2019房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選試題(四)

一、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點(diǎn)的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡。

【問題】

1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出計算價格?

【正確答案】

1.本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。

錯誤有：

(1)應(yīng)采用符合估價時點(diǎn)市場情況的各項成本費(fèi)用(或重置價格)。

或：不應(yīng)采用實際支出時的各項成本費(fèi)用。

(2)應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

或：不應(yīng)計自至估價時點(diǎn)。

(3)利潤應(yīng)是估價時點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。

2.本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。

重置價格還應(yīng)減去折舊。

或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

參見教材P40。

二、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

【問題】

1.這樣的做法有哪些錯誤?

2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

【正確答案】

1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

錯誤如下：

(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益(2分);

(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益(2分);

(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應(yīng)采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)(2分)。

參見教材P107。

2. 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定(2分)。

某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

【問題】

1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相像的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?

3.確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?

【正確答案】

1.本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。

不可取。

因為雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同。

這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

參見教材P104。

2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

確定出租部分潛在毛收入時應(yīng)注意：

(1)租賃期內(nèi)按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計;

(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;

(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。

參見教材P108。

3. 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

確定自營部分凈收益時應(yīng)注意：

(1)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。

(2)因向商戶收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場的正常管理費(fèi)水平作為測算之用。

(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。

參見教材P109。

三、某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加競買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價評估，最高應(yīng)價評估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

【正確答案】

本題考查的是投資價值。

理由包括：

1.本次評估的價值為投資價值(拍賣應(yīng)價);(3分)

2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值;(3分)

3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。(4分)

見：《理論》教材P98，投資價值，指從某個特定的投資者(即某個具體的投資者)的角度來衡量的價值。是某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。投資價值，是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點(diǎn)，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費(fèi)用成本方面的優(yōu)勢不同、納稅狀況不同、對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。

(說明：若回答估價目的、估價時點(diǎn)、估價方法、價格影響因素、資料依據(jù)、及估價師經(jīng)驗不同，均不給分)

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