用平均深度價格修正率。

對

錯

8 、現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準地價是在土地使用權出讓和轉讓中形成的地價，而不是通過評估確定的地價。

對

錯

9 、城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地，適宜劃分為路線價區(qū)段;居住、工業(yè)用地，適宜劃分為區(qū)片價區(qū)段。

對

錯

10 、基準地價修正法估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性以及調整系數(shù)的完整性和合理

性。

對

錯

11 、按照房地產(chǎn)價值進行分攤比按照建筑面積進行分攤要簡單一些，故更符合實際情況。

對

錯

12 、按房地價值進行分攤的方法，主要適用于各部分的房地價值(單價)有差異的建筑物。

對

錯

13 、按建筑面積進行分攤和按土地價值進行分攤的方法，從理論上講要求地價分攤不斷地進行，但這在實際中不可行。

對

錯

答案

判斷題

1、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是地租的含義。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報酬。參見教材P356。

2、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是路線價法概述。路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內選取數(shù)宗標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用相關調整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調整為各宗臨街土地價值或價格的方法。參見教材 P368。

3、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是路線價法概述。運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。參見教材 P369。

4、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是路線價法概述。比較法、收益法、成本法和假設開發(fā)法主要適用于單宗土地估價，而且所需時間較長。路線價法則被認為是一種高效率、低成本、相對科學準確、公平客觀地評估出許多宗土地價值的方法，即是一種批量估價方法。參見教材 P369。

5、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是路線價法概述。路線價法實質上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。參見教材 P369。

6、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是設定標準臨街深度。通常選用眾數(shù)，這樣更有代表性，實際使用時需要修正的情況可以少很多。參見教材 P370。

7、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是制作價格修正率表。以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應該采用累計深度價格修正率。參見教材 P375。

8、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是城鎮(zhèn)基準地價的含義。基準地價也是評估出來的。參見教材 P382。

9、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是城鎮(zhèn)基準地價評估的程序和方法。城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地，適宜劃分為路線價區(qū)段;居住、工業(yè)用地，適宜劃分為區(qū)片價區(qū)段。參見教材 P383。

10、

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是基準地價修正法。基準地價修正法估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性以及調整系數(shù)的完整性和合理性。參見教材 P384。

11、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是高層建筑地價分攤的方法。按照房地產(chǎn)價值進行分攤比按照建筑面積進行分攤要復雜一些，但更符合實際情況。參見教材 P389。

12、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是高層建筑地價分攤的方法。按房地價值進行分攤主要適用于各部分的房地價值(單價)有差異但差異不是很大的建筑物。參見教材 P389。

13、

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是高層建筑地價分攤的方法。按房地價值進行分攤的方法和按土地價值進行分攤的方法，從理論上講要求地價分攤不斷地進行，但這在實際中不可行。參見教材 P391。

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