2019年房地產(chǎn)估價師理論與方法備考習題(10)

單選題

1.房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在(　)的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

A.委托人

B.估價報告預期使用者

C.管理部門

D.中立

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是獨立、客觀、公正原則。獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上。參見教材 P154。

2.要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的估價原則是(　)。

A.最高最佳利用原則

B.價值時點原則

C.合法原則

D.謹慎原則

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價值時點原則。價值時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。參見教材 P161。

3.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為(　)。

A.簽訂估價委托合同之日

B.發(fā)放抵押貸款之日

C.估價對象實地查勘之日

D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價值時點原則。實務中，一般都是以實地查勘日作為價值時點的。參見教材 P161。

4.某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災完全焚毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，價值時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為(　)。

A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價值時點原則。房屋已經(jīng)焚毀，所以需要評估房屋過去未焚毀時的狀態(tài)下，在目前市場狀態(tài)下的價值(損失額，也是理賠金額)。參見教材 P162。

5.下列估價中，價值時點為現(xiàn)在、估價對象為過去狀況的是(　)。

A.因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進行復核估價B.因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估

C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價

D.因房屋征收補償?shù)男枰?，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進行估價

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價值時點原則。選項 A 價值時點和估價對象都是過去;選項 B 價值時點為現(xiàn)在，估價對象為過去;選項 C 價值時點和估價對象都是現(xiàn)在;選項 D 價值時點是現(xiàn)在，但是估價對象為期房，為未來的狀況。參見教材 P162。

6.預測性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關系是(　)。

A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D.估價對象狀況為將來，房地產(chǎn)市場狀況為將來

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是價值時點原則。預測性房地產(chǎn)估價，估計對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為價值時點將來時的狀況。最常見的預測性估價，是假設開發(fā)法，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。參見教材 P162，表 5-1。

7.某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提，對該房地產(chǎn)抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應該滿足條件中的(　)。

A.技術(shù)上的可能

B.經(jīng)濟上的可行

C.價值最大化

D.法律上許可

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，未經(jīng)管理部門批準，屬于不合法的利用行為。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見教材 P166。

8.以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，體現(xiàn)的原理是(　)。

A.替代原理

B.適合原理

C.均衡原理

D.收益遞增遞減原理

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。均衡原理指各內(nèi)部要素的搭配是否合理，如土地和建筑物。參見教材 P169。

9.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于(　)。

A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C.甲土地的價值高于乙土地的價值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。土地上有一陳舊過時、需要拆除的建筑物V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆遷費用。關于容積率和土地使用期限的信息，題干未給出。甲乙地塊基本情況都類似，所以其土地價值應該也差不多。參見教材 P169。

10.最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳，可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是(　)。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.適合原理

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。題中選項 A 收益遞增遞減原理幫助確定最佳規(guī)模和集約度;選項 B 均衡原理也是幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模;選項 D 適合原理幫助確定是否與外部環(huán)境協(xié)調(diào)，幫助確定最佳用途;選項 C 替代原理是比較法的理論依據(jù)。參見教材P167。

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