2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習題(11)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習題(11)

1、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調(diào)整的是(　)。

A、所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化

B、國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費政策

C、國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹

D、對可比實例進行了裝修改造

2、為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價格，選取了可比實例成交價格為6000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年7月末每月價格遞增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。該可比實例在2013年10月末的價格為(　)元/m2。

A、6080.60

B、6141.81

C、6151.81

D、6223.22

3、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元=6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為(　)元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元=6.67元人民幣。

A、6376

B、6408

C、6519

D、6552

4、評估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2016年10月1日，成交價格為13500元/m2，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進行市場狀況調(diào)整后可比實例的比較價格為(　)元/平方米。

A、16171.27

B、15742.17

C、15776.47

D、16333.38

5、某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/m2，該類房地產(chǎn)從13年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個月為100)，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為(　)元/m2。

A、5110.51

B、5307.26

C、5548.37

D、5638.13

6、某房地產(chǎn)在2017年7月的價格為20000元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2017年11月的價格。已知該類房地產(chǎn)2017年5月至12月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2017年11月的價格為(　) 元/m2。

A、20000.00

B、23902.77

C、24701.84

D、28170.23

7、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分解不包括(　)。

A、區(qū)位狀況調(diào)整

B、實物狀況調(diào)整

C、權益狀況調(diào)整

D、收益狀況調(diào)整

8、在比較法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分;估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為(　)。

A、0.95

B、0.99

C、1.01

D、1.05

9、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為(　)。

A、100/101

B、100/100

C、100/99

D、100/98

10、對4個可比實例的成交價格進行修正和調(diào)整，得到的4個比較價值，分別為8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分別賦予權重0.35、0.20、0.25和0.2。則利用簡單算術平均數(shù)計算綜合比較價值為(　)元/m2。

A、8230.5

B、8112.5

C、8080,0

D、8075.0

單選題

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。選項D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由于可比實例的成交日期與價值時點不同，市場狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生了變化，出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費觀念有所改變等，導致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求狀況等發(fā)生了變化，進而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，需要對可比實例的成交價格進行市場狀況調(diào)整，消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異，將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點的價格。參見教材P194。

2、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該可比實例在2013年10月末的價格=6000×(1+1%)3-10×3=6151.81(元/m2)。參見教材P195。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該類房地產(chǎn)在2010年10月25日的價格=1000×(1-0.5%)8×6.67=6408(元/m2)。參見教材P195。

4、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日(價值時點)，共4個月，月平均上漲2%。13500×(1+1.5%)5(1+2%)4=15742.17(元/m2)。參見教材P195。

5、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法?？杀葘嵗诔山蝗掌跁r價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×…×價值時點時的價格指數(shù)=可比實例在價值時點時的價格=6500×(100.04/100)×(99.86/100)×(98.28/100)×(96.45/100)×(92.17/100)×(90.08/100)=5110.51(元/m2)。參見教材P197。

6、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法?？杀葘嵗诔山蝗掌跁r價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×…×價值時點的環(huán)比價格指數(shù)=可比實例在價值時點的價格=20000×(101.1/100)×(109.3/100)×(104.7/100)×(103.3/100)=23902.77(元/m2)。參見教材P197。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權益狀況調(diào)整。參見教材P198。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=97/102=0.95。參見教材P201。

9、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。即把可比實例在1年前的房地產(chǎn)狀況，調(diào)整為現(xiàn)在價值時點的房地產(chǎn)狀況。在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應以估價對象狀況為基準(100)來確定，可比實例成交日期與價值時點相差一年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，一年前的房地產(chǎn)狀況得分為101。因此：可比實例在自身狀況下的價值×1/(1+1%)=可比實例在估價對象狀況下的價格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：100/101。另外可以推斷：1年前的房地產(chǎn)損耗小，其房地產(chǎn)狀況比價值時點的房地產(chǎn)狀況好。所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)小于1。用排除法，也只有選項A正確。參見教材P202。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是計算最終的比較價值。最終比較價格為(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5(元/m2)。參見教材P205～206。

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