2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題及答案(一)

1.某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)擬通過招標(biāo)方式來確定投資經(jīng)營者，現(xiàn)有甲、乙、丙三位投資人參與競標(biāo)，其報(bào)價(jià)依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)的市場價(jià)值估值為430萬元。試分析投資者的報(bào)價(jià)與房地產(chǎn)估價(jià)師估值不一致的原因及投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

2.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2008年8月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2003年8月通過出讓取得，2004年8月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2003年8月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)。認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為2200元/㎡。

請(qǐng)問：

(1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

(2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

3.某街道旁的一個(gè)商業(yè)門面房，建筑面積148㎡，現(xiàn)為餐飲門面，比較陳舊也無空調(diào)及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當(dāng)前單價(jià)為3000元/㎡，該街道上類似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房的市場價(jià)格為4000元/㎡，現(xiàn)經(jīng)測算知將該商業(yè)門面裝修改造為其街道上帶空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費(fèi)用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費(fèi)用為2220元。現(xiàn)有一個(gè)買家希望以3000元/㎡的價(jià)格購下該門面，向估價(jià)師咨詢其出價(jià)是否合適，問該門面房當(dāng)前交易的合理價(jià)格范圍應(yīng)該是多少?為什么?

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參考答案

1.

【正確答案】：①投資人的報(bào)價(jià)實(shí)質(zhì)上是投資價(jià)值，是指特定的投資者根據(jù)其自身的情況和意愿，對(duì)投資項(xiàng)目所評(píng)估出的價(jià)值。因此對(duì)于同一投資項(xiàng)目，不同的投資人因自身情況(如開發(fā)建設(shè)成本、經(jīng)營費(fèi)用、納稅狀況、對(duì)未來的信心等)和意愿(如獲利高低的認(rèn)可程度等)不同，其投資價(jià)值(報(bào)價(jià))是存在差異的。

②房地產(chǎn)估價(jià)師估值實(shí)質(zhì)上是市場價(jià)值，是指該投資項(xiàng)目對(duì)于一個(gè)典型投資者的價(jià)值。

③市場價(jià)值來源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值;投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。一般來說，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

④可見，投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是：投資價(jià)值是否大于或等于市場價(jià)值。即當(dāng)投資價(jià)值大于或等于投資項(xiàng)目的市場價(jià)值時(shí)，說明值得投資;否則，就說明不值得投資。

2.

【正確答案】：(1)錯(cuò)誤有：①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。②應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。③利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

(2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

3.

【正確答案】：1.從最高最佳使用原則考慮，買主的出價(jià)偏低。

2.按最高最佳使用原則評(píng)價(jià)，評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，因?yàn)樵u(píng)估對(duì)象裝修改造后價(jià)格可達(dá)到4000元/㎡，扣除裝修改造費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用后還高于3000元/㎡的水平。

3.正常合理的成交價(jià)格水平應(yīng)為：

4000-(500+2220/148)=3485(元/㎡)

買方實(shí)際支付價(jià)格=3485元/㎡+應(yīng)由買方交納稅費(fèi)，只要買方付出價(jià)格在(3485元/㎡+應(yīng)由買方交納稅費(fèi))以下就行。

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