2019房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理考前沖刺練習題(八)

2019房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理考前沖刺練習題(八)

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1、以下各項中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的主要不確定性因素的是(　)。

A、租售價格

B、租金水平

C、空置率

D、購買價格

2、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是(　)。

A、購買價格

B、空置率

C、運營費用

D、資本化率

3、如果開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將(　)。

A、增加

B、減少

C、基本保持不變

D、以上說法都不正確

4、估計房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮(　)的影響。

A、宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境

B、房地產(chǎn)市場供求關系

C、租戶支付租金能力

D、銀行貸款利率

5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000m2，土地總價3000萬元，如果房屋開發(fā)成本為4500元/m2，預測銷售價格為12000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、2

6、下列關于房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析的說法中，錯誤的是(　)。

A、單個風險因素可采用列表法和圖解法進行

B、最低值或最高值與預測的可能值之間的差距越大，說明抗風險能力越弱

C、多個風險因素可采用列表法進行

D、多因素臨界點組合的尋找可通過計算機完成

7、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于(　)。

A、變動成本的設置

B、銷售收入的不同

C、固定成本的設置

D、平衡點的設置

8、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于(　)。

A、臨界點分析

B、期望值分析

C、敏感性分析

D、概率分析

9、(　)是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。

A、最低土地取得價格

B、最高土地取得價格

C、最高工程費用

D、最高購買價格

10、(　)是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。

A、敏感性分析

B、盈虧平衡分析

C、風險分析

D、概率分析

答案

答案部分

單項選擇題

1、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關設計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。參見教材P212。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。置業(yè)投資的主要不確定性因素包括購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。參見教材P216。

3、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是不確定性因素的相互作用。如果開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。參見教材P217。

4、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素?？罩寐实淖兓c宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關系、業(yè)主經(jīng)營管理水平、租戶支付租金的能力等有關，所以準確估計某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。參見教材P217。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本，容積率平衡點=3000÷[(12000-4500)×0.2]=2。參見教材P218。

6、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。選項B錯誤，最低租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。參見教材P219。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設置。臨界點分析的平衡點是允許的最低經(jīng)濟效益指標，保本點分析的平衡點是利潤為零。參見教材P219。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P219。

9、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。參見教材P220。

10、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。參見教材P223。

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