2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(6)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(6)

1.某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過(guò)兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬(wàn)元/m2。

據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：

1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià);

2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。

問(wèn)題：

1.上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說(shuō)明理由。

2.針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。

考點(diǎn)分析：在不同客觀條件下，估價(jià)方法的選用與技術(shù)路線。

【參考答案】

1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。(2分)

理由：

估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。

或估價(jià)對(duì)象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。(4分)

2.估價(jià)技術(shù)路線：①選擇估價(jià)方法，②方法運(yùn)用中的具體處理，③確定估價(jià)結(jié)果。(4分)

考試總結(jié)：因?yàn)榭荚囈话愣际且砸环N選擇為前提，這樣兩種選擇考生很難想到，不容易得分。

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