2019年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法日常訓(xùn)練題(9)

單項(xiàng)選擇題

1.專業(yè)估價(jià)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成，估價(jià)結(jié)果較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀合理，具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。這說明(　)。

A.專業(yè)估價(jià)提供的是專業(yè)意見

B.專業(yè)估價(jià)具有公信力

C.專業(yè)估價(jià)實(shí)行有償服務(wù)

D.專業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)。專業(yè)估價(jià)有公信力，專業(yè)估價(jià)由于是專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成、估價(jià)結(jié)果較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認(rèn)可或接受。參見教材 P2。

2.評(píng)估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來的區(qū)位因素惡化，造成的房地產(chǎn)價(jià)值的影響，屬于(　)業(yè)務(wù)。

A.價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)

B.價(jià)值分配

C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估

D.價(jià)值減損評(píng)估

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價(jià)與評(píng)估的異同。城鄉(xiāng)規(guī)劃修編會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)區(qū)位因素變化，如果是惡化的話，會(huì)存在房地產(chǎn)價(jià)值的減損?？梢酝ㄟ^評(píng)估求得。選項(xiàng) C 會(huì)有一定的干擾，相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，注意“相關(guān)”，由房地產(chǎn)被征收、損害及修復(fù)過程中造成的停產(chǎn)停業(yè)、搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)等。參見教材 P4。

3.高層建筑物地價(jià)分?jǐn)偅瑢儆?　)。

A.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)

D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價(jià)與評(píng)估的異同。注意題干中的提示：分?jǐn)偟?ldquo;分”。分?jǐn)?，屬于價(jià)值分配的業(yè)務(wù)范疇。參見教材 P4。

4.房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是(　)房地產(chǎn)的價(jià)值。

A.發(fā)明

B.發(fā)現(xiàn)

C.創(chuàng)造

D.確定

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。估價(jià)師運(yùn)用估價(jià)的理論與方法，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，模擬市場價(jià)格運(yùn)行機(jī)制，通過科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷，發(fā)現(xiàn)或探測(cè)出房地產(chǎn)價(jià)值。參見教材 P7。

5.不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估值可能有所不同，主要原因是(　)。

A.掌握的估價(jià)信息不同

B.遵循的估價(jià)原則不同

C.履行的估價(jià)程序不同

D.估價(jià)對(duì)象的狀況不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。估價(jià)原則是在長期估價(jià)實(shí)踐中總結(jié)出來的，估價(jià)工作中應(yīng)該遵循的法則和標(biāo)準(zhǔn)。同一估價(jià)對(duì)象同一估價(jià)目的和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估，應(yīng)該遵循同樣的估價(jià)原則;估價(jià)程序是確保估價(jià)過程沒有錯(cuò)漏、缺失的估價(jià)工作的先后程序。任何估價(jià)業(yè)務(wù)都要遵循相同的估價(jià)程序;同一估價(jià)對(duì)象，其基本狀況肯定是一樣的。參見教材 P9。

6.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值誤差大小或準(zhǔn)確性的是(　)。

A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值

B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格

C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值

D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。注意題干中的“可操作性”這個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒有這個(gè)提示，A 也是正確的，但是有了可操作性的限制，則只有 D 為正確答案。參見教材 P9。

7.下列有關(guān)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的描述，錯(cuò)誤的是(　)。

A.合格估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似評(píng)估價(jià)值

B.所有的評(píng)估價(jià)值都存在一定誤差，即：評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差

C.不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)師有較大的，但又適度的誤差

D.理論上，評(píng)估價(jià)值的誤差一般是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較，實(shí)際中，是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。選項(xiàng) D 錯(cuò)誤，判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見教材 P9。

8.在抵押貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是(　)。

A.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

B.抵押成數(shù)測(cè)算

C.抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估

D.房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。ABD 都屬于貸款前期的估價(jià)服務(wù)項(xiàng)目。參見教材 P15。

9.根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的(　)。

A.再次抵押估價(jià)

B.抵押期間估價(jià)

C.抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)

D.續(xù)貸抵押估價(jià)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價(jià)，即根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)格或價(jià)值、抵押價(jià)值等進(jìn)行重新評(píng)估。參見教材 P15。

10.某套住宅的月有效毛收入為 3000 元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的 10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為 50000 元，在裝修期 3 個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置 3 個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為 0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。該住宅因被水淹造成的損失為兩個(gè)部分：(裝修費(fèi)，損失的凈營運(yùn)利潤。兩者都需要折現(xiàn)處理。)=50000×1.005 -1.5 +3000×0.9/0.005×(1-1.005 -6 )=65547.57(元)。參見教材 P20～21。

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