2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(12)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(12)

1.2017年3月15日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司接受一在建寫(xiě)字樓的價(jià)值評(píng)估工作。原開(kāi)發(fā)商A公司因資金問(wèn)題無(wú)能力完成后續(xù)開(kāi)發(fā)工作，欲轉(zhuǎn)讓在建工程，甲注冊(cè)房地產(chǎn)價(jià)師經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，選用了假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程，根據(jù)本項(xiàng)目估價(jià)的目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況，本次估價(jià)采用了被迫轉(zhuǎn)讓前提。

根據(jù)A公司提供開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和未完成工作情況，甲估價(jià)師選用了成本法測(cè)算在建工程開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，并運(yùn)用動(dòng)態(tài)方法進(jìn)行了折現(xiàn)，折現(xiàn)率取同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。后續(xù)扣除了續(xù)建成本、管理費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息和投資利潤(rùn)及購(gòu)買(mǎi)該在建工程的稅費(fèi)。

問(wèn)題：1.如何確定后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期?

2.在估價(jià)過(guò)程中，甲犯了哪些錯(cuò)誤?

考點(diǎn)分析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的價(jià)值形成過(guò)程。

【參考答案】

1.后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期，起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象的日期，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)平均值，預(yù)測(cè)后續(xù)建設(shè)期，但銷(xiāo)售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。如果持有物業(yè)還需要考慮一般正常持有經(jīng)營(yíng)期。

2.估價(jià)師主要錯(cuò)誤有：

(1)估價(jià)前提錯(cuò)誤，應(yīng)是自愿轉(zhuǎn)讓前提。

(2)動(dòng)態(tài)分析不應(yīng)扣減投資利息和投資利潤(rùn)，因?yàn)檎郜F(xiàn)率已經(jīng)包含這兩項(xiàng)。

(3)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值用成本法錯(cuò)誤，只能選用收益法或比較法。

(4)折現(xiàn)率取平均報(bào)酬率錯(cuò)誤，應(yīng)是平均收益率。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材341、347～351頁(yè)。

試題總結(jié)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法很少在指錯(cuò)題中出現(xiàn)，所以更多出現(xiàn)在問(wèn)答題

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