2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習題(4)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習題(4)

一、某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答?

【正確答案】本題考查的是房屋征收補償內(nèi)涵。

甲公司可能提出的要求：

1.按改造后的辦公用途市場價值進行評估;

2.對辦公樓承租人損失進行評估;

3.對裝修、改造費用進行評估。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)可做的答復：

1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估(筆者注：按法定用途)，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失;按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

2.經(jīng)拆遷當事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

3.對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

參見教材P243。

二：

某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊房地產(chǎn)估價師張某對該商鋪進行實地查勘后，擬選用市場法作為主要的估價方法，但僅搜集到A、B、C、D四個交易實例。實例A交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金;實例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓;實例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴大經(jīng)營規(guī)模;實例D平面形狀為“L”形，系業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面二分之一寬度、三分之一深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動取款機所致。除以上情況外，四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。

【問題】

1.四個交易實例是否可以選作可比實例?

2.四個交易實例中若有可以選作可比實例的，應(yīng)如何對它們的成交價格進行修正或者調(diào)整?

【正確答案】

1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性，可以選作可比實例，但要進行可比實例系數(shù)修正。

參見教材P107。

2. 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

需要進行的修正和調(diào)整：

1)實例A，要用市場租金，對實例A合同租金價格進行調(diào)整，應(yīng)調(diào)高達到市場租金標準。

2)實例B，屬于利害關(guān)系人之間的交易，價格低于正常市場價值，需要進行交易情況修正，將價格調(diào)高。

3)實例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，價格高于正常市場價值，也是需要進行交易情況修正，將價格調(diào)低。

4)實例D，房地產(chǎn)形狀是L形，需要進行房地產(chǎn)狀況修正，將增加的價格部分調(diào)低。

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